不動産鑑定評価業務

不動産鑑定評価を利用した各種税務申告ができます。

不動産鑑定評価業務

不動産鑑定評価業務

不動産鑑定評価業務とは、不動産鑑定士が不動産鑑定評価に関する法律に基づき「不動産鑑定評価」を行うことをいいます。不動産鑑定業務は不動産鑑定士の独占業務となっており、不動産鑑定士以外は行うことができません。

不動産鑑定評価業務により発行される不動産鑑定評価書は、①相続税の申告、②所得税の申告、③法人税の申告、④会社の設立、⑤遺産分割協議、⑥遺留分侵害額の査定など、様々なシーンでご利用頂けます。

阿部博行
代表者

不動産鑑定評価の利用シーンやその効果、費用、スケジュール感などは、お電話でもお答えすることができます。ご興味のある方はお気軽にお問合せください。

1. 不動産鑑定評価の利用シーンとその効果

一般の方には馴染みの薄い不動産鑑定評価ですが、不動産オーナー様にとっては不動産鑑定評価を利用するシーンが数多くあります。例えば、次の場合には不動産鑑定評価の利用が検討されます。

  1. 親族間や同族会社との間で不動産取引をする場合
  2. 個人で保有する不動産を会社に現物出資する場合
  3. 相続税申告やその更正の請求をする場合
  4. 相続人間で争いがあり、調停や審判を申し立てる場合
  5. 不動産の譲渡所得税の申告をする場合

① 親族間や同族会社との間で不動産取引をする場合

親族間・同族会社間の売買における不動産鑑定評価の役割
親族間・同族会社間の売買における不動産鑑定評価の役割

利益相反の関係にある第三者間取引で「時価」が問題となることはあまり多くはありませんが、親族間や同族会社との間の取引では「適正時価はいくらか?」が常に問題となります。

仮に、子が親から時価より低い価額で不動産を購入した場合は、その子対して時価と支払対価との差額につき「贈与税」が課されることとなります。また、不動産オーナーが同族会社に対して時価より低い価額で不動産を譲渡した場合は、その同族会社は時価と支払対価との差額につき「受贈益」を認識する必要があります。仮に、時価の2分の1に満たない金額で譲渡した場合は、不動産オーナーについては時価で譲渡したものとして「譲渡所得税」が課税されます。

つまり、親族間や同族会社間で不動産取引をする場合は、不測の課税を防ぐために適正な時価で取引をする必要があり、この適正時価を証明するために不動産鑑定評価書を利用することが検討されます。

(参考)不動産譲渡に係る課税関係のパターン別解説

② 個人で保有する不動産を会社に現物出資する場合

現物出資と不動産鑑定評価
現物出資と不動産鑑定評価

会社に不動産を出資する行為は「現物出資」と呼ばれ、この現物出資を行う場合は(イ)税理士等の証明と(ロ)その現物出資される不動産の不動産鑑定評価が必要となります。

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③ 相続税申告や更正の請求をする場合

相続税の財産評価は「財産評価基本通達」によるのが原則です。しかしながら、不動産の財産評価においては、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価額」が例外的に認められることがあります。

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④ 相続人間で争いがあり、調停や審判を申し立てる場合

相続人間で争いがあり、主たる相続財産が不動産である場合は、その不動産の適正時価がいくらなのか?が重要となります。

特に収益用不動産の場合、帳簿価額や固定資産税評価額、相続税評価額では時価を適切に表示することができませんので、このような場合には不動産鑑定評価書の利用が検討されます。

争族対策としての不動産鑑定評価
争族対策としての不動産鑑定評価

⑤ 不動産の譲渡所得税の申告をする場合

個人が不動産を譲渡した場合に、その不動産の取得日が古く、その取得費が分からないことがあります。このような場合、通常は「概算取得費の特例」を利用し、売却価格の5%を取得費とみなして譲渡所得を計算します。

しかしながら、売却価格が高額な不動産については、この概算取得費に代えて不動産鑑定評価書や意見書の利用が検討されます。

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2. 相続タックスの特徴

相続タックスの不動産鑑定評価は、次の3つの特徴があります。

  1. ある程度正確な評価額と税務上のメリットがあるか否かが事前に分かります。
  2. 税務申告や各種手続きがワンストップです。
  3. 税務上の否認リスクが低くなります。

① ある程度正確な評価額と税務上のメリットがあるか否かが事前に分かります。

相続タックス総合事務所なら、事前にある程度正確な評価額が分かり、その時点で不要であれば発注をしないことができます。
相続タックス総合事務所の特徴①
事前に、ある程度正確な評価額が分かります。

通常、税理士と不動産鑑定士は別人ですから、税理士は不動産鑑定評価業務が終わるまで鑑定評価額がいくらになるのか分かりません。

一方、相続タックスは、税理士と不動産鑑定士が同一人物であるため、スキーム実行前にある程度正確な評価額が分かります。概算価格程度であれば、面談時にお伝えすることも可能です。

事前に、税務メリットがあるか否かが分かります。

また、相続タックスでは税理士と不動産鑑定士が同一人物ですので、算出される評価額が税務上のメリットとなるか否かを判断することができます

したがって、仮に税務上のメリットにならないようであれば、その時点で終了することができます。この場合は、調査費用として正規報酬の20%相当額で終了することができますので、無駄な不動産鑑定評価報酬や税務報酬を頼む必要がありません。

② 税務申告や各種手続きがワンストップです。

相続タックス総合事務所なら、不動産鑑定評価業務と税理士業務がワンストップでご依頼頂けます。
相続タックス総合事務所の特徴②

相続タックス総合事務所なら、税理士業務と不動産鑑定業務を同時に受任し、同時に実行ができますので、迅速に処理を行うことができます。

他の事務所であれば、契約の際、資料の授受の際、報酬の支払いの際、など業務に関する手続きが煩雑となりますが、相続タックスであれば全て1つにまとめてご依頼頂けますので、お客様にとって手続きの負担が少なくなります。

③ 税務上の否認リスクが低くなります。

税務上定積な不動産鑑定評価書のみ提出します。
税務上適正な不動産鑑定評価書のみ提出します。

税理士と不動産鑑定士は互いに利益を追求する経済的主体です。そのため、良心の許す限り、可能な限り受注をしたい(報酬を得たい)と考えています。

例えば、不動産鑑定士は税理士が求める価額が本来適正な時価といえる価額より低くても(あるいは高くても)、ある程度無理をしてでも鑑定評価額を出してきます。税理士も不動産鑑定評価の適正さを判断できませんので、不動産鑑定士がその評価額出せますと言うのであれば、そのスキームを実行します。

しかしながら、無理をした鑑定評価額は税務当局から否認される確率が高くなります。仮に相続税申告で不動産鑑定評価額が否認された場合、納税額が増えるだけでなく、付帯税と延滞税が課されることになります。


そもそも、税務当局が考える適正な鑑定評価と不動産鑑定士が考える適正な鑑定評価には違いがありますが、これに気付いている不動産鑑定士は極めて少ない状況にあります。

相続タックス総合事務所では、税理士と不動産鑑定士が同一人物ですから、税理士業務と不動産鑑定評価業務に対して両方責任を持っています。したがって、無理やり評価をして依頼者様にとって意味の無いような業務を受任することはまずありません。

つまり、弊所で受任する不動産鑑定評価は、基本的に税務上も鑑定評価上も「適正」であるため、税務署から否認されるリスクが他の事務所へ依頼した場合と比べて低くなる、ということになります。

阿部博行
代表者

税務と不動産鑑定評価の両方に精通した弊所であれば、他の事務所へ依頼した場合と比べて格段に税務リスクの低い不動産鑑定評価書の発行が可能です。不動産鑑定評価は不動産オーナー様を守るための書類となります。どうぞ、不動産鑑定評価の依頼は相続タックスへお任せください。

スケジュール

次の流れで業務を行います。早ければご契約から2ヶ月で評価書の発行が可能です。

1

面談・Web面談

  • 業務の流れのご説明
  • 必要資料のご説明
  • 報酬のご説明
  • Web面談をご希望の方は、お問合せフォームよりお問合せください。その際に、ご希望のアプリ(Skype、Facetime、LINE、Zoom、Teams等)をご指定ください。
  1. 面談は1回当たり5万円(税込み)の面談料が必要となります。
    ただし、事前に一定の資料を弊所まで送付頂いたお客様につきましては、無料にてご対応させて頂きます。
  2. 面談は1回につき2時間までとなっております。
  3. 業務をご依頼頂いたお客様につきましては、報酬から面談料を差し引かせて頂きます。
  4. 訪問面談の場合は出張日当をご負担頂きます。ただし、相続税申告業務、所得税申告業務、更正の請求業務、不動産コンサルティング業務、財産コンサルティング業務と同時に不動産鑑定評価業務のご依頼を検討の場合は無料でご対応させて頂きます。
2

ご契約

下記の書類を送付致しますので、署名・押印の上ご返送ください。

  • 依頼書兼承諾書
  • 確認書
3

不動産調査・評価(2ヶ月~3ヶ月)

必要に応じて質問や追加資料のお願いを致します。

4

不動産鑑定評価書の発行

不動産鑑定評価書を2部(正本1部、副本1部)発行し、お渡しします。

発行時にその評価の内容をご説明いたします。

5

報酬のお支払い

不動産鑑定評価書の発行後から2ヵ月以内に報酬のお支払いをお願いいたします。

不動産鑑定評価報酬

項目内容
受任事務所不動産鑑定士事務所
報酬50万円~(報酬表
業務報酬