不動産鑑定評価と税務
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無道路地とは、道路に接していない土地、または、建築基準法上の接道義務を満たさない土地のことをいいます。ここでは、無道路地を不動産鑑定評価により評価する方法について簡単に説明します。
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不動産鑑定評価では、対象不動産の個別性や地域性を考慮し、不動産市場に即した評価をします。 したがって、相続税の土地評価において地積が900㎡のため地積要件を具備しなかったり、前面道路との関係で実際は240㎡の容積率しか消化できないのに、指定容積率が300%以上であるため容積率要件が具備しなかったりして、地積規模の大きな宅地として評価ができず、高額な相続税評価額となるような場合は、不動産鑑定評価の採用が検討されます。
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この記事では、相続税申告における不動産鑑定評価について基本的なことをまとめています。不動産鑑定評価を利用した相続税申告や更正の請求を検討されている方にとって参考になりましたら幸いです。
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不整形地の不動産鑑定評価は、評価対象となる土地が地域の標準的な画地と比較してどの程度劣るのかという点を具体的に検討しながら評価をします。 相続税の土地評価のような「かげ地割合に基づいた画一的な補正」をするのではなく、用途や地域性、土地の特殊性を考慮した上で、不整形地であることがどのように価格に影響を与えているのかを分析しながら、評価をします。
相続税の土地評価
1. 土地評価の基本
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この記事では、相続税の土地評価において採用すべき地積やそれぞれの地積の内容や確認資料、信頼度などを解説しています。
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間口距離とは、相続税の土地評価において、評価対象地が正面路線に接する部分の長さをいいます。 この記事では、間口距離の測り方を図解を用いて説明しています。
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相続税の土地評価における路線価方式において適用する画地調整率表（平成30年分以降）のものを掲載しています。
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この記事では、相続税の土地評価において理解しておくべき容積率の基本について解説しています。
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自用地としての価額とは、その土地が「自用地」である場合の価額をいいます。また、自用地とは、相続税の土地評価における「利用区分」の１つであり、自己の利用に供されてる土地をさします。
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この記事では、一般に土地の時価として認識されている取引価格、市場価格、不動産鑑定評価額、公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額の意義や相関性について説明しています。
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ここでは、相続税の土地評価における奥行距離の測り方を説明しています。 奥行距離は、奥行価格補正や間口狭小補正、奥行長大補正などに使用しますが、相続税の土地評価における奥行距離は一般的な奥行距離とは考え方やや異なるため注意が必要です。
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この記事では、基本的な接道義務の判定方法を説明するとともに、水路介在地や道路と高低差のある土地の接道義務の判定について解説しています。
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この記事では、実務でもよく出てくる接道パターンについて、それぞれの接道距離の測り方を図解を用いて解説しています。
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この記事では、相続税の土地評価において、路線価方式の適用の判断基準、評価方式などを解説しています。
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この記事では、接道義務の判定の基礎となる建築基準法上の「道路」について、その内容を解説しています。
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この記事では、市街地農地や市街地山林、市街地原野等の評価において必要となる宅地造成費の計算方法について解説しています。
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相続税の財産評価のうち、宅地（建物又は構築物の敷地の用に供されている土地）の評価方式には、路線価方式と倍率方式の２つの方法があります。ここでは、それぞれの評価方式について説明をしています。
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倍率方式とは相続税の土地の評価の方式の１つであり、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて計算をします。この倍率方式は、倍率地域にある宅地、農地、山林、原野の評価において適用されます。
2. 地目・評価単位・評価区分
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宅地の利用区分とは、相続税の土地評価における宅地の権利の態様の区分をいいます。宅地の利用区分には、自用地、借地権、貸宅地、貸家建付地、貸家建付借地権、定期借地権等があります。 この記事では、これらの利用区分の概要を説明しています。
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宅地は、１画地の宅地、つまり利用の単位となっている１区画の宅地ごとに評価をします。そして、この利用の単位として考慮をするのが①物理的位置関係、②取得者、③権利関係です。 この記事では、宅地の評価単位について図解を用いて具体的にその評価単位の分類方法について説明しています。
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農地の評価単位は、農地の分類に応じて異なります。具体的には、純農地・中間農地であるか、市街地農地、市街地周辺農地であるかに応じて異なります。 この記事では、農地の評価単位の基本的な内容を説明しています。
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相続税の土地評価においては、土地の上に存する権利として10個の権利を規定しています。それぞれの権利についてそれぞれの評価方法が定められていますので、評価対象となる権利がどの権利に該当するかを適切に判定する必要があります。 この記事では、これらの土地の上に存する10個の権利について、その概要を解説しています。
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この記事では、不合理分割について具体例を用いて説明します。 相続・遺贈・贈与により取得した宅地は原則として、遺産分割等を行った後の「取得者単位」で評価をしますが、取得者単位として評価をすることが著しく不適当と認められるような分割が行われた場合には、特例的な取り扱いとして分割前の状態の画地を評価単位として評価をすることとなります。
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この記事では、権利関係が宅地の評価単位に影響する場合の評価単位の決定方法について、図解を用いて説明します。
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相続税の土地評価においては、土地を①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地の９つの地目に区分し、さらにそれぞれの地目ごとに「評価単位」を決定し、評価をします。 この記事では、この地目ごとの評価単位について簡単に説明します。
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相続税の土地評価においては、土地を①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地の９つの地目に区分し、それぞれの地目ごとに評価をします。 この地目ごとによる評価区分を、相続税の土地評価においては「土地の評価上の区分」とよんでおり、評価単位の決定の前に行うこととなっています。
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相続税の土地評価においては、土地を①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地の９つの地目に区分し、それぞれの地目ごとに評価をします。ここではそれぞれの地目について説明するとともに、地目ごとの評価単位について説明をします。
3. 宅地の評価
路線価地域内の宅地の評価
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無道路地とは、道路に接していない土地、または、建築基準法上の接道義務を満たさない土地のことをいいます。 ここでは、相続税の土地評価における無道路地補正（無道路地の評価）について説明しています。
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がけ地等とは、地盤が傾斜し、あるいは階段状の形状をしているため、宅地としての利用が困難な部分をいいます。また、がけ地等を有する宅地とは、平たん部分とがけ地部分等が一体となっている宅地であり、例えば、ヒナ段式に造成された住宅団地に見られるような、擁壁部分を有する宅地をいいます。 この記事では、がけ地等を有する宅地の評価について説明します。
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特定路線価とは、路線価地域内において相続税路線価が敷設されていない道路（路線 …
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正面路線とは、評価対象地の正面にある相続税路線価の付された道路（路線）のことをいいます。正面路線がどの路線なのかによって、評価額が大きく変わりますので、正しく正面路線の判定ができるようになっておく必要があります。 ここでは正面路線の判定方法について図解を用いて説明をします。
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不整形地の奥行価格補正は不整形地の形状に応じて①計算上の奥行距離により補正する方法、②区分整形地を基に補正する方法、③差引計算により補正する方法、④近似整形地を基に補正する方法のいずれかの方法により計算をします。いずれの方法を採用するかは納税者の判断に委ねられています。
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奥行価格補正とは、評価対象地が路線価地域に所在する場合に、標準的な土地と比較して奥行きが長大、あるいは短小であるために、土地の利用効率が落ちることによる価値低下を相続税の土地評価額に反映するために行う画地調整です。
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正面路線価とは、その正面路線に付された相続税路線価のことをいいます。ここでは、正面路線価の決定方法について説明をしています。
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不整形地とは、正方形または矩形（くけい）以外の形をした土地のことをいいます。不整形地は、無駄なスペースが生じたり、建築レイアウトの制限を受けたりと、土地の利用効率が低下するため、不動産市場では整形地よりも安く取引される傾向にあります。 相続税の土地評価においても、評価対象地が不整形地である場合には「かげ地割合」を基にした不整形地補正を行うことで不整形地であることによる減価を評価額へ反映することとしています。
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想定整形地とは、①評価対象地全体を囲む、②正面路線に接する正方形又はく形をいいます。 ここでは、一般的な想定整形地の取り方について説明をしています。
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この記事では、三方路線影響加算・四方路線影響加算について説明をしています。 三方又は四方路線影響加算とは、路線価地域に存する評価対象地が三方路地又は四方路地である場合において、中間画地と比較して効用が増大することを評価額へ反映させるために行う各地調整のことをいいます。
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側方路線影響加算とは、相続税の土地評価における路線価方式の適用に当たり、評価対象地が「角地」又は「準角地」である場合に、中間画地と比較して効用が増大することによる価値増加を評価額へ反映させるために行われる画地調整のことをいいます。
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二方路線影響加算とは、相続税の土地評価において、評価対象地が二方路地である場合に、中間画地と比較して効用が増大していることを評価額へ反映させることを目的に行う補正のことをいいます。 また、二方路地とは、相続税路線価が付された路線に、敷地の正面と背面の２面で接する土地のことをいいます。
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地区区分とは、路線価地域において、宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに国税局長が定めた地域区分であり、ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区及び大工場地区の７つの地区区分があります。
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この記事では、土地と道路との間に水路が介在する宅地の評価方法について説明をし …
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１．土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価の基本 土砂災害特別警戒区域の図 …
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１．容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価 容積率の異なる２以上の地域 …
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間口狭小・奥行長大な宅地は、土地の利用効率が落ちるため、相続税の土地評価にお …
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不整形な土地が屈折路に接する場合の想定整形地は、整形地の想定整形地の取り方と異なります。また、屈折路に内接するのか、あるいは外接するのかによってもその取り方が異なります。 この記事では、屈折路に接する場合の想定整形地の取り方について説明をしています。
路線価地域・倍率地域に共通する評価
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この記事では、地積規模の大きな宅地の評価の具体的計算例を紹介します。判定方法や評価、三大都市圏の範囲については、次の記事を参照してください。
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相続税の土地評価における地積規模の大きな宅地とは、①地積要件、②地域要件、③ …
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地積規模の大きな宅地とは、周辺の宅地と比較して地積の規模が大きな宅地のことをいいます。 評価対象地が地積規模の大きな宅地に該当する場合には、規模格差補正をすることで、規模が大きい土地であることによる価値低下を評価額へ反映することとしています。
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地積規模の大きな宅地の評価にいう「三大都市圏」とは、東京、大阪、名古屋を中心に広がる都心地域をいい、具体的には次の範囲として指定された地域をいいます。ここでは、三大都市圏の範囲について説明をしています。
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利用価値が著しく低下している宅地とは、騒音や臭気、忌み地等を原因として、その土地の利用価値が著しく低下していると認められる宅地をいいます。 相続税の土地評価においては、利用価値が著しく低下している宅地に該当する場合には10%の評価減が認められています。
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１．造成中の宅地の評価 造成工事 造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着 …
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セットバックとは、建築基準法第43条に規定する「接道義務」を満たすために、既 …
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私道とは、現況は道路の用に供されているものの、その土地の所有者が個人や法人な …
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１．大規模工場用地とは？ 大規模工場用地 大規模工場用地とは、一団の工場用地 …
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１．余剰容積率と空中権 余剰容積率の移転 (1) 余剰容積率と空中権 余剰容 …
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１．土地区画整理事業 土地区画整理事業の例 (1) 土地区画整理事業 相続税 …
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１．都市計画道路予定地 都市計画図（大阪市梅田駅周辺） 都市計画道路予定地と …
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１．文化財建造物 相続税土地評価における文化財建造物とは、次の建造物をいいま …
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１．農業用施設用地 農用地区域と市街化調整区域 農業用施設用地とは、農用地区 …
4. 権利の評価
借地権
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１．相続税法上の借地権 借地権 (1) 相続税法上の借地権 借地権とは、他人 …
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１．借地権の種類 私法上の借地権と税法上の借地権とのズレ 借地権とは、他人の …
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この記事では、借地権の歴史を簡単にご紹介します。 １．建物保護ニ関スル法律｜ …
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１．権利が競合する場合の借地権等の種類 土地の上に権利が競合する場合の例 宅 …
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この記事は、法人が個人に対して土地を貸し付けた場合の借地権の評価について解説 …
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この記事は、個人が法人に対して土地を貸し付けた場合の借地権の評価について解説 …
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この記事は、個人が個人に対して土地を貸し付けた場合のうち、通常の権利金の授受 …
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この記事では、個人が個人に対して土地を貸付けた場合のうち、借地権設定時に権利 …
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１．個人間の借地関係の基本的な考え方 個人間の借地契約は、その両者の個人的信 …
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この記事では、個人が個人に対して土地を貸付けた場合のうち、借地権設定時に借地 …
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１．土地の転貸借 転貸借とは、借地人が土地所有者から借りた土地を他の者にまた …
貸宅地
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１．権利が競合する場合の宅地の種類 土地の上に権利が競合する場合の宅地部分の …
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１．借地権の目的となっている宅地の評価の基本 借地権と貸宅地 借地権の取引慣 …
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１．貸宅地 貸宅地 貸宅地とは、相続税の財産評価における土地の利用区分の１つ …
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１．定期借地権等の目的となっている宅地 定期借地権等の目的となっている宅地 …
貸家建付地
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１．建物賃借人（借家人）の権利 借家人の権利 (1) 建物賃借人の権利 建物 …
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１．貸家建付借地権等 貸家建付借地権等 貸家建付借地権等とは、貸家の敷地の用 …
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１．貸家建付地の定義 貸家建付地 貸家建付地とは、相続税の財産評価上の土地の …
定期借地権等
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定期借地権等の種類と性格 １．定期借地権の価格 定期借地権の時の経過による価 …
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区分一般定期事業用定期①事業用定期②建物譲渡特約普通借地旧借地存続期間50年 …
その他の権利
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１．区分地上権に準ずる地役権 通行地役権 高圧線下地役権 (1) 地役権とは …
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１．区分地上権 区分地上権の範囲 (1) 区分地上権とは？ 区分地上権とは、 …
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１．地上権の基本 橋（工作物）の所有のための地上権の設定 竹木の所有のための …
配偶者居住権
5. 農地の評価
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１．貸農地 永小作権が設定された土地 一般に、農地が他人に貸し付けられた場合 …
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耕作権（こうさくけん）とは、小作料（地代）を支払って他人の土地において耕作又 …
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１．市街地農地の評価方法 市街地農地の評価方法 市街地農地の評価方法は、農地 …
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相続税の財産評価における農地の評価は、評価対象となる農地の分類（①純農地、② …
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１．農地の分類 相続税の土地評価において、①農地法、②都市計画法、③農業振興 …
節税対策
1. 不動産法人化による節税対策
不動産を法人化し、資産管理会社を利用した節税対策の方法やケースごとの特徴や留意点、設立手順などをまとめました。
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不動産オーナーが所有する不動産を原資として資産管理会社を設立（不動産法人化）する場合、不動産オーナーが個人で不動産を所有していた場合と比べて、①所得コントロール効果、②所得分散効果、③相続税の軽減、④福利厚生の充実、⑤手続き容易化、⑥相続財産の換金可能性の向上（争族防止）などの効果・メリットがあります。
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個人地主が資産管理会社である建物所有会社に対して、権利金の授受なく、かつ、相当の地代未満で土地を貸付けた場合の権利関係とそれぞれの時期における課税関係について説明をします。
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不動産オーナーの家族が事業に従事する方法としては、①不動産会社の役員として従事する方法と、②個人事業主の事業専従者として従事する方法の２つがあります。外形上、両者の実態が同じであったとしても、その取り扱いには違いが認められます。
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サブリース会社（一括転貸方式）とは、不動産オーナーから賃貸用不動産を一括して賃借し、これを転貸する会社のことをいいます。ここでは、サブリース会社について、その①仕組み、②業務内容、③サブリース業務に対する報酬、④メリット・デメリット、⑤サブリース会社が向いている方の特徴について説明をします。
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不動産会社の設立に当たっては、設立する会社の種類に応じた法人形態（株式会社と …
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建物所有会社（土地貸付け方式）とは、土地を不動産オーナーが所有し、建物を不動 …
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不動産管理会社（管理委託方式）とは、不動産管理委託契約に基づき、不動産の維持、管理及び運営を行うことを目的とした会社のことをいいます。 ここでは、不動産管理会社（管理委託方式）について、その①仕組み、②業務内容、③不動産管理手数料、④メリット・デメリット、⑤不動産管理会社の設立が向いている方の特徴について説明をします。
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不動産法人化には様々なメリットがありますが、一方でデメリットもあります。 こ …
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資産管理会社を設立すると、会社に対して、①法人税、②地方法人税、③法人住民税、④法人事業税、⑤特別法人事業税が課されることになりますが、法人に対して課される税金の中には所得の多寡とは無関係に課される税金もあるため、不動産法人化に当たってはこれらについて一応の理解が必要となります。
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ここでは、個人地主が法人（不動産会社・同族会社）に対して借地権を設定し、その設定の対価として権利金を受け取る場合の個人地主と法人借地人の権利関係及び税務上の取り扱いについて説明をします。
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個人地主が法人（不動産会社・同族会社）に対して相当地代により土地を貸付ける行為は、資産管理会社を利用した節税スキームでは比較的よく見られます。しかしながら、税務上は、フローに対する課税とストックに対する課税とでその取り扱いが異なるため、実務ではその点に注意が必要です。
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個人地主が法人（不動産会社・同族会社）に対して、土地の無償返還に関する届出書を提出して借地権を設定した場合の権利関係や課税処理につき、公開されている通達や裁決事例等に基づき、基本的な課税処理の方法を説明しています。
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この記事では、資産管理会社（一括譲渡方式）を利用した節税スキームについて、その①仕組み、②組成方法、③メリット・デメリット、④不動産所有会社が向いている方の特徴について説明をします。
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不動産法人化とは、不動産オーナーが所有する不動産を原資として「資産管理会社」 …
2. 不動産を利用した節税対策
不動産を利用し、不動産オーナーの将来の相続税の節税対策についてまとめました。
3.その他の相続税対策
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暦年贈与は、一般の方にも身近な節税対策の方法として知られている相続税対策の方法です。110万円の贈与税の非課税枠を利用して、少しずつ次世代へ財産を移転するという基本的な相続税対策です。
不動産譲渡所得税
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法人から法人への不動産譲渡が行われた場合は、適正時価による取引が行われたことを前提に課税処理をします。ここでは、法人が法人に対して不動産を譲渡した場合の課税理論上の考え方を無償譲渡、定額譲渡、時価譲渡、高額譲渡の４つのケースにつき説明します。
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個人から個人への不動産譲渡が行われた場合は、基本的には「実際の取引価額」を前提に不動産の譲渡所得の計算や取得費の計算を行います。ここでは、個人が個人に対して不動産を譲渡した場合の課税理論上の考え方を次の５つのケースにつき説明します。
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法人が個人に対して不動産を譲渡した場合は、時価取引を前提とした課税処理をすることとなり、譲渡対価が時価と異なる場合には、それぞれ異なる課税処理をします。ここでは、法人が個人に対して不動産を譲渡した場合の課税理論上の考え方を次の４つのケースにつき説明します。
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個人が法人に対して不動産を譲渡した場合は、原則として、譲渡人である個人については実際の取引価額に基づき譲渡所得を計算します。また、譲受人である法人については、時価取引を前提に課税処理を行います。
その他
1. 相続手続き
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できるだけ早く行う相続手続きには、死亡保険金の請求や利用サービスの停止・名義変更など、期限的には余裕のある手続きが多いですが、遅くとも２月以内に終えられると良いと思います。
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相続開始直後に行う相続手続きは、亡くなられた方が住んでいた市区町村の役場でできることがほとんどです。通夜、葬儀・告別式が終わりましたら、次の５つの手続きをしましょう。１日で全て終えることができます。
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身近な人が亡くなった時、様々な相続手続きが発生します。中には期限があるものも …
