税理士・不動産鑑定士・行政書士による実務コラム

図解を用いて、税金と不動産と法律について分かりやすく説明しています。

不動産鑑定評価と税務

  • 無道路地の不動産鑑定評価

    無道路地とは、道路に接していない土地、または、建築基準法上の接道義務を満たさない土地のことをいいます。ここでは、無道路地を不動産鑑定評価により評価する方法について簡単に説明します。

  • 地積規模の大きな宅地の不動産鑑定評価

    不動産鑑定評価では、対象不動産の個別性や地域性を考慮し、不動産の実態に即した評価をします。したがって、相続税の土地評価において「地積規模の大きな宅地」として評価をすることができない土地については、ひとまず不動産鑑定評価額がどの程度になるのかを確認しておくのが良いでしょう。

  • 不整形地の不動産鑑定評価

    不整形地の不動産鑑定評価は、評価対象となる土地が地域の標準的な画地と比較してどの程度劣るのかという点を具体的に検討しながら評価をします。相続税の土地評価のような「かげ地割合に基づいた画一的な補正」ではなく、不動産の地域性や個別性を分析しながら評価をします。

  • 不動産鑑定評価による相続税申告

    相続税の財産評価は「財産評価基本通達」によるのが原則ですが、不動産の財産評価では、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価額」をもって評価することが実務上認められています。この記事では、相続税申告における不動産鑑定評価について基本的なことをまとめています。

不動産譲渡所得税

  • 法人から法人への不動産譲渡に係る課税関係

    法人から法人への不動産譲渡が行われた場合は、適正時価による取引が行われたことを前提に課税処理をします。ここでは、法人が法人に対して不動産を譲渡した場合の課税理論上の考え方を無償譲渡、定額譲渡、時価譲渡、高額譲渡の4つのケースにつき説明します。

  • 個人から個人への不動産譲渡に係る課税関係

    個人から個人への不動産譲渡が行われた場合は、基本的には「実際の取引価額」を前提に不動産の譲渡所得の計算や取得費の計算を行います。ここでは、個人が個人に対して不動産を譲渡した場合の課税理論上の考え方を次の5つのケースにつき説明します。

  • 法人から個人への不動産譲渡に係る課税関係

    法人が個人に対して不動産を譲渡した場合は、時価取引を前提とした課税処理をすることとなり、譲渡対価が時価と異なる場合には、それぞれ異なる課税処理をします。ここでは、法人が個人に対して不動産を譲渡した場合の課税理論上の考え方を次の4つのケースにつき説明します。

  • 個人から法人への不動産譲渡に係る課税関係

    個人が法人に対して不動産を譲渡した場合は、原則として、譲渡人である個人については実際の取引価額に基づき譲渡所得を計算します。また、譲受人である法人については、時価取引を前提に課税処理を行います。

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

    居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、居住用財産を譲渡した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除した金額をもって、不動産の譲渡所得税を計算することができる制度です。この記事では、特例の内容や適用要件、他の規定との併用の有無についてその概要を説明します。

  • 譲渡所得に関する措置法関係規定(まとめ)

    不動産の譲渡所得に関する租税特別措置法関係規定をまとめたものです。 33     収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例33-2   交換処分等に伴 …

  • 不動産の所有期間の算定の実務

    不動産の譲渡所得は、所有期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」として約40%の税率で課税され、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」として約20%で課 …

  • 不動産の譲渡所得の金額の計算の実務

    不動産の譲渡所得の金額は「収入金額-必要経費(取得費・譲渡費用)」により計算をします。収入金額が必要経費を上回る場合には、その譲渡益に対して39%又は20%の税率で課税されますが、必要経費が収入金額を上回る場合には「譲渡損」となるため所得税の課税はありません。

  • 不動産の取得費が不明な場合の取り扱い(概算取得費の特例)

    不動産の取得費が契約書等を失くしてしまったことにより、不明な場合や分からない場合があります。 このような場合、不動産の譲渡所得税の計算においては、収入金額の5%を取得費として計算するのが一般的です。しかしながら、これは譲渡費用を考慮しなければ、売却価格の95%に対して所得税や住民税が課税されることとなるため、購入時期によっては著しく不合理なものといえます。

所得税全般

  • 住宅ローン控除のまとめ

    住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を取得、新築又は増改築(取得等)した場合に、居住年から10年間(又は15年間)、所得税が最大50万円軽減される制度 …

  • 図解による雑損控除

    この記事では、雑損控除の仕組みを図解を用いて具体的に説明しています。災害や盗難、横領により損失が生じた場合は雑損控除の適用を受けることで、所得税の軽減措置を …

相続税の土地評価

1. 土地評価の基本

  • 相続税の土地評価における地積

    相続税の土地評価における地積は「課税時期における実際の面積による」と規定されていますが、地積とされるものには、登記簿地積、実測面積、台帳面積、契約面積など様々なものがあります。 この記事では、相続税の土地評価において採用すべき地積やそれぞれの地積の内容や確認資料、信頼度など説明します。

  • 土地の時価

    土地の時価とは、ある時点における土地の適正な価格をいいます。 一般に土地の時価として認識されている価格には、①取引価格、②市場価格、③不動産鑑定評価額、④公 …

  • 宅地の評価方式

    相続税の財産評価のうち、宅地(建物又は構築物の敷地の用に供されている土地)の評価方式には、路線価方式と倍率方式の2つの方法があります。ここでは、それぞれの評価方式について説明をしています。

  • 建築基準法上の道路

    この記事では、接道義務の判定の基礎となる建築基準法上の「道路」について、その内容を解説しています。

  • 接道距離の測り方の実務

    この記事では、実務でもよく出てくる接道パターンについて、それぞれの接道距離の測り方を図解を用いて解説しています。

  • 奥行距離の測り方の実務

    ここでは、相続税の土地評価における奥行距離の測り方を説明しています。 奥行距離は、奥行価格補正や間口狭小補正、奥行長大補正などに使用しますが、相続税の土地評価における奥行距離は一般的な奥行距離とは考え方やや異なるため注意が必要です。

  • 容積率の基本

    この記事では、相続税の土地評価において理解しておくべき容積率の基本について解説しています。

  • 間口距離の測り方の実務

    間口距離とは、相続税の土地評価において、評価対象地が正面路線に接する部分の長さをいいます。 この記事では、間口距離の測り方を図解を用いて説明しています。

  • 接道義務の判定の実務

    この記事では、基本的な接道義務の判定方法を説明するとともに、水路介在地や道路と高低差のある土地の接道義務の判定について解説しています。

  • 路線価方式による土地評価(相続税)

    この記事では、相続税の土地評価において、路線価方式の適用の判断基準、評価方式などを解説しています。

  • 宅地造成費の査定

    この記事では、市街地農地や市街地山林、市街地原野等の評価において必要となる宅地造成費の計算方法について解説しています。

  • 宅地造成工事をすることが経済合理性に反する場合の評価

    この記事では、宅地造成工事をすることが経済合理性に反する場合の評価について説明をします。 造成中の宅地の評価宅地造成費の査定宅地造成工事の内容とその相場観 …

  • 自用地と自用地としての価額

    自用地としての価額とは、その土地が「自用地」である場合の価額をいいます。また、自用地とは、相続税の土地評価における「利用区分」の1つであり、自己の利用に供されてる土地をさします。

  • 倍率方式による土地評価(相続税)

    倍率方式とは相続税の土地の評価の方式の1つであり、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて計算をします。この倍率方式は、倍率地域にある宅地、農地、山林、原野の評価において適用されます。

  • 宅地造成工事の内容とその相場観

    宅地造成工事は、大きく①整地工事、②土留め工事、③地盤改良工事に分けることができます。 この記事では、それぞれの工事内容や経験則によるそれらの工事費用の相場 …

  • 画地調整率表(平成30年分以降用)

    相続税の土地評価における路線価方式において適用する画地調整率表(平成30年分以降)のものを掲載しています。

2. 地目・評価単位・評価区分

  • 相続税の9つの地目

    相続税の土地評価においては、土地を①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地の9つの地目に区分し、それぞれの地目ごとに評価をします。ここではそれぞれの地目について説明するとともに、地目ごとの評価単位について説明をします。

  • 地目別評価|評価上の区分

    相続税の土地評価においては、土地を①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地の9つの地目に区分し、それぞれの地目ごとに評価をします。 この地目ごとによる評価区分を、相続税の土地評価においては「土地の評価上の区分」とよんでおり、評価単位の決定の前に行うこととなっています。

  • 土地の評価単位

    相続税の土地評価においては、土地を①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地の9つの地目に区分し、さらにそれぞれの地目ごとに「評価単位」を決定し、評価をします。 この記事では、この地目ごとの評価単位について簡単に説明します。

  • 宅地の評価単位の決定に係る具体例

    この記事では、権利関係が宅地の評価単位に影響する場合の評価単位の決定方法について、図解を用いて説明します。

  • 不合理分割の実務

    この記事では、不合理分割について具体例を用いて説明します。 相続・遺贈・贈与により取得した宅地は原則として、遺産分割等を行った後の「取得者単位」で評価をしますが、取得者単位として評価をすることが著しく不適当と認められるような分割が行われた場合には、特例的な取り扱いとして分割前の状態の画地を評価単位として評価をすることとなります。

  • 土地の上に存する権利の評価上の区分

    相続税の土地評価においては、土地の上に存する権利として10個の権利を規定しています。それぞれの権利についてそれぞれの評価方法が定められていますので、評価対象となる権利がどの権利に該当するかを適切に判定する必要があります。 この記事では、これらの土地の上に存する10個の権利について、その概要を解説しています。

  • 農地の評価単位

    農地の評価単位は、農地の分類に応じて異なります。具体的には、純農地・中間農地であるか、市街地農地、市街地周辺農地であるかに応じて異なります。 この記事では、農地の評価単位の基本的な内容を説明しています。

  • 宅地の評価単位

    宅地は、1画地の宅地、つまり利用の単位となっている1区画の宅地ごとに評価をします。そして、この利用の単位として考慮をするのが①物理的位置関係、②取得者、③権利関係です。 この記事では、宅地の評価単位について図解を用いて具体的にその評価単位の分類方法について説明しています。

  • 宅地の利用区分

    宅地の利用区分とは、相続税の土地評価における宅地の権利の態様の区分をいいます。宅地の利用区分には、自用地、借地権、貸宅地、貸家建付地、貸家建付借地権、定期借地権等があります。 この記事では、これらの利用区分の概要を説明しています。

3. 宅地の評価

路線価地域内の宅地の評価

  • 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価(容積率補正)

    路線価は、その路線が面する土地の容積率を基にした価格として評価をされているため、評価対象地が容積率の異なる2以上の地域にわたることにより、制限容積率が低下する場合には高度利用が阻害され、実勢価格も大きく下がることから、この点を相続税の土地評価においても反映するために「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」を行います。

  • 無道路地の相続税評価(無道路地補正)

    無道路地とは、道路に接していない土地、または、建築基準法上の接道義務を満たさない土地のことをいいます。相続税の無道路地の評価は、建築基準法等による接道義務を満たすような通路の開設を想定し、この通路開設に必要となる費用相当額を控除する方法により評価をします。

  • 二方路線影響加算

    二方路線影響加算とは、評価対象地が二方路地である場合に、中間画地と比較して効用が増大していることを評価額へ反映させるために行う補正のことをいいます。また、二方路地とは、相続税路線価が付された路線に、敷地の正面と背面の2面で接する土地のことをいいます。

  • 間口狭小・奥行長大な宅地の評価

    間口狭小・奥行長大な宅地は、土地の利用効率が落ちるため、相続税の土地評価においては間口狭小補正又は奥行長大補正をすることで評価額へ反映することとしています。 …

  • 水路が介在する宅地の評価

    この記事では、土地と道路との間に水路が介在する宅地の評価方法について説明をします。 なお、里道が介在する場合も同様の取り扱いとなります。 接道義務の判定無道 …

  • 地区区分の判定の実務

    地区区分とは、路線価地域において、宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに国税局長が定めた地域区分であり、ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区及び大工場地区の7つの地区区分があります。

  • 側方路線影響加算

    側方路線影響加算とは、相続税の土地評価における路線価方式の適用に当たり、評価対象地が「角地」又は「準角地」である場合に、中間画地と比較して効用が増大することによる価値増加を評価額へ反映させるために行われる画地調整のことをいいます。

  • 三方又は四方路線影響加算

    この記事では、三方路線影響加算・四方路線影響加算について説明をしています。 三方又は四方路線影響加算とは、路線価地域に存する評価対象地が三方路地又は四方路地である場合において、中間画地と比較して効用が増大することを評価額へ反映させるために行う各地調整のことをいいます。

  • 想定整形地の取り方

    想定整形地とは、①評価対象地全体を囲む、②正面路線に接する正方形又はく形をいいます。 ここでは、一般的な想定整形地の取り方について説明をしています。

  • 正面路線価の決定方法

    正面路線価とは、その正面路線に付された相続税路線価のことをいいます。ここでは、正面路線価の決定方法について説明をしています。

  • 奥行価格補正の4つの方法

    奥行価格補正とは、評価対象地が路線価地域に所在する場合に、標準的な土地と比較して奥行きが長大、あるいは短小であるために、土地の利用効率が落ちることによる価値低下を相続税の土地評価額に反映するために行う画地調整です。

  • 不整形地の奥行価格補正

    不整形地の奥行価格補正は不整形地の形状に応じて①計算上の奥行距離により補正する方法、②区分整形地を基に補正する方法、③差引計算により補正する方法、④近似整形地を基に補正する方法のいずれかの方法により計算をします。いずれの方法を採用するかは納税者の判断に委ねられています。

  • 正面路線の判定の実務

    正面路線とは、評価対象地の正面にある相続税路線価の付された道路(路線)のことをいいます。正面路線がどの路線なのかによって、評価額が大きく変わりますので、正しく正面路線の判定ができるようになっておく必要があります。 ここでは正面路線の判定方法について図解を用いて説明をします。

  • 特定路線価による評価

    特定路線価とは、路線価地域内において相続税路線価が敷設されていない道路(路線)にのみ接している宅地を評価する場合に、税務署長に対して申出をすることで設定され …

  • 屈折路に接する土地の想定整形地

    不整形な土地が屈折路に接する場合の想定整形地は、整形地の想定整形地の取り方と異なります。また、屈折路に内接するのか、あるいは外接するのかによってもその取り方が異なります。 この記事では、屈折路に接する場合の想定整形地の取り方について説明をしています。

  • がけ地等を有する宅地の評価(がけ地補正)

    がけ地等とは、地盤が傾斜し、あるいは階段状の形状をしているため、宅地としての利用が困難な部分をいいます。また、がけ地等を有する宅地とは、平たん部分とがけ地部分等が一体となっている宅地であり、例えば、ヒナ段式に造成された住宅団地に見られるような、擁壁部分を有する宅地をいいます。 この記事では、がけ地等を有する宅地の評価について説明します。

  • 不整形地評価の実務(不整形地補正)

    不整形地とは、正方形または矩形(くけい)以外の形をした土地のことをいいます。不整形地は、無駄なスペースが生じたり、建築レイアウトの制限を受けたりと、土地の利用効率が低下するため、不動産市場では整形地よりも安く取引される傾向にあります。 相続税の土地評価においても、評価対象地が不整形地である場合には「かげ地割合」を基にした不整形地補正を行うことで不整形地であることによる減価を評価額へ反映することとしています。

  • 土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価(特別警戒区域補正)

    土砂災害特別警戒区域内にある宅地とは、評価対象地の全部または一部に土砂災害特別警戒区域が指定されている宅地をいいます。土砂災害特別警戒区域内にある宅地については、特別警戒区域補正を行うことで、相続税の土地評価額へ当該事情を反映することとしています。

路線価地域・倍率地域に共通する評価

  • 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価

    1.都市計画道路予定地 都市計画図(大阪市梅田駅周辺) 都市計画道路予定地とは、都市計画法第4条第6項に規定する都市計画施設のうちの道路(都市計画道路)の予 …

  • 大規模工場用地の評価

    大規模工場用地とは、大工場地区に存する、一団の工場用地の地積が5万㎡以上の宅地をいいます。 路線価地域に所在する大規模工場用地の評価額は、字型や接道条件とは無関係に評価されるため、土地によっては時価よりも相当に高額に評価されることがあります。特に土壌汚染が存するような土地については留意が必要です。

  • 利用価値が著しく低下している宅地の評価

    利用価値が著しく低下している宅地とは、騒音や臭気、忌み地等を原因として、その土地の利用価値が著しく低下していると認められる宅地をいいます。 相続税の土地評価においては、利用価値が著しく低下している宅地に該当する場合には10%の評価減が認められています。

  • 地積規模の大きな宅地の判定方法

    相続税の土地評価における地積規模の大きな宅地とは、①地積要件、②地域要件、③容積率要件、④地区要件の4要件を具備する土地が該当することになります。 地積要件 …

  • 造成中の宅地の評価

    相続開始時点において宅地造成費工事が行われている場合には、造成工事前の地目の価額に既に投下した資本相当額の8割を加算して評価します。 この記事では、造成中の宅地の評価について解説をするとともに、造成工事の内容やその相場観について簡単に説明をします。

  • 地積規模の大きな宅地の評価(規模格差補正)

    地積規模の大きな宅地とは、周辺の宅地と比較して地積の規模が大きな宅地のことをいいます。 評価対象地が地積規模の大きな宅地に該当する場合には、規模格差補正をすることで、規模が大きい土地であることによる価値低下を評価額へ反映することとしています。

  • セットバックを必要とする宅地の評価

    セットバックとは、建築基準法第43条に規定する「接道義務」を満たすために、既存の建物を建て替える際に、私有地として利用している部分を公衆用道路として提供するために、敷地境界線を後退する行為をいいます。

  • 歩道状空地の用に供されている宅地の評価

    歩道状空地とは、大型のマンションやビルに見られる「公開空地」をいいます。相続税の土地評価においては、当該歩道上空地を私道評価に準じて評価することとしています。

  • 私道の評価の実務(私道補正)

    私道とは、現況は道路の用に供されているものの、その土地の所有者が個人や法人などの私人である場合のその土地をいいます。 相続税の土地評価においては私道は「私道の用に供されている宅地」と呼ばれ、宅地の一種と考えられています。そのため、道路なのに財産価値があるものとして評価をすることとなっています。

  • 余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価

    余剰容積率とは、ある土地の容積率の未消化部分(余り)をいいます。また、余剰容積率の移転とは、その余りを他の土地のために移転することをいいます。 余剰容積率が …

  • 地積規模の大きな宅地に係る三大都市圏

    地積規模の大きな宅地の評価にいう「三大都市圏」とは、東京、大阪、名古屋を中心に広がる都心地域をいい、具体的には次の範囲として指定された地域をいいます。ここでは、三大都市圏の範囲について説明をしています。

  • 地積規模の大きな宅地の計算例

    この記事では、地積規模の大きな宅地の評価の具体的計算例を紹介します。判定方法や評価、三大都市圏の範囲については、次の記事を参照してください。

  • 土地区画整理事業施行中の宅地の評価

    1.土地区画整理事業 土地区画整理事業の例 (1) 土地区画整理事業 相続税土地評価における土地区画整理事業とは、土地区画整理法第2条第1項又は第2項に規定 …

  • 文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価

    1.文化財建造物 相続税土地評価における文化財建造物とは、次の建造物をいいます。 文化財保護法第27条第1項に規定する重要文化財に指定された建造物文化財保護 …

  • 農業用施設用地の評価

    1.農業用施設用地 農用地区域と市街化調整区域 農業用施設用地とは、農用地区域内又は市街化調整区域内に存する農業用施設の用に供されている宅地をいいます。 ( …

4. 権利の評価

借地権

  • 借地権の評価

    1.相続税法上の借地権 借地権 (1) 相続税法上の借地権 借地権とは、他人の土地を使用収益することのできる権利をいいます。 この借地権は根拠とする法律によ …

  • 私法上の借地権と税法上の借地権

    1.借地権の種類 私法上の借地権と税法上の借地権とのズレ 借地権とは、他人の土地を使用収益することのできる権利をいい、大きく次の2つの借地権に分けられます。 …

  • 借地権の歴史

    この記事では、借地権の歴史を簡単にご紹介します。 1.建物保護ニ関スル法律|明治42年(1909年) 借地権の権利の保護は、明治42年(1909年)の「建物 …

  • 権利が競合する場合の借地権等の評価

    1.権利が競合する場合の借地権等の種類 土地の上に権利が競合する場合の例 宅地の上に借地権、定期借地権等、地上権、区分地上権、区分地上権に準ずる地役権が重複 …

  • 法人地主の借地権評価(対個人)

    この記事は、法人が個人に対して土地を貸し付けた場合の借地権の評価について解説をしています。 個人地主の借地権評価の基本個人地主の借地権評価(対個人・通常の権 …

  • 個人地主の借地権評価(対法人)

    この記事は、個人が法人に対して土地を貸し付けた場合の借地権の評価について解説をしています。 個人地主の借地権評価の基本個人地主の借地権評価(対個人・通常の権 …

  • 個人地主の借地権評価(対個人・通常の権利金あり)

    この記事は、個人が個人に対して土地を貸し付けた場合のうち、通常の権利金の授受があった場合の借地権の評価について解説をしています。 個人地主の借地権評価の基本 …

  • 個人地主の借地権評価(対個人・権利金等なし)

    この記事では、個人が個人に対して土地を貸付けた場合のうち、借地権設定時に権利金等の一時金の授受が無い場合の借地権評価の方法について解説しています。 個人地主 …

  • 個人地主の借地権評価の基本

    1.個人間の借地関係の基本的な考え方 個人間の借地契約は、その両者の個人的信頼関係を拠り所とした契約内容となっていものが多く、中には経済合理性とは無縁のもの …

  • 個人地主の借地権評価(対個人・特別の経済的利益あり)

    この記事では、個人が個人に対して土地を貸付けた場合のうち、借地権設定時に借地権者が土地所有者に対して特別の経済的利益の供与している場合の借地権の評価方法につ …

  • 転貸借地権と転借権の評価

    1.土地の転貸借 転貸借とは、借地人が土地所有者から借りた土地を他の者にまた貸し(転貸)する行為をいいます。 転貸借の仕組み 土地の転貸借が行われると、一般 …

貸宅地

  • 権利が競合する場合の宅地の評価

    1.権利が競合する場合の宅地の種類 土地の上に権利が競合する場合の宅地部分の例 宅地の上に借地権、定期借地権等、地上権、区分地上権、区分地上権に準ずる地役権 …

  • 貸宅地(借地権の目的となっている宅地)の評価

    1.借地権の目的となっている宅地の評価の基本 借地権と貸宅地 借地権の取引慣行があると認められる地域における貸宅地(借地権の目的となっている宅地)の価額は、 …

  • 貸宅地の評価

    1.貸宅地 貸宅地 貸宅地とは、相続税の財産評価における土地の利用区分の1つであり、土地の上に次の権利が存する場合におけるその宅地をいいます。 地上権民法2 …

  • 貸宅地(定期借地権等の目的となっている宅地)の評価

    1.定期借地権等の目的となっている宅地 定期借地権等の目的となっている宅地 定期借地権等の目的となっている宅地とは、相続税の財産評価における土地の利用区分の …

貸家建付地

  • 借家人の有する土地利用権の評価

    1.建物賃借人(借家人)の権利 借家人の権利 (1) 建物賃借人の権利 建物賃借人は、建物を利用する権利を有するとともに、当該建物を利用するために必要な土地 …

  • 貸家建付借地権の評価

    1.貸家建付借地権等 貸家建付借地権等 貸家建付借地権等とは、貸家の敷地の用に供されている借地権又は定期借地権等のことをいいます。 2.貸家建付借地権等の価 …

  • 貸家建付地の評価

    1.貸家建付地の定義 貸家建付地 貸家建付地とは、相続税の財産評価上の土地の利用区分の1つであり、貸家※として利用されている宅地のその敷地部分のことをいいま …

定期借地権等

  • 定期借地権等の評価

    定期借地権等の種類と性格 1.定期借地権の価格 定期借地権の時の経過による価値の消滅 (1) 普通借地権との比較 借地権の価格は、借地人に帰属する経済的利益 …

  • 定期借地権等の種類と性格

    区分一般定期事業用定期①事業用定期②建物譲渡特約普通借地旧借地存続期間50年以上10年以上30年未満30年以上50年未満30年以上30年以上堅固:30年以上 …

その他の権利

  • 区分地上権に準ずる地役権とその宅地の評価

    1.区分地上権に準ずる地役権 通行地役権 高圧線下地役権 (1) 地役権とは? 地役権とは、民法280条に定める物権であり、一定の目的のために、他人の土地( …

  • 区分地上権とその宅地の評価

    1.区分地上権 区分地上権の範囲 (1) 区分地上権とは? 区分地上権とは、地上権の一種であり、工作物を所有するため地下又は空間に上下の範囲を定めて設定され …

  • 地上権とその宅地の評価

    1.地上権の基本 橋(工作物)の所有のための地上権の設定 竹木の所有のための地上権の設定 (1) 地上権とは? 地上権とは、他人の土地において工作物又は竹木 …

配偶者居住権

5. 農地の評価

  • 貸し付けられている農地の評価

    1.貸農地 永小作権が設定された土地 一般に、農地が他人に貸し付けられた場合、その農地は「貸農地」とよばれます。設定される権利には物権である永小作権と債権で …

  • 耕作権の評価

    耕作権(こうさくけん)とは、小作料(地代)を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をすることのできる権利をいい、物権である「永小作権」と、債権である「小作権 …

  • 市街地農地の評価

    1.市街地農地の評価方法 市街地農地の評価方法 市街地農地の評価方法は、農地が属する「都市計画区域」及び「評価地域」の区分に応じて次の通り3つに分類されます …

  • 農地の評価

    相続税の財産評価における農地の評価は、評価対象となる農地の分類(①純農地、②中間農地、③市街地周辺農地、④市街地農地)に応じて評価方法が異なります。 純農地 …

  • 農地の分類

    1.農地の分類 相続税の土地評価において、①農地法、②都市計画法、③農業振興地域の整備に関する法律(農振法)に基づき、次の4つの農地に分類します。 なお、農 …

節税対策

1. 資産管理会社の活用(不動産法人化)

不動産を法人化し、資産管理会社を設立することで、節税対策や争族対策を行うことができます。

  • 不動産法人化による節税対策の概要

    不動産法人化とは、不動産オーナーが所有する不動産を原資として「資産管理会社」を設立することをいいます。 不動産法人化をすることで、オーナーに集中していた所得 …

  • 無償返還の届出がある場合の個人地主と法人借地人の税務処理

    個人地主が法人(不動産会社・同族会社)に対して、土地の無償返還に関する届出書を提出して借地権を設定した場合の権利関係や課税処理につき、公開されている通達や裁決事例等に基づき、基本的な課税処理の方法を説明しています。

  • 相当地代による場合の個人地主と法人借地人の税務処理

    個人地主が法人(不動産会社・同族会社)に対して相当地代により土地を貸付ける行為は、資産管理会社を利用した節税スキームでは比較的よく見られます。しかしながら、税務上は、フローに対する課税とストックに対する課税とでその取り扱いが異なるため、実務ではその点に注意が必要です。

  • 権利金の支払いがある場合の個人地主と法人借地人の税務処理

    ここでは、個人地主が法人(不動産会社・同族会社)に対して借地権を設定し、その設定の対価として権利金を受け取る場合の個人地主と法人借地人の権利関係及び税務上の取り扱いについて説明をします。

  • 資産管理会社と税金

    資産管理会社を設立すると、会社に対して、①法人税、②地方法人税、③法人住民税、④法人事業税、⑤特別法人事業税が課されることになりますが、法人に対して課される税金の中には所得の多寡とは無関係に課される税金もあるため、不動産法人化に当たってはこれらについて一応の理解が必要となります。

  • 不動産法人化によるデメリット

    不動産法人化には様々なメリットがありますが、一方でデメリットもあります。 ここでは、不動産法人化・不動産会社設立による節税対策について、そのデメリットを解説 …

  • 法人の役員と事業専従者との違い

    不動産オーナーの家族が事業に従事する方法としては、①不動産会社の役員として従事する方法と、②個人事業主の事業専従者として従事する方法の2つがあります。外形上、両者の実態が同じであったとしても、その取り扱いには違いが認められます。

  • 不動産法人化による6つの効果(メリット)

    不動産オーナーが所有する不動産を原資として資産管理会社を設立(不動産法人化)する場合は、不動産オーナーが個人で不動産を所有していた場合と比べて、大きく6つの効果・メリットがあります。

  • 権利金の支払いが無い場合の個人地主と法人借地人の税務処理

    個人地主が資産管理会社である建物所有会社に対して、権利金の授受なく、かつ、相当の地代未満で土地を貸付けた場合の権利関係とそれぞれの時期における課税関係について説明をします。

  • 資産管理会社の設立の実務

    この記事では、節税対策・争族対策として利用される資産管理会社の設立について、基本的な事項を中心に、実務的な内容も交えて説明します。一口に資産管理会社といって …

  • 管理委託方式による資産管理会社の活用

    不動産管理会社(管理委託方式)とは、不動産管理委託契約に基づき、不動産の維持、管理及び運営を行うことを目的とした会社のことをいいます。 ここでは、不動産管理会社(管理委託方式)について、その①仕組み、②業務内容、③不動産管理手数料、④メリット・デメリット、⑤不動産管理会社の設立が向いている方の特徴について説明をします。

  • サブリース方式による資産管理会社の活用

    サブリース会社(一括転貸方式)とは、不動産オーナーから賃貸用不動産を一括して賃借し、これを転貸する会社のことをいいます。ここでは、サブリース会社について、その①仕組み、②業務内容、③サブリース業務に対する報酬、④メリット・デメリット、⑤サブリース会社が向いている方の特徴について説明をします。

  • 土地貸付け方式による資産管理会社の活用

    土地貸付け方式とは、不動産オーナーが所有する土地を資産管理会社に賃貸する方式をいいます。実行スキームとしては大きく、①土地を貸し付けてから資産管理会社が建物 …

  • 一括譲渡方式による資産管理会社の活用

    この記事では、資産管理会社(一括譲渡方式)を利用した節税スキームについて、その①仕組み、②組成方法、③メリット・デメリット、④不動産所有会社が向いている方の特徴について説明をします。

2. 不動産を利用した節税対策

不動産を利用し、不動産オーナーの将来の相続税の節税対策についてまとめました。

  • 駐車場の貸付けによる対策
  • 貸家・貸事務所による対策
  • 土地の貸付けによる対策
  • 事業用定期借地権の設定による対策
  • 建設協力金方式による対策
  • 等価交換方式による対策
  • 相続税評価額の低い土地の購入による対策
  • 借入金を上手に利用した対策

  • 投資用不動産を購入するエリアの考え方
  • 投資用不動産の用途(住居、事業用)の選び方
  • 小規模宅地の課税価格計算の特例の活用
  • ①基本
  • ②居住用
  • ③特定事業用
  • ④貸付け事業用

3.その他の相続税対策

  • 暦年贈与による相続税対策

    暦年贈与は、一般の方にも身近な節税対策の方法として知られている相続税対策の方法です。110万円の贈与税の非課税枠を利用して、少しずつ次世代へ財産を移転するという基本的な相続税対策です。

その他

1. 相続手続き

  • できるだけ早く行う相続手続き

    できるだけ早く行う相続手続きには、死亡保険金の請求や利用サービスの停止・名義変更など、期限的には余裕のある手続きが多いですが、遅くとも2月以内に終えられると良いと思います。

  • 相続開始直後に行う相続手続き

    相続開始直後に行う相続手続きは、亡くなられた方が住んでいた市区町村の役場でできることがほとんどです。通夜、葬儀・告別式が終わりましたら、次の5つの手続きをしましょう。1日で全て終えることができます。

  • 相続手続きの全体像

    身近な人が亡くなった時、様々な相続手続きが発生します。中には期限があるものもあったり、人によっては必要でなかったりする手続きもあります。 ここでは、相続手続 …