財産コンサルティング業務

(1) 事案

この事案は、同族会社が平成初期の不動産バブルの時代に購入した土地が事業用土地として利用・保有されていたため、多額の含み損が生じていました。他方、事業用土地として利用されているため第三者に売却することに対しては否定的な意見でした。

• 含み損の確定損失化
  法人税法上、含み損などの評価損は損金不算入項目となるため、儲けである所得から控除するためには、譲渡などにより損失を確定させる必要があります。
• 税務リスク
  同族会社や親族間における不動産売買は常に受贈益課税や行為計算否認の税務リスクがあります。特に不動産の時価は相続税、所得税、消費税、相続税と税目ごとに時価の考え方が異なりますので、不動産評価と税務に精通した専門家の介入が不可欠です。

(2) 対策案

この事案では、同族会社が土地のみを不動産オーナーへ売却して含み損を売却損として確定損失化させることとしました。これにより、含み損が将来の法人税等の支払いを大きく軽減させることができます。

また、オーナーの将来の相続までに10年以上あることが予想されるため、無償返還に関する届出を行い、オーナーに対する財産の蓄積を防止することとしました。

(3) 相続タックスがしたこと

• 実行シミュレーションの作成
  不動産のグレード、建物の維持管理の状態、設備の状況を考慮し、将来想定される収支を基に、土地のセール＆リースバックの効果を検討しました。
• 不動産鑑定評価
  恣意的な価格とならないように「不動産鑑定評価」を行いました。不動産鑑定評価額を基に売買をすることで、思わぬ贈与税の課税リスクを低下させることができます。
• 契約書の作成
  不動産の譲渡契約書及び賃貸借契約書を作成しました。将来のトラブルを回避するためにも、譲渡契約書や賃貸借契約書の作成は必須です。
• 株主総会の段取りと議事録の作成
  重要資産である不動産の売却は株主総会の特別決議が必要とされます。したがって、不動産売却に関するスキームを株主に説明するとともに、適切に株主総会が行われるように段取りをしました。また、総会の内容を証するために議事録の作成もしました。
• 土地の無償返還に関する届出書の作成及び届出
  法人が無償で借地権を取得する場合は、借地権の認定課税の問題に注意する必要があります。本件では土地の無償返還に関する届出書を作成し、代理で届出をしました。

(1) 事案

この事案は、賃貸マンションの相続税評価額が高いため評価額の軽減を図る必要がありました。また、手持ちの現金が少なかったため、ドラスティックな対策ができないという事案でもありました。

そこで注目したのは「稼働率の低い居住者専用駐車場」でした。

• 相続税の土地評価
  相続税の土地評価では、地目が異なるとしても一体として利用されている場合には、一体評価がなされます。一体評価によると土地が「整形地」となるため評価額が高額となります。
  ▷（参考）地目別評価｜評価上の区分
• 稼働率の低い駐車場
  月極駐車場をマンション居住者専用として利用していたため、接道条件は良いのに稼働率が低く、収益性の面からも、もったいない状況にありました。
• 税務リスク
  相続開始直前に、正当な理由無く行う対策は、時として「租税回避行為」と判断される税務リスクがあります。

(2) 対策案

この事案では、賃貸マンションの居住者専用の駐車場の稼働率が悪かったため、周辺にお住まいの方も含めた一般の方にも貸し出しを行うこととしました。これにより、相続税の土地評価において、土地Aと土地Bが別々の評価単位となるため、評価額が３割近く低下させることができました。

また、駐車場の稼働率が向上したため、不動産オーナーの不動産所得が年間で約360万円ほど増加しました。

(3) 相続タックスがしたこと

• 役所への確認
  地域によっては条例等により、居住者専用駐車場を整備する必要があるところもありますので、各種の法規制に違反しないかを役所に対して確認をしました。
• 評価額減額のシミュレーション
  対策を行うことで、どの程度の評価額と相続税額の減額が見込めるかをシミュレーションしました。
• 通知書の作成
  現在マンションにお住まいの方に対して、月極駐車場の利用者の範囲が変わることを通知する文書を作成しました。

(1) 事案

この事案は、相談者に子がおらず、晩婚した奥様がいらっしゃるという事案でした。

晩婚による奥様は、ご相談者様のご家族と関係性が薄かったため、相続手続きや遺産分割協議に問題が生ずる可能性があり、その点に奥様が不安を抱えていらっしゃいました。

• 法定相続人
  被相続人（死亡した者）に子がいない場合の相続人は次の組み合わせとなります。
  ①被相続人に父母・祖父母がいる場合
  　→配偶者（2/3）　父母（1/3）
  ②被相続人に父母・祖父母がおらず、兄弟・姉妹・甥姪がいる場合
  　→配偶者（3/4）　兄弟・姉妹・甥姪（1/4）
  ③被相続人に父母・祖父母・兄弟・姉妹・甥姪がいない場合
  　→配偶者（100％）
• 遺言書が無い場合
  遺言書が無い場合は相続人が話し合い（遺産分割協議）をし、相続分を決定する必要があります。
  遺産分割協議は時間がかかる上、場合によっては争族争いに発展します。
• 晩婚による争族リスク
  人間関係は時間の経過が重要な因子となることが多いため、晩婚の妻は夫の死後に親族と相続争いに発展することがままあります。

(2) 対策案

本件では相談者様の両親が健在でしたので、財産調査を行った上、適正な遺産額を査定し、両親が健在の場合とそうでない場合の両方のケースに対応ができるような遺言書の作成を行いました。

(3) 相続タックスがしたこと

• 財産調査と財産目録の作成
  遺留分侵害額の請求をされると、大きな心的な負担となります。そのような問題が起こらないように（遺留分侵害額が発生しないように）、財産の適正時価を査定した上、遺産の分割方法についてご提案しました。
• 公正証書遺言の作成補助
  遺言書の作成案を提案するとともに、公証役場で遺言書の作成をする手配をしました。また、証人として参加を致しました。
• 遺言執行人の受任
  もしもの場合には、人間関係や財産の全てを知っている弊所代表が遺言執行できるように、弊所代表が遺言執行人となるような遺言書の作成をご提案致しました。