不動産コンサルティング業務

不動産オーナー特化型
資産税専門総合事務所

不動産コンサルティング業務

不動産コンサルティング業務とは?

不動産コンサルティング業務とは、主に次の4つの内容からなる不動産のコンサルティングサービスです。

  1. 現状分析
    不動産調査、市場分析及び財産評価
  2. シミュレーションパターンの立案
    不動産の将来の利活用についてのシミュレーションの立案
  3. 税務分析
    相続税や所得税、法人税、住民税、事業税、固定資産税等の税金の分析
  4. 将来評価
    不動産の将来シミュレーションによる将来評価

(1) 現状分析

不動産調査

市場調査

財産評価

不動産調査

不動産コンサルティング業務では、まず、調査対象となる不動産について、①物的調査、②権利の態様の調査、③法的調査を行います。この3つの調査を丁寧に行うことで、不動産の現状分析を正しく行うことができ、現在の課題や将来の対策、利活用、処分等の方針を適切に定めることができるようになります。

分類調査内容
物的調査① 物的位置関係の調査
② 街路条件の調査
③ 交通条件の調査
④ 環境条件の調査
権利の態様
の調査
① 権利関係の調査
② 隣接土地との関係性の調査
③ 権利の取引慣行等の調査
法的調査① 行政法上の調査
② 私法上の調査
不動産調査の内容
市場調査

市場調査とは、その不動産が属するマーケットの調査を行うことをいいますが、弊所のマーケット調査では、人口動態や人口分布、賃料や地価、空室率の推移を分析するのはもちろんのこと、競合物件の状況や地域の産業構造、世帯年収等も調査し、その地域ではどのような市場が成熟しているのか、そして今後どのように変化していくのかを分析します。

マーケットデータ
マーケットデータ

市場調査というと、データを収集し、グラフ化するだけの陳腐なものと考えている方がおられるかもしれませんが、それは違います。市場調査をすることではじめて、市場の傾向や将来動向を可視化することができ、単なる思い付きや感覚での提案から抜け出すことができ、実証的な提案をすることができるのです。

財産評価

財産評価では、相続税評価額と適正時価の2点につき評価を行います。相続税評価額と適正時価との乖離を知ることで、様々な対策をすることができます。

(2) シミュレーションの立案

シミュレーションの立案では、現状分析により把握した対象物件の現況や周辺地域の動向、マーケット状況を勘案の上、3つ~5つのシミュレーションパターンを立案します。

パターンパターンの内容メリットデメリット
A現状維持コスト不要収益性の低下
B簡易リノベーション実施収益性の維持競争力は変わらない
Cフルリノベーション実施収益性の向上コストがかかる
D即時売却現金化節税対策とならない
E不動産法人化相続税対策となるコストがかかる
シミュレーションパターンの例

(3) 税務分析

不動産の取得から売却までに関わる税金
不動産の取得から売却までに関わる税金

不動産の利活用では、毎年のインカムゲインに対する税金(所得税や法人税等)と相続時の相続税の両面からの計算が必要となるため、単なる相続税対策という側面だけでなく、毎年の所得への影響も十分に配慮の上、計算を行います。

(4) 将来評価

パターン初期投資額毎年の所得利回りリスク節税効果
A無し300万円4%普通普通
B3,000万円400万円5%低い高い
C1億円500万円6%非常に高い非常に高い
D無し無し無し低い低い
E2,000万円200万円3%高い非常に高い
シミュレーションパターンの例

不動産の種類や用途、権利の態様、総資産に占める不動産の価値、総収入に対する不動産所得を考慮し、売却、賃貸、現物出資、隣地併合、建物の再築、建物の建設、同族会社への売却、現物出資、不動産法人化などの様々な方法につき将来シミュレーションを行います。

不動産調査と市場分析を丁寧に、適切に行うことで、精度の高い将来評価を行うことができます。

相続タックスの特徴

相続タックスの不動産コンサルティングは次の3つが特徴です。

  1. エビデンスに基づく対策案
  2. 多様な対策案の提案
  3. 対策と同時に実行

(1) エビデンスに基づく対策案

弊所の不動産コンサルティング業務は、現状分析→シミュレーション立案→税務分析→将来評価という流れで業務を進めるため、最終的な提案は確かなる調査データやマーケットデータに基づく提案となるため、その提案内容の信頼度が高いのが特徴です。

(2) 不動産と税務と法務の豊富なノウハウ

法務×税務×不動産
法務×税務×不動産

不動産コンサルティングを提供する会社や事務所で、不動産と税務と法務の3つに精通しているところは非常に少ないのが現実です。

不動産はその取得から売却まで様々な税金が関わるため、不動産にかかる税務知識が十分にないと不測の課税リスクが生じます。また、不動産は株式のように購入したら後は時期を見て売却するといった単純な資産ではなく、収益性を高めるためには投資をしたり、仕組みを変えたり、コストを削減したりと種々の対策・対応が必要となります。さらに、借地借家法の理解はもちろんのこと、民法や会社法についても深い知識がなければトータル的な不動産コンサルティングを実行することができません。

相続タックスでは、現状分析を踏まえ、このような様々な対策案の中から最適なものを依頼者様と相談をしながら、適切な対策案を実行可能な形でご提案致します。

(3) 提案を即時実行可能

財産コンサルティング業務(立案から実行まで)
財産コンサルティング業務(立案から実行まで)

対策案を受けて良いと思ったら即実行が鉄則です。特に節税効果の大きい節税対策は、相続開始直前に行った場合には税務当局より租税回避行為として捉えられる可能性があるため、できるだけ早く実行をしておく必要があります。

また、生命保険の加入や生前贈与といった簡単な節税対策なら1ヶ月以内に実行も可能ですが、不動産の売買や借地権の設定、株式会社の係数変動などは実行に数ヶ月~数年と時間がかかることが多いため、できるだけ早く実行をしておく必要があります。

この点、相続タックス総合事務所は、税理士事務所・行政書士事務所・不動産鑑定士事務所が一体となった総合事務所であり、トリプルライセンサーの代表がすべて一人で実行支援をしますので、他所と比べて圧倒的に早く対策案の実行ができます。

スケジュール

次の流れで業務を行います。通常、ご契約から1ヶ月~3ヶ月ほどでレポートのご報告となります。

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面談のご予約

  • 面談をご希望の方は、お電話 又は CONTACT FORMより面談方法や面談日時、相談内容を教えてください。
  • 弊所では、面談方法として次の4つを用意しております。
    • 訪問面談
    • 来所面談
    • Web面談
    • 電話面談
  • 内容を確認の上、弊所から面談日時等をご案内させて頂きます。
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面談(訪問・来所・Web・電話)

  • 財産コンサルティング業務のご説明
    財産コンサルティング業務をご依頼のお客様につきましては、不動産コンサルティング業務を半額でご利用できますので是非ご検討くださいませ。
  • 業務の流れのご説明
  • 必要資料のご説明
  • 報酬のご説明
  1. 面談は1回当たり5万円(税込み)面談料が必要となります。
    ただし、一定の書類を事前にご準備頂き、弊所に郵送又はメールで送信して頂いたお客様につきましては無料にてご対応させて頂きます。
  2. 面談は1回につき2時間までとなっております。
  3. 実際に業務をご依頼頂いたお客様につきましては、業務報酬から面談料を差し引かせて頂きます。
  4. 訪問面談の場合は面談料とは別に出張日当もご負担頂きます。ただし、一定規模以上の不動産のご依頼をご検討の場合は無料にてご対応させて頂きます。
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ご契約

  • 契約書を2通作成し、送付いたしますので、署名・捺印等をして頂いた上、1部をご返送ください。残りの1部はお客様のものとなりますので大切に保管ください。
  • 契約書と一緒に下記資料を同封しておりますので、契約書と一緒にご返送ください。
    • 連絡希望事項等
    • 同意書
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調査・評価・分析(2ヶ月~6ヶ月)

  • 財産調査及び財産評価の途中で何度かご依頼者様へ質問等させて頂きます。
  • 追加で送付して頂く資料があることもあります。
5

ご報告 及び 相談

  • 訪問面談、来所面談、Web面談又は電話面談により分析結果をご報告致します。
  • 訪問面談の場合は出張日当をご負担頂きますのであらかじめご了承願います。
  • その後の税務顧問、不動産法人化などのご相談も承りますので、ご希望の方はご相談ください。

不動産コンサルティング業務報酬

項目内容
受任事務所・税理士事務所
・不動産鑑定士事務所
報酬30万円から(報酬表
業務報酬