相続税の還付

税理士・不動産鑑定士による相続税の還付

相続税の還付

相続税の還付とは、税務署に対して「更正の請求」という手続きを取ることにより、過払いの相続税の還付を受けることをいいます。相続があった日(亡くなった日)から5年10ヶ月以内であれば、過払いの税金を取り戻すことができます。

更正の請求
更正の請求
阿部博行
代表者

弊所では、ご契約から最短1ヶ月で申告が可能です。報酬も完全成果報酬型、お問い合わせも全国どこからでもご対応させて頂きます。インターネットと電話のみで完結できますので、お気軽にご相談ください。

1. 還付される人の特徴

相続税の還付を受ける可能性の高い人の特徴は、亡くなった方が「不動産オーナー」または「非上場株式のオーナー」であった場合です。特に亡くなった方が不動産をたくさんお持ちであったという場合は、相続税を払い過ぎている可能性が高いといえます。

なぜなら、相続税の過払いの実に8割以上土地の過大評価原因で起きているという現実があるためです。

相続税の過払いの原因
相続税の過払いの原因

では、なぜ「土地評価を原因とした相続税の過払い」がこうもたくさん起きているのか?といえば、そもそも土地は個別性が強く、また、評価方法も多数あり、グレーゾーンも多いため、評価に当たっては十分な時間を投下する必要があります。その一方で、税理士事務所の多くが「土地評価」に対する理解や「財産評価基本通達」への理解が乏しく、また、大量の案件を廉価で処理しようとするため、十分な調査や事例研究ができず、結果として、適切な土地評価ができていないためです。

つまり、適切な土地評価には、

  • 土地評価の理論的理解
  • 相続税法や財産評価基本通達等の資産税法令・通達に対する深い理解
  • 必要十分な役所調査や現地調査、マーケット調査の実施
  • 特殊事情のある土地に対する判例や採決事例の研究・分析
  • 上記を反映させるための技術的作法や文書作成力

といった様々な能力が必要となり、また、これを発揮するための十分な時間を必要とします。

✓財産評価基本通達への精通 ✓個々の特殊事例に対する検討 ✓土地評価に対する知識・ノウハウ ✓証拠収集力・文書説明力 ✓必要十分な調査
適切な土地評価に必要となる項目

しかしながら、過去の私の経験からして、土地評価に疎い税理士は想像以上に多く、また、費用対効果のために十分な調査や評価、分析を行わない(行えない)税理士事務所も多く、結果として過払いとなっている相続税申告書がたくさんあります。

阿部博行
代表者

弊所では、既に土地評価と財産評価基本通達に精通している私が必ず自分自身で現地調査や役所調査、マーケット分析、先例の確認、他の評価方法の検討を行った上、十分な時間をかけて評価・計算を行っていますので安心です。

2. 過払いの原因と還付難易度

過払いの原因の大半が土地評価というのは先の通りですが、その内容をさらに詳細に分析すると、次のような原因に分類することができます。

土地評価を間違えている原因発生頻度還付請求の難易度
計算ミスや転記ミス少ない
財産評価基本通達の適用漏れ
適用不要な財産評価基本通達の適用
多い易~普通
不適切な地積の採用比較的多い普通~やや難
権利関係の取り扱い方の間違い少ないやや難~難
特殊事情を反映していない(反映しきれていない)比較的多いやや難~難
更正の請求の方法に基づく還付難易度

計算ミスや転記ミス・・・手書きの申告書であれば要注意

相続税申告書作成ソフト
相続税申告書作成ソフト

相続税申告を主たる業務としていない税理士事務所では、相続税申告や財産評価の基本ソフトを購入していないのか、未だに申告書が手書きで書かれているものが見られます。

また、資産税専門と呼ばれている税理士事務所であっても、附属資料に書かれている内容と実際の申告書に記載されている内容とに齟齬(転記ミス)があるものがたまに見られます。

通達の適用漏れ/不要な通達の適用・・・全ての申告書で要注意

通達適用漏れ・不適用通達の適用
通達適用漏れ・不適用通達の適用

経験的に土地の過大評価の原因として最も多いのが、この「通達適用漏れ」と「不適用通達の適用」です。

不注意からくるものから、現地調査や役所調査をしていないことによる漏れ、または、通達の趣旨やその計算方法を熟知していないことから生ずる適用漏れなど、その種類は多岐に渡ります。ただ、この評価間違いは、大手・専門不問で、ほとんどの事務所で作成された申告書で見られました。

【通達の適用漏れ/不要な通達の適用の例】

  • 造成費相当額の控除漏れ
  • 側方路線影響加算等における影響率の非考慮
  • 奥行価格補正率の差し引き計算等の非検討
  • 無道路地評価における不整形補正率の適用漏れ
  • 倍率地域における規模格差補正の適用漏れ
  • 区分地上権に準ずる地役権の非考慮

不適切な地積の採用・・・土地評価の資料が少なければ要注意

登記簿地積と実測面積が異なる場合
登記簿地積と実測面積が異なる場合

相続税の土地評価において採用する地積は実測面積によるのが基本ですが、登記簿地積の採用により過大評価をしてしまっている申告書がよく見られます。

特に次のような場合は登記簿地積が縄縮みしている可能性があるため、航空写真から測量した地積や建築計画概要書や他の測量図に記載された地積の採用を検討する必要があります。

  • 登記簿に地積測量図が附属されていない場合
  • 昭和以前に宅地になっている場合
  • 登記簿地目が宅地以外の場合
  • 課税地積と登記簿地積が異なる場合
  • 契約書面積と登記簿面積が異なる場合

権利関係の取り扱い方の間違い・・・全ての申告書で要注意

貸宅地の評価が困惑する例
貸宅地の評価が困惑する例

借地権や貸宅地などの権利関係の評価は、相続税の財産評価の中でも難しい論点であり、また、国税庁から公表されているものだけでは判然としないグレーゾーンの論点も多くあります。

使用貸借通達を1つとっても、時期や場所によって対応が違いますし、経緯や借地権者と借地権設定者との関係によっても評価方法が異なるため、これらを適切に理解している税理士は少なく、現に利用区分や借地権割合を間違えて評価している申告書も見てきました。

例えば、図のような場合は、不動産オーナーの貸宅地の評価は自用地としての価額×(1-借地権割合)により評価をしますが、何割かの税理士は自用地としての価額×80%として評価をしてしまいます。

これの理由を即答できるレベルの税理士は案外少ないのではないかと思います。

特殊事情を反映していない ・・・特殊な土地がある場合は要注意

特殊事情のある土地の例
特殊事情のある土地の例

相続税の財産評価は、財産評価基本通達に従い評価をするのが原則ですが、一部例外的に「実際の売買価格」、「不動産鑑定評価額」、「その他の評価方法」による評価額をもって相続税の財産評価における土地評価とすることが実務上認められています。

ただし、なんでもかんでも鑑定評価や独自の計算方法により評価をすれば良いというわけではありません。他の評価方法により評価をすべき土地について、その特殊性を説明の上、適切な評価方法により評価をすることで、初めてその評価方法が認められ得るのです。

ただし、これには文書作成力や相続税や財産評価基本通達などの法令に関する深い理解と過去の判例等の分析力など、様々な能力が必要とされます。

基本的に、このような評価をする場合は「参考書」から外れた評価となるため、ほとんどの税理士が対応できない領域となります。

阿部博行
代表者

相続財産のうちに土地が存在する場合は、このようなことが原因で土地が過大評価となっており、結果として相続税が過払いとなっている可能性があります。外科医の中にもプロがいるように、資産税の中にもプロがいます。

3. 相続タックスの特徴

土地評価マスター
土地評価マスター

相続タックスの最大の特徴は、土地評価レベルの高さにあります。現時点では日本でも最高峰の領域にいると考えています。実際に、一般的な税理士事務所で作成された相続税申告書はもちろんのこと、資産税専門税理士法人や土地評価に強いと宣伝されている税理士事務所で作成された相続税申告書であっても、過去に何度も還付を成功させています。

もし、相続税を支払った方で、その相続から5年10ヶ月経っていない場合には、是非ご相談ください。相続税申告書とその附属資料を弊所に送付して頂ければ、1週間以内で還付の可能性を判断したレポートを無料で作成致します。報酬も「完全成果報酬型」を採用していますのでご安心ください。

なお、更正の請求に当たり、よく質問されることをまとめていましたので、ご覧ください。

よくある質問(Q&A)

q

相続タックスの還付は他の税理士事務所へ依頼した場合と比べて成功する確率が高いのですか?

a

高いと考えています。
その理由は、評価方法の種類が他の事務所より多く、また、土地評価や還付に関するノウハウが相当に高いと考えているためです。
税の専門家である税理士、不動産評価の専門家である不動産鑑定士。この両方の資格をそれぞれ大手資産税事務所と大手不動産鑑定士事務所で経験したことのある人は日本広しといえど10人いないのではないかと思います。

q

弊所に更正の請求をお願いした場合、当初申告でお願いをした税理士に知られますか?

a

知られません。
税務調査の立ち合いを当初申告でお願いをした税理士に依頼した場合は知られますが、この立ち合いを拒否すること、かつ、弊所に依頼することもできますので、ご安心ください。

q

相続税の還付金には所得税などの税金はかかりますか?

a

かかりません。むしろ還付加算金が上乗せされて還付金の支払いがされます。

スケジュール

次の流れで業務を行います。通常はご契約から1ヶ月~3か月前後で業務が終了します。

1

面談のご予約

  • 面談をご希望の方は、お電話 又は お問い合わせフォームより面談方法や面談日時、相談内容を教えてください。
  • 弊所では、面談方法として次の4つをご用意しております。
    • 訪問面談
    • 来所面談
    • Web面談
    • 電話面談
  • 内容を確認の上、弊所から面談日時等をご案内させて頂きます。
  • 不動産鑑定評価書を利用した更正の請求もできますので、ご相談ください。
2

面談(訪問・来所・Web・電話)

  • 業務の流れのご説明
  • 必要資料のご説明
  • 税務報酬のご説明
  • 不動産鑑定評価のご案内
  1. 面談は1回当たり5万円(税込み)面談料が必要となります。
    ただし、相続税申告書及び評価計算書の写しをメールや郵送で弊所にご送付頂きましたお客様につきましては、無料でご対応させて頂きます。
  2. 業務をご依頼頂いたお客様につきましては、業務契約締結後に初回面談時の面談量を全額ご返金させて頂きます。
  3. 訪問面談の場合は別途出張日当が必要となります。ただし、資産総額が5億円以上のお客様につきましては初回面談に係る出張日当は無料にてご対応致します。
3

ご契約

契約書を2通作成し、送付いたしますので、署名・捺印等頂き、1部を返送ください。残りの1部はお客様のものとなりますので大切に保管ください。

4

財産調査 及び 財産評価(1ヶ月~2ヶ月)

財産調査及び財産評価の途中で何度かご依頼者様へ質問等させて頂きます。

5

更正の請求書の作成 及び 提出(1ヶ月)

弊所で更正の請求書を作成し、お客様に記入、署名、押印等頂き、税務署へ提出いたします。

6

可否決定の通知 及び 税務報酬のお支払い

一般的に更正の請求書を提出してから3ヶ月前後で税務署より可否決定の通知がきます。
還付金額が振り込まれましたら、その後2月以内に税務報酬のお支払いをお願いいたします。

税務報酬

項目内容
受任事務所税理士事務所
報酬純還付金額の30%(報酬表