大規模工場用地の評価

2021年9月4日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

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1.大規模工場用地とは?

大規模工場用地
大規模工場用地

大規模工場用地とは、一団の工場用地の地積が5万㎡以上のものをいいます。

ただし、路線価地域においては、地区区分の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限られます。

一団の工場用地

一団の工場用地とは、工場、研究開発施設等の敷地の用に供されている宅地及びこれらの宅地に隣接する駐車場、福利厚生施設等の用に供されている一団の土地をいいます。

なお、その土地が、不特定多数の者の通行の用に供されている道路、河川等により物理的に分離されている場合には、その分離されている一団の工場用地ごとに評価することに留意します。

2.大規模工場用地の評価方法

大規模工場用地の評価方法
大規模工場用地の評価方法

大規模工場用地の評価は、次の区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価をします。ただし、その地積が20万㎡以上のものの価額は、次により計算した価額の100分の95に相当する価額によって評価をします。

地域評価方法
路線価地域正面路線の路線価 × 地積
倍率地域固定資産税評価額 × 評価倍率

3.大規模工場用地の路線価及び倍率

大規模工場用地の評価の「路線価」及び「倍率」は、その大規模工場用地がその路線だけに接していて地積がおおむね5万㎡のく形又は正方形の宅地として、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基に国税局長が定めたものとなります。

  • 倍率を定める場合は、その大規模工場用地の価格に及ぼす影響が最も高いと認められる路線

4.大規模工場用地の計算

次の図は、同一所有者により土地A~Dが利用されている場合の例です。土地Aと土地Dは工場の敷地、土地Bは駐車場敷地、土地Cは研究所兼事務所として利用されています。また、土地Dは水路により他の土地と物理的に分断されています。

大規模工場用地の計算の例
大規模工場用地の計算の例

(1) 土地A・土地B・土地Cの評価

  1. 評価単位の判定
    土地A、土地B及び土地Cは一体として利用されているため、一団の土地として取り扱います。
  2. 大規模工場用地の判定
    イ)路線価地域・大工場地区
    ロ)一団の土地の地積=15万㎡+6万㎡+4万㎡=25万㎡≧5万㎡
    ハ)∴大規模工場用地に該当します。
  3. 自用地価格
    正面路線価(60千円/㎡)×25万㎡×0.95=142.5億円

(2) 土地Dの評価

  1. 評価単位の判定
    土地Dは他の土地と水路により物理的に分断されているため、単独で評価をします。
  2. 大規模工場用地の判定
    イ)路線価地域・大工場地区
    ロ)一団の土地の地積=10万㎡≧5万㎡
    ハ)∴大規模工場用地に該当します。
  3. 自用地価格
    正面路線価(60千円/㎡)×10万㎡=60億円