【図解】余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価

余剰容積率とは、ある土地の容積率の未消化部分（余り）をいいます。また、余剰容積率の移転とは、その余りを他の土地のために移転することをいいます。

余剰容積率が移転された例はほとんどないため、相続税の土地評価において関係してくることはまずありませんが、簡単にその内容を紹介します。

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１．余剰容積率と空中権

空中権とは、その余剰容積率の移転により得た容積率を使用することのできる権利をいいます。空中権には経済的価値がありますので、売買の対象となります。

なお、余剰容積率の移転は、特例容積率適用地区においてのみ行うことができます。なお、現時点において特例容積率適用地区が指定されているのは「大手町、丸の内、有楽町地区」だけです。

相続税の土地評価において、余剰容積率の移転があった場合には、①移転元の宅地と②移転先の宅地につき補正をすることとなります。

移転元の宅地の価額は、原則として、路線価方式又は倍率方式により評価したその宅地の価額を基に、設定されている権利の内容、建築物の建築制限の内容等を勘案して評価をします。

ただし、次の算式により計算した金額によって評価をすることもできます。

\[ \bf{ 移転元の宅地の価額 = A \times ( 1 – \frac{B}{C} ) } \]

Ａ	余剰容積率を移転している宅地について、路線価方式による評価又は倍率方式による評価により評価した価額
Ｂ	区分地上権の設定等に当たり収受した対価の額
Ｃ	区分地上権の設定等の直前における余剰容積率を移転している宅地の通常の取引価額に相当する金額

移転先の宅地の価額は、原則として、路線価方式又は倍率方式により評価したその宅地の価額を基に、容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築するために設定している権利の内容、建築物の建築状況等を勘案して評価します。

ただし、次の算式により計算した金額によって評価をすることもできます。

\[ \bf{ 移転先の宅地の価額 = D \times ( 1 + \frac{E}{F} ) } \]

Ｄ	余剰容積率を移転を受けている宅地について、路線価方式による評価又は倍率方式による評価により評価した価額
Ｅ	区分地上権の設定等に当たり支払った対価の額
Ｆ	区分地上権の設定等の直前における余剰容積率の移転を受けている宅地の通常の取引価額に相当する金額

なお、余剰容積率を有する宅地に設定された区分地上権等は、独立した財産として評価しないこととし、移転先の宅地の価額に含めて評価するものとされています。

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