容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価

2021年9月4日
阿部 博行

阿部 博行

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1.容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地
容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地

(1) 評価方法

\[ \bf{ 補正後の価額 = 補正前の価額 – 補正前の価額 \times 控除割合 } \]

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、奥行価格補正側方路線影響加算二方路線影響加算三方又は四方路線影響加算及び不整形地補正規模格差補正(地積規模の大きな宅地の評価)及び無道路地補正間口狭小補正がけ地等補正特別警戒区域補正までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合(控除割合)を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価します。

\[ \bf{ 控除割合^※ = ( 1 – \frac{ \sum_{i=1}^{n} R_i \times S_i}{ R_{All} \times S_{All} } ) \times 容積率が価額に及ぼす影響度 } \]
  • 控除割合は「小数点以下第3位未満を四捨五入」します。
  • Ri・・・指定容積率が異なる各部分の指定容積率
  • Si・・・Riに対応する部分の地積
  • RAll・・・正面路線に接する部分の容積率
  • SAll・・・宅地の総地積

(2) 容積率が価額に及ぼす影響度

容積率が価額に及ぼす影響度は、評価対象地が属する地区区分に応じて次の通り異なります。

地区区分影響度
高度商業地区0.8
繁華街地区0.8
普通商業・併用住宅地区0.5
普通住宅地区0.1
容積率が価額に及ぼす影響度

高度利用が図られる商業系用途の地区では、容積率の違いが収益力に直結するため、影響度が0.5又は0.8と高く設定されています。一方、高度利用が図られることが少なく、容積率の違いが価格に与える影響が小さい普通住宅地区では0.1と低く設定されています。

なお、ビル街地区では、街区を単位として容積率が定められているため、容積率の差を考慮する必要がないことから、ビル街地区の影響度は定められていません。

2.補正が必要となる理由

高層マンションや高層事務所が建ち並ぶ地域(高度利用が進んだ地域)では、容積率の大小が土地の価格に直結します。なぜなら、容積率が大きい土地ほど高い建物を建てることができ、分譲収益や賃貸収益が大きくなるためです。そのため、同じ地積であったとしても容積率が異なれば土地の価格は異なります。

指定容積率が異なる地域をまたぐ土地とまたがない土地の例
指定容積率が異なる地域をまたぐ土地とまたがない土地の例

上の図の土地Aは指定容積率の異なる地域にまたがるため、建築基準法第52条第7項の適用を受けます。よって、次の通り土地Aの容積率の最高限度は466.66…%となります。一方、土地Bは特段の事情が無いため、指定容積率600%が容積率の最高限度となります。

  • 土地A
    基準容積率:(600%×600㎡+200%×300㎡)÷900㎡=466.66….%
    指定容積率:600%
    基準容積率<指定容積率より、基準容積率466.66…%が容積率の最高限度
  • 土地B
    指定容積率:600%
    特段の事情が無いため指定容積率600%が容積率の最高限度

この時の土地Aと土地Bについて建築可能な建物を比べると、土地Bについては6階建の建物を建てることができますが、土地Aについては4~5階建の建物しか建てられませんので、当該土地Aについては土地Bに比べて価値低下が生じていると考えられます。

容積率が異なることにより建てられる建物の大きさが異なる例
容積率が異なることにより建てられる建物の大きさが異なる例

したがって、評価対象地が指定容積率の異なる2以上の地域にまたがることにより、建築基準法第52条第7項による容積率がその正面路線に接する部分の容積率よりも下回る場合には、これによる価値低下を土地評価額に反映する必要があり、相続税土地評価においては、控除割合を乗じた価格を控除する方式により、当該要因を評価額へ反映することとしています。

3.容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の計算例

評価計算例
評価計算例

(1) 基本的な計算例

次の土地は、三大都市圏に存し、普通商業・併用住宅地区に所在する土地の例です。正面路線が接する地域の指定容積率は600%ですが、道路境界より30mを超えた地域は指定容積率が200%となります。

2以上の指定容積率が異なる地域にまたがる土地の計算例(基本)
2以上の指定容積率が異なる地域にまたがる土地の計算例(基本)
  1. 奥行価格補正後の路線価
    正面路線価(250千円/㎡)× 奥行価格補正率(0.91)= 227,500円/㎡
  2. 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地であることによる補正
    イ)控除割合
      {1-(600%×1,500㎡+200%×750㎡)÷(600%×2,250㎡)} ×0.5=0.1111…
      ∴0.11(小数点第3位未満を四捨五入)
    ロ)補正後の路線価
      ①(227,500円/㎡)×( 1 ー イ(0.11))= 202,475円/㎡
  3. 自用地としての価額
    (202,475円/㎡)×2,250㎡ = 455,568,750円

(2) 応用的な計算例

次の土地は、三大都市圏に存する土地の例です。容積率が300%と200%に指定された地域にまたがっています。

指定容積率が異なる地域にまたがる土地の計算例(応用)
指定容積率が異なる地域にまたがる土地の計算例(応用)

第7項による容積率の計算

  1. A部分の容積率
    6m×0.4=240%>200% ∴200%
  2. B部分の容積率
    6m×0.4=240%<300% ∴240%
  3. 評価対象地の容積率
    (①×125㎡+②×500㎡)÷625㎡=232%

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の計算

  1. 奥行価格補正後の路線価
    正面路線価(30千円/㎡)× 奥行価格補正率(0.97)= 29,100円/㎡
  2. 規模格差補正後の路線価
    イ)A:625 B:0.95 C:25
    ロ)規模格差補正率
     (625×0.95+25)÷ 625 × 0.8 = 0.792 ∴0.79(小数点以下第2位未満切捨)
    ハ)規模格差補正後の路線価
     ①(29,100円/㎡)×ロ(0.79)= 22,989円/㎡
  3. 2以上の異なる容積率が指定された地域にまたがることによる補正をした後の路線価
    イ)控除割合
      {1-(200%×125㎡+240%×500㎡)÷(300%×625㎡)} ×0.1(普通住宅地区)=0.022…
      ∴0.02(第3位未満四捨五入)
    ロ)補正後の路線価
      ②(22,989円/㎡)×( 1 ー イ(0.02))= 22,529円/㎡
  4. 自用地としての価額
    (22,529円/㎡)×625㎡=14,080,625円

4.容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価による補正が不要となる場合

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地であっても本通達による減価補正を行わない場合もあります。

(1) 建築基準法第52条第7項の適用により容積率が緩和される場合

本通達は、建築基準法第52条第7項の適用による評価対象地の制限容積率が次のいずれかの容積率を下回る場合に「減額補正」をするための画地調整項目です。

  1. 正面路線が接する部分の指定容積率
  2. 建築基準法第52条第2項の適用による基準容積率
第7項の適用により容積率が緩和される場合
第7項の適用により容積率が緩和される場合

したがって、例えば上の図の評価対象地のように、制限容積率が建築基準法第52条第7項の適用により200%以上に緩和されたとしても、本通達は「減額補正」による画地調整項目ですから、当該緩和による本通達の適用(増額調整)はありません。

(2) 第7項以外の適用により容積率が緩和される場合

建築基準法第52条第7項以外の規定の適用により評価対象地の制限容積率が緩和される場合も、上記(1)と同様の趣旨で、本通達による補正は行いません。

条文制限・緩和内容
1項制限都市計画法に基づき、市町村が指定する容積率の最高限度
2項制限前面道路の幅員による容積率の最高限度
3・4・5項緩和居住用建物に係る地階の床面積の容積率不算入
6項緩和居住用建物に係る共用廊下・階段の容積率不算入
7項制限緩和容積率の異なる2以上の地域にまたがる場合の容積率の最高限度
8項緩和総合設計による容積率の緩和
9項緩和特定道路に近接することによる容積率の緩和
10項緩和都市計画道路に接することによるみなし前面道路
11~13項緩和壁面線指定があることによる容積率緩和等
14項緩和公開空地等の設定による容積率緩和
15項緩和道路内建築物の容積率緩和等
参考:建築基準法第52条による容積率の制限・緩和

(3)正面路線に接する部分の容積率が2以上であるが、その正面路線に接する部分の容積率と異なる容積率の部分がない場合

1画地の宅地の正面路線に接する部分の容積率が2以上であるが、その正面路線に接する部分の容積率と異なる容積率の部分がない場合は、原則として当該正面路線に接する宅地については、本通達による補正は行いません。

通常、容積率の違いが明らかに価格に影響を及ぼしていると認められる場合には、相続税路線価はその容積率が異なるごとに設定されています。

しかしながら、地域によっては容積率の違いが価格にほとんど影響を及ぼしていない場合もあり、そのような場合には、その地域の相続税路線価は、その地域の大部分を占める指定容積率を前提として評価されています。

正面路線が指定容積率の異なる2以上の地域にまたがる場合
正面路線が指定容積率の異なる2以上の地域にまたがる場合

したがって、例えば上記のような評価対象地については、既に正面路線価(65C)は低い指定容積率(200%)に基づいた路線価であるため、本通達を適用して減価補正をするとかえって不合理になることから、本通達による画地調整は行いません。

5.正面路線が接する部分と異なる容積率が指定されている地域にまたがる場合

前記4(3)の例外として、評価対象地が正面路線が接する部分と異なる容積率が指定されている地域にまたがる場合には、当該異なる容積率にまたがることによる制限容積率の低下を評価額に反映するために、本通達を適用します。

(1) 例題

次の評価対象地は指定容積率が200%、300%、400%の地域にまたがる土地の例です。ただし、前面道路による容積率の制限は受けないものとします。

正面路線が接する部分と異なる容積率が指定されている地域にまたがる場合
正面路線が接する部分と異なる容積率が指定されている地域にまたがる場合
  1. 奥行価格補正後の路線価
    正面路線価(65千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)= 65千円/㎡
  2. 本通達による補正をした後の路線価
    イ)控除割合
      {1-(300%×27m×12m+200%×19m×5m)÷(300%×459㎡)} ×0.5=0.0780…
      ∴0.08(第3位未満切捨て)
    ロ)補正後の路線価
      ①(65千円/㎡)×( 1 ー イ(0.08))= 59,800円/㎡
  3. 自用地価格
    (59,800円/㎡)× 459㎡ = 27,448,200円

(2) 留意事項

(1)の例では、指定容積率が400%に指定された部分(B)も本通達の適用に当たっては300%であるものとして計算をしています。これは前記4(3)と同様の考え方によるものであり、400%の容積率を用いて本通達の補正を行わないことに注意します。

6.減額調整後の正面路線価が他の路線価を下回る場合

減額調整後の正面路線価が他の路線価を下回る土地
減額調整後の正面路線価が他の路線価を下回る土地

(1) 概要

評価対象地が、角地、準角地、二方路地、三方路地又は四方路地である場合において、正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて求めた価額に本通達による減額調整を行った価額が、正面路線以外の各路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて求めた価額のいずれかを下回る場合には、正面路線以外の路線のうち奥行価格補正後の路線価が最も高くなる路線を正面路線とみなして画地調整を行います。

具体的には次の手順で評価を行います。

  1. 正面路線以外の路線の全てについて、奥行価格補正後の路線価を算出します。
  2. ①により算出した路線価のうち、最も高い路線価に係る路線を正面路線とみなします。
  3. ②による正面路線及び正面路線価に基づき、奥行価格補正側方路線影響加算二方路線影響加算三方又は四方路線影響加算及び不整形地補正規模格差補正(地積規模の大きな宅地の評価)及び無道路地補正間口狭小補正がけ地等補正特別警戒区域補正までの定めにより計算した価額によって評価します。

なお、この方法により評価をした場合には本通達による減額調整は行いませんので注意します。

(2) 計算例

次の土地は、三大都市圏に存する土地で、容積率が400%と200%に指定された地域にまたがっています。なお、前面道路の幅員による容積率の制限は無いものとします。

減額調整後の正面路線価が他の路線価を下回る土地
減額調整後の正面路線価が他の路線価を下回る土地

正面路線の判定

  1. 南側路線の奥行価格補正後かつ減額調整後の路線価
    イ)差引計算による場合の奥行価格補正後の路線価
     ㋑70千円/㎡ × 奥行価格補正率(0.86)×3,000㎡=180,600千円
     ㋺70千円/㎡ × 奥行価格補正率(1.00)×500㎡=35,000千円
     ㋩(㋑ ー ㋺)÷ 2,500㎡= 58,240円/㎡
    ロ)計算上の奥行距離による場合の奥行価格補正後の路線価
     ㋑70千円/㎡ × 奥行価格補正率(0.86)= 60,200円/㎡
    ハ)イ<ロより 58,240円/㎡
  2. 奥行価格補正後かつ減額調整後の路線価
    ①(58,240円/㎡)×(1- 控除割合(0.20))= 46,592円/㎡
    ∵ 控除割合 = {1-(400%×500㎡ + 200%×2,000㎡)÷(400%×2,500㎡)} ×0.5=0.20
  3. 北側路線の奥行価格補正後の路線価
    イ)区分整形地による場合の奥行価格補正後の路線価
     ㋑55千円/㎡× 奥行価格補正率(0.86)×1,500㎡=70,950千円
     ㋺55千円/㎡× 奥行価格補正率(0.91)×1,000㎡=50,050千円
     ㋩(㋑ + ㋺)÷2,500㎡=48,400円/㎡
    ロ)計算上の奥行距離による場合の奥行価格補正後の路線価
     55千円/㎡ × 奥行価格補正率(0.89)=48,950円/㎡
    ハ)イ<ロより、48,400円/㎡
  4. ②<③より、北側路線が正面路線価と判定

自用地価格までの計算

  1. 奥行価格補正後の路線価
    上記より、48,400円/㎡
  2. 二方路線影響加算後の路線価
    (48,400円/㎡)+ 58,240円/㎡ × 二方路線影響加算率(0.02)=49,564円/㎡
  3. 不整形地補正後の路線価
    イ)かげ地割合 500㎡÷3,000㎡=16.66…%
    ロ)不整形地補正率 0.99(地積区分:C)
    ハ)②(49,564円/㎡) × 不整形地補正率(0.99)= 49,068円/㎡
  4. 規模格差補正後の路線価
    イ)容積率要件
     (400%×500㎡ + 200%×2,000㎡)÷2,500㎡=240%<300%
      ∴適用あり
    ロ)規模格差補正率
     (2,500×0.90+75)÷2,500×0.8=0.744
      ∴0.74
    ハ)③(49,068円/㎡)× 0.74 =36,310円/㎡
  5. 2以上の異なる容積率が指定された地域にまたがることによる補正
    適用無し
  6. 自用地価格
    (36,310円/㎡)×2,500㎡=90,775千円

7.容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の一部が都市計画道路予定地の区域内にある場合

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の一部が都市計画道路予定地の区域内となる宅地
容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の一部が都市計画道路予定地の区域内となる宅地

評価対象地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合において、その敷地の一部が都市計画道路予定地として指定されている場合には、次の2つの補正を行います。

  1. 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価
  2. 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価