セグメンテーション・レポート業務

一般的に、アパートやマンションなどの投資用不動産を購入した場合、その取得価額の配分は固定資産税評価額比により土地と建物に分配して終わりです。

しかしながら、アパートやマンションの建物部分は、建物の骨格を形成する躯体部分や外壁・屋根などの他に、分電盤や電気配線などの電気設備、トイレや風呂、キッチンなどの給排水設備、エレベーターなどの昇降設備などの附属設備もその構成要素となています。この他、中古不動産を購入した場合には、エアコンやガス給湯器、カーテンレールなどの事後的に設置した器具も一緒に購入をしています。

これらの附属設備は、建物本体部分よりも劣化速度が機能的にも、物理的にも早いため、建物本体よりも耐用年数が短く設定されています。したがって、建物を購入した場合には、建物部分に分配された取得価額を①建物、②附属設備及び③備品に分配する方が実態に即しており、合理的です。

また、もし購入した投資用不動産をリノベーションをする場合には、既存部分について除却損を計上する必要がありますが、取得価額を分配することができなければ、除却損の分配もできません。

セグメンテーション・レポートを利用することで、建物部分に分配された取得価額を①建物、②附属設備及び③備品に分配し、早期に、多くの減価償却費や除却損を計上することができます。

高額所得者については、不動産投資による節税効果を高めることができます。また、早期に多くのキャッシュを回収することで、その資金を他の投資（不動産や投資信託など）に回すことができ、結果として不動産投資の成功確率が上昇するとともに、投資利回りも上昇します。

この点について、実際にあり得る投資不動産の例を基に説明します。

(1) 固定資産税評価額比に基づく按分

一般的に、投資用不動産を購入した場合には、購入価額を固定資産税評価額比により不動産の各構成要素に按分します。この不動産の例では次のように按分をすることになります。

1. 土地　１，６００万円×２５０÷６５０≒６１５万円（約３８％）
2. 建物　１，６００万円×４００÷２５０≒９８５万円（約６２％）

(2) セグメンテーション・レポートによる按分

次に、セグメンテーション・レポートにより、投資用不動産の購入価額を不動産の各構成要素に按分すると次のようになります。

1. 土地　１，６００万円×３１％≒４９６万円（３１％）
2. 建物　１，６００万円×４９％≒７８４万円（４９％）
3. 附属設備　１，６００万円×１７％≒２７２万円（１７％）
4. 構築物　１，６００万円×３％≒４８万円（３％）

(3) セグメンテーション・レポートによる効果

次表は、①固定資産税評価額比に基づき按分をした場合の減価償却費と、②セグメンテーション・レポートを利用した場合の減価償却費について比較をしたものです。

セグメンテーション・レポートを利用することで、X7年までに減価償却費の計上額を４２％UPさせることができます。実効税率が５０％の人であれば、約６年間で現金が６４万円多く手許に残ることになります。