税理士・鑑定士による不動産取得費査定業務

不動産譲渡に係る税金を下げたい方へ

相続タックスの鑑定意見書による不動産取得費の証明(査定)
相続タックスの鑑定意見書による不動産取得費の証明(査定)

不動産取得費査定業務とは?

不動産取得費査定業務とは、不動産(土地)を売却し、不動産の譲渡所得を計算する場合において、売買契約書を失くしてしまったこと等により、その不動産の取得費(取得価額)分からない場合に、概算取得費の特例(収入価額の5%)に代えて、購入当時の取得費相当額証明する鑑定意見書を発行するサービスです。

この「鑑定意見書」は、不動産の譲渡所得の計算において売却不動産の取得費の根拠資料として税務署に提出することができ、不動産の譲渡所得に係る税金を大きく節税することができます。

阿部博行
代表者

税務と不動産に精通する税理士・不動産鑑定士だからこそできる貴重なサービスです。1月末までにご依頼頂ければ「早割り」もさせて頂いておりますので、お気軽にご相談ください。

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留意事項

鑑定意見書による取得費が有効となるのは、次のいずれにも該当する場合に限られます。

  1. 所得税の確定申告又は準確定申告における当初申告で利用する場合
  2. 取得価格を証する資料が存在しない場合
  3. 昭和30年以降(物件によっては昭和50年以降に取得した不動産を売却した場合
  4. 買換資産の特例、交換の特例などの特例を利用していない場合
  5. 購入先が親族や知人、同族会社等の特殊関係者でない場合

1.不動産譲渡所得税の仕組み

不動産譲渡所得税の計算式(収入金額-取得費-譲渡費用-特別控除額)×税率
不動産譲渡所得税の計算式

個人が不動産を譲渡し、譲渡所得(譲渡益)が生じた場合には、その譲渡所得に対して所得税や住民税が課されます。不動産の譲渡所得については、給与や事業所得、年金等とは分離した上で課税分離課税されるため、不動産の譲渡所得に対する税金を特に「不動産譲渡所得税」といいます。

この不動産譲渡所得税は、収入金額から取得費及び譲渡費用を控除し、さらに一定の要件に該当する場合には特別控除額を控除して「譲渡所得」を求め、これに所有期間に応じた税率(14%・20%・39%)を乗じて計算されます。

  1. 収入金額
    売却した場合は売買価格となります。
  2. 取得費
    取得に要した費用のほか、設備費及び改良費も含まれます。
  3. 譲渡費用
    売却に当たって要した費用が含まれます。
  4. 特別控除額
    居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除などがあります。
  5. 税率
    所有期間に応じて税率が異なります。

2.不動産の取得費とは?

取得費に含まれるもの
取得費に含まれるもの

取得費とは、その資産の①取得に要した金額、②設備費の額、③改良費の額、を合計した金額をいいます。

  1. 取得に要した金額・・・購入代価、建築費用、購入手数料など
  2. 設備費の額・・・・・・購入・建築後に設置したボイラー設備や太陽光発電設備など
  3. 改良費の額・・・・・・リフォーム費用や土壌改良費用など

1) 不動産の取得費に含まれるもの

不動産の譲渡所得の計算において、取得費に含まれるものとしては次のようなものがあります。

  • 購入代価・建築費用(消費税込み)
  • 仲介手数料、印紙代、登記手数料、司法書士手数料
  • 不動産取得費・登録免許税
  • 立退料・取壊し費用
  • 借入金利子
  • 測量費用・造成費用・調査費用・清掃費用・撤去費用など
  • 不動産鑑定費用、交通費など

2) 相続などにより取得した不動産の取り扱い

相続・贈与・遺贈・低額譲渡があった場合の所有期間
相続・贈与・遺贈・低額譲渡があった場合の所有期間

相続・遺贈又は贈与により取得した不動産の「取得日」と「取得費」は、原則としてその被相続人または贈与者の取得日及び取得費を引継ぎます

また、相続又は遺贈により取得した資産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年以内に譲渡した場合に、その譲渡した資産の取得費に、一定の金額(譲渡益を上限)を取得費に加算することができます。これを一般に「取得費加算」の特例といいます。

なお、相続時に所有権移転登記を行い、登録免許税や司法書士手数料を支払った場合には、当該費用も取得費に含めることができます

3) 建物の取得費の計算(減価償却費の計算)

建物を譲渡した場合の建物の取得費は、建築費用や購入代価等を合算して計算をした当初の取得費から、所有期間中の減価償却費相当額を控除することにより計算をします。

なお、この場合の減価償却費相当額は、その建物が事業に使われていたか否かにより次の通り金額が異なります。

  1. 事業に使われていた場合
    建物を取得してから譲渡するまでの期間について、事業所得の計算において採用していた減価償却の方法旧定額法又は定額法により計算をした減価償却費相当額を合計した金額となります。ただし、必要経費に算入したか否かは問いませんので注意します。
  2. 事業に使われていなかった場合
    建物の耐用年数の1.5倍年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額に、その建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。
    【端数処理について】
    • 1.5倍した後の耐用年数の端数処理→1年未満の端数を切り捨てます。
    • 経過年数の端数処理→6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満の端数は切り捨てます。
建物の取得費の計算例

平成15年10月1日に居住用建物(木造)を2,500万円で新築し、その後居宅として利用していたが、令和3年2月15日に売却した場合

  1. 減価償却の方法
    事業の用に供されていなかったので、取得時期とは無関係に「旧定額法」を採用します。
  2. 減価償却費の計算
    建物の取得費(2,500万円)×残価率(0.9)×償却率(0.031)× 経過年数(17年)
    =11,857,500円
  3. 建物の取得費
    25,000,000円-②(11,857,500円)=13,142,500円

3.取得費が不明な場合の一般的な取り扱い

不動産の取得費は、実際の取得費を基に計算をするのが原則ですが、取得日が古かったり、何らかの事情で取得費を証明する資料(売買契約書など)を紛失してしまっている場合もあります。

このような取得費が不明な(分からない)場合には、基本的には、取得費を収入金額の100分の5に相当する金額により計算をします。これを一般に「概算取得費の特例」といいます。

東京圏の公示地価平均価格(住宅地)の推移
東京圏の公示地価平均価格(住宅地)の推移
東京圏の公示地価平均価格(商業地)の推移
東京圏の公示地価平均価格(商業地)の推移

しかしながら、地価公示の推移からもお分かりのように、昭和45年以降における住宅地や商業地は、最低でも現在の2割~3割程度の水準であるため、収入金額の5%で取得費を計算することは、著しく不合理といえます。

価格上昇期は「買い進み」が起こりやすい場面であるため、実際には公示価格よりも高い価格で取引されているのではないかと思います。

4.相続タックスができること

前述の通り、売買契約書などの資料を紛失してしまったこと等により不動産の取得費が不明な場合は、収入金額(売却価格)の5%相当額をその不動産の取得費として不動産の譲渡所得を計算することとなります。

一方、平成12年11月16日の国税不服審判所採決を皮切りに、市街地価格指数等の分析により、購入当時の取得価額を合理的に推定できる場合には、その推定した価格を不動産取得費として譲渡所得を計算することが認められるようになってきました。

しかしながら、単に市街地価格指数により逆進的に補正をすれば認められるわけではありません。その補正をすることで、売却不動産の当時の価格水準を合理的に査定することができる場合に限り、その推定価格を取得費として採用することが認められるのです。

阿部博行
代表者

むしろ、近年は逆進的補正をして却下される事例も多く見られていますので、安易に市街地価格指数や公示価格による補正率を採用して取得費を査定するのは危険です。

この点、相続タックスでは、不動産評価に関する過去の豊富な実績とノウハウにより、当時の取得価格を合理的に算定することができます

経験豊富な税理士・不動産鑑定士だからこそ発行可能な高品質の「鑑定意見書」は、不動産の譲渡所得税を大幅に節税する有効な文書となります。どうぞ、不動産を売却したものの、購入当時の取得費が分からない方は弊所にご相談ください。

鑑定意見書を利用した場合の節税効果の例

鑑定意見書を利用した場合の節税イメージは次の通りです。取得時期によっては、もっと大きな節税効果も期待できますし、無税になることもあり得ます。

売却金額概算取得費の場合の譲渡所得税等意見書価格の場合の譲渡所得税等譲渡所得税等の節税効果
3千万円 549万円396万円 ▲153万円
5千万円 914万円660万円 ▲254万円
1億円1823万円1320万円 ▲503万円
3億円5485万円3961万円▲1524万円
5億円9142万円6602万円▲2540万円
意見書利用による節税効果
  • 譲渡所得税等は、長期譲渡所得を前提とし、所得税、復興特別所得税及び住民税を合算した実効税率(20.315%)により計算をしています。
  • 譲渡費用は収入金額の5%として計算をしています。
  • 意見書価格は収入金額の30%であったもとして計算をしています。
  • 各種の特例を利用した場合は節税効果は弱まります。

スケジュール

安心の全国対応

相続タックスは全国のお客様からのご依頼をお受けしております。報酬も全国どこでも一律で加算報酬はありません。

次の流れで業務を行います。一般的に、ご契約から2~3週間で鑑定意見書を発行します。

1

面談のご予約

  • 面談をご希望の方は、お電話 又は CONTACT FORMより面談方法や面談日時、相談内容を教えてください。
  • 弊所では、面談方法として次の4つを用意しております。
    • 訪問面談
    • 来所面談
    • Web面談
    • 電話面談
  • 内容を確認の上、弊所から面談日時等をご案内させて頂きます。
  • 所得税の申告を同時にご依頼の場合は割引きを致しますので、お気軽にご相談ください。
  • 不動産取得費に係る意見書は下記の全てを充足する場合に限り有効となりますので、売却不動産について下記内容を全て充足するか事前に必ずご確認ください。
  1. 所得税の確定申告又は準確定申告における当初申告で利用する場合
  2. 取得価格を証する資料が存在しない場合
  3. 昭和30年以降(物件によっては昭和50年以降に取得した不動産を売却した場合
  4. 買換資産の特例、交換の特例などの特例を利用していない場合
  5. 購入先が親族や知人、同族会社等の特殊関係者でない場合
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面談(訪問・来所・Web・電話)

  • 申告業務の流れのご説明
  • 必要資料のご説明
  • 報酬のご説明
  • 所得税申告のご案内
3

ご契約

4

調査及び調査結果の報告

  • 1週間程度で節税効果があるか否かにつき調査をし、ご報告を致します。(ただし、弊所の繁忙状況と物件の難易度に応じて調査期間が最大1ヶ月ほどかかることもあります。)
  • 調査の結果、節税効果がないことが判明した場合はここで業務終了となりますので、調査報酬をお支払い頂きます。
5

意見書の作成

  • 調査結果報告より2週間程度で鑑定意見書を発行致します。
6

意見書の発行・ご報告 及び 相談

  • 意見書の発行時に節税効果等について簡単にご報告致します。
  • ご希望に応じて、所得税申告、顧問サービス、不動産コンサルティング、生前対策、事業承継、遺留分対策などのご相談も承ります。

報酬

項目内容
受任事務所不動産鑑定士事務所
報酬
報酬表
20万円/物件
※売却不動産の取得年次や所在地、所得税申告の同時依頼の有無、依頼日等によって異なります。
業務報酬