不動産法人化業務

不動産オーナー特化型
資産税専門総合事務所

不動産法人化業務

(1) 不動産法人化とは?

不動産法人化とは、不動産オーナーが所有する不動産を原資として、資産管理会社(不動産会社)を設立することをいいます。

建物所有会社のお金の流れ
建物所有会社のお金の流れ

不動産法人化をすることで、不動産オーナーに集中していた所得を家族や会社へ分散することができ、結果として、一族全体の所得税等の納税額を少なくすることができます。

また、不動産オーナーに蓄積される現預金を会社や家族に分散させることができるため、不動産オーナーの相続財産の膨張を防ぎ、相続税も大きく減らすことができます。

さらに、不動産法人化をすることで、相続手続きを容易にすることができたり、争族対策にも応用することができたり、納税資金対策にも利用できたりと、節税対策以外にも様々なメリットがあります。

(2) 資産管理会社の種類・形態

一口に資産管理会社といってもその種類や形態は様々です。例えば、法人の形態としては、大きく「株式会社」と「合同会社」の2つの種類があり、それぞれ固有の特性があります。

また、不動産の所有形態別に分類すれば、大きく次の5つの形態が考えられ、形態に応じて初期コストや節税効果、運営難易度などに違いがあります。

不動産会社
の形態
土地の
所有者
建物の
所有者
不動産会社
の役割
初期コスト節税効果
不動産管理会社オーナーオーナー賃貸不動産の維持・管理・運営低い低い
サブリース会社オーナーオーナー賃貸不動産のサブリース(一括転貸)低い低い
土地所有会社会社オーナー土地の貸付け高い普通
建物所有会社オーナー会社建物の貸付けやや高い高い
不動産所有会社会社会社不動産の貸付け高い高い
不動産法人化により設立される不動産会社の5つの形態

実務でも多い「土地貸付け方式」の資産管理会社であれば、次のような借地形態があり、それぞれ節税効果や時期に応じた課税処理の方法が異なります。

権利金等無償返還地代の額認定課税貸借関係地主の権利借地人の権利
あり不問賃貸借貸宅地借地権
固都税以下あり賃貸借貸宅地借地権
固都税超~相当地代未満あり賃貸借貸宅地借地権
相当地代賃貸借貸宅地借地権
あり固都税以下使用貸借自用地
あり通常の地代~相当地代賃貸借貸宅地借地権
無償返還届出・権利金等・地代に応じた借地関係と権利区分

上記の通り、資産管理会社はその種類が多様であるため、不動産オーナーやご家族の状況に応じて適切な会社形態を選択していく必要があります。

(3) 不動産法人化のデメリット・リスク

不動産法人化をすることで様々なメリットがありますが、逆に次のようなデメリットもあります。

  1. 初期コスト(導入費用)がかかる
    法人設立費用、不動産登記費用、不動産鑑定評価報酬、シミュレーション費用などの多額の初期コストがかかります。
  2. 専門性が高い
    資産管理会社の設立による節税対策は、税務、法務、不動産マーケット、不動産の管理・運営、不動産鑑定評価などの様々な知識やノウハウが必要となります。
    これらに関する知識やノウハウが1つでも不足する場合、シミュレーションと乖離したり、初期コスト等をペイするほどの効果を得られなかったりと、当初の期待を裏切る結果となることもあります。
  3. 維持管理費用(ランニングコスト)がかかる
    不動産法人化をすると、厳密な会計管理が必要となったり、法人税申告等が必要となったり、様々な書類の提出が必要となるなど、維持管理にかかる費用や時間(手間)が大幅に上昇します。
  4. 対策期間が長い
    不動産法人化による節税対策は一般的に中長期的な節税対策となり、最低でも3年以上は必要となります。不動産オーナーの早期の相続が予想される場合は、ほとんど効果が無かったり、トータルで見ると余分に支出が増えることもあります。
  5. 増税となるリスクがある
    家族構成や家族の扶養の状況、所得の状況、不動産オーナーの所得などを総合的に見ると、節税どころか増税となってしまう場合もあります。

したがって、不動産法人化を行うに当たっては、事前に精緻なシミュレーションを行うことが必須となります。

相続タックスの特徴

不動産法人化にはメリットがたくさん一方、デメリットも多いため、実行に当たっては事前に精緻なシミュレーションが必要となります。

この点、相続タックス総合事務所の代表は、次のような特徴のある税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士であるため、お客様の状況を把握したうえで、不動産法人化に係る精緻なシミュレーションをすることができます。

  1. 資産税に精通
    大手資産税税理士事務所で経験を積んだ税理士であり、所得税や法人税、消費税、相続税、固定資産税、不動産取得税等のいわゆる資産税と呼ばれる税目に精通しています。
  2. 会社法や相続法に精通
    弁護士法人をグループに持つ税理士事務所での経験を有するため、適切な相続手続きや争族予防についてのノウハウがあり、また、会社法や相続法に精通しています。
  3. 年金・税金に詳しい
    年金やFP業務に精通しているFP1級技能士でもあるため、家族の社会保険料の負担なども考慮した適切なアドバイスが可能です。
  4. 不動産マーケットに精通
    様々な不動産を評価し、マーケットを分析してきたことから、不動産マーケットを熟知しており、不動産オーナーの保有する不動産の収益力向上のために、適切なアドバイスをすることができます。
  5. 不動産運営・管理に精通
    不動産鑑定士として豊富な経験があるため、不動産の管理・運営に精通し、適切かつ合理的な不動産管理料の設定が可能です。
  6. 不動産鑑定評価の事前に把握可能
    同族会社に不動産を売却または現物出資する場合には、基本的には、不動産鑑定評価が必要となりますが、この不動産鑑定評価額がいくらなのか等によって、設立する最適な法人形態が変わってきます。弊所であれば事前に不動産鑑定評価額が分かりますので、シミュレーションから大きく乖離する結果にはなりにくいという特徴があります。

不動産法人化に関する記事

不動産法人化業務の流れ

(1) 不動産法人化業務の流れ

不動産法人化業務は、①シミュレーション業務、②実行支援業務の2つ業務からなります。通常はご契約から2ヶ月~3か月前後で①のシミュレーション業務が終了し、その後、2~3ヶ月で実行支援業務が完了します。

なお、現物出資による設立は不動産鑑定評価も必要となるため、実行支援業務の完了が2~3ヶ月程度伸びる可能性があります。

1

面談・Web面談

  • 面談をご希望の方は、お電話 又は CONTACT FORMより面談方法や面談日時、相談内容を教えてください。
  • 弊所では、面談方法として次の4つを用意しております。
    • 訪問面談
    • 来所面談
    • Web面談
    • 電話面談
  • 内容を確認の上、弊所から面談日時等をご案内させて頂きます。
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面談(訪問・来所・Web・電話)

  • 業務の流れのご説明
  • 必要資料のご説明
  • 業務報酬のご説明
  • 不動産鑑定評価のご案内
  1. 初回面談では事前に5万円(税込み)面談料の支払いが必要となります。
    ただし、一定の書類を事前に弊所に送付・メールして頂いたお客様につきましては、無料にてご対応させて頂きます。
  2. 実際に業務をご依頼頂いたお客様につきましては、面談料を業務報酬より差し引かせて頂きます。
3

ご契約

契約書を2通作成し、送付いたしますので、署名・捺印等頂き、1部を返送ください。残りの1部はお客様のものとなりますので大切に保管ください。

4

現状分析・シミュレーション(2ヶ月~3ヶ月)

不動産オーナーの財産調査及び財産評価に加え、ご家族の状況についても調査し、現状分析を行います。

現状分析を踏まえ、適切な資産管理会社のタイプを選定し、シミュレーションを致します。

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シミュレーション結果のご報告 及び シミュレーション報酬のお支払い

③の不動産法人化のシミュレーションの結果をご報告致します。

シミュレーション結果の報告がありましたら、報酬のお支払いとなります。

6

実行支援(1ヶ月~3ヶ月)

④の結果より、実際に不動産法人化を進めるという結論になりましたら、不動産法人化手続きを進めます。

7

実行支援完了 及び 実行支援報酬のお支払い

実行支援が完了しました完了の報告を致します。

完了の報告がありましたら、報酬のお支払いとなります。