税理士・不動産鑑定士による固定資産税還付業務

(1) 固定資産税・都市計画税とは？

固定資産税とは、固定資産（土地・建物・償却資産）に対して課される税金です。標準税率は1.4％です。

都市計画税とは、主に、都市計画法における市街化区域内に所在する「土地」及「び家屋」に対して課される税金です。標準税率は0.3％です。

固定資産税と都市計画税は、税法上「地方税」に区分され、基本的に不動産の所在する市町村が評価額と税額を独自に決定をします。このように、課税者側で税金を決定する課税する方式を「賦課課税方式」といいます。

概ね、どの市町村でも４月から５月にかけて納税通知書が届くかと思います。

(2) 固定資産税の課税の流れ・仕組み

固定資産税・都市計画税は、基本的に次の流れで決定されます。

1. 状況類似地区の決定
2. 標準宅地の決定及びその価格の決定
3. 状況類似地区内の各路線の固定資産税路線価の決定
4. 各画地の画地計算（補正率の査定）による固定資産税評価額の決定
5. 課税標準額の決定
6. 固定資産税・都市計画税の決定

状況類似地区の決定～各路線の路線価の決定

まず初めに、市町村内にある地域を一定の地域（これを「状況類似地区」といいます）ごとに区分します。

次に、状況類似地区における代表的な土地（これを「標準宅地」といいます）を選定し、標準宅地の価格を不動産鑑定士の鑑定評価額を基に決定します。

最後に、当該標準宅地の価格（単価）を基に、その状況類似地区内にある各路線の路線価を比準方式により決定します。この比準の内容（格差表）は市町村ごとに異なるため、同一系統の路線であったとしても、市町村が異なると固定資産税路線価が異なることがあります。

画地計算（補正率の査定）～固定資産税評価額の決定

基本的に、固定資産税評価額は「路線価×地積」により計算をされますが、土地は接面状況、規模、形状などにより価値が異なるため、路線価を修正する必要があります。

この路線価の修正は、各画地の個別的要因（角地、奥行長大、間口狭小、不整形、無道路地など）を「補正率」という形で査定した上で、正面路線価×補正率により行います。

したがって、各画地の固定資産税評価額は「補正後路線価×地積」により計算されることとなります。

課税標準額の決定～税額の決定

各画地の固定資産税評価額が決定されると、当該評価額を基に各種調整が行われ、最終的に税率を乗ずるための価格（これを「課税標準額」といいます）が決定されます。この調整の代表例として「小規模住宅用地の特例」があります。

最後に、当該課税標準額に固定資産税率や都市計画税率を乗じて税額が決定されます。

(3) 固定資産税の還付業務とは？

固定資産税還付業務とは、過払いとなっている過年度の固定資産税・都市計画税の還付を求める業務です。主に土地の固定資産税・都市計画税に対して行います。

なお、その不動産の取得時期が今から５年以内であれば、不動産取得税や登録免許税の還付も可能な場合があります。

なぜ固定資産税・都市計画税の過払いが生ずるのか？

固定資産税は、地方自治体の職員が現地調査を行い、しっかりと評価・計算を行った上で課税がされているため、基本的に過払いという問題は生じないものと考えられています。だからこそ「賦課課税方式」が取られているわけです。

しかしながら、実際には、限られた職員が膨大な土地を評価し、税額を計算しているため、どうしても人為的なミスが発生してしまいます。

出典元：豊中市(PDF)

また、固定資産税・都市計画税は「賦課課税方式」が取られており、その土地の評価過程や税額の計算過程が納税通知書や課税明細書に記載がない（開示されていない）ため、納税者側も過払いの状況になっていることに気付きません。

加えて、土地の評価や固定資産税評価額に疎い税理士が多いため、税務顧問をしていても過払いが生じたとしてもまず気が付きません。

1. 相続タックスの強み

相続タックスは、他の税理士事務所と比較して、次の２点が圧倒的に優れています。だからこそ、迅速かつ確率の高い固定資産税・都市計画税の還付が可能となります。

1. 証拠収集力・内容説明力
   固定資産税・都市計画税の還付に当たっては、現地調査や役所調査を通じて土地に関する情報を収集し、当該事実に基づき補正率の不合理性を書面をもって説明する必要があります。
   
   弊所代表は、この証拠収集力と内容説明力が圧倒的に長けているため、還付確率の高い請求が可能であり、また、還付までの期間が短いという特徴があります。
   
2. 固定資産税評価へ精通
   弊所代表は、不動産鑑定士として、固定資産税路線価敷設、補正率表の作成、画地計算法に対するアドバイスを行ってきた経験があり、固定資産税評価額の評価に精通しています。

2. 過払いが発生している可能性のある不動産

1. 土地
   • 地積測量図が存在しない土地
   • 昔、分筆された土地
   • 狭小道路に面している土地
   • 私道に面した土地
   • 周囲に嫌悪施設がある土地
   • 背後地の建物が低い（２F～３F）地域の土地
   • 以前、店舗や事務所、作業所として利用していた土地
   • 簡易な建物しか建てられないような土地
2. 家屋
   • 全部又は一部を撤去・除去した。
   • 全部又は一部が焼失・損壊した。