不動産の取得費のまとめ【不動産の譲渡所得の計算】

１．不動産の取得費

２．資産の取得に要した金額

資産の取得に要した費用とは、その資産の取得の時までに、その取得のために直接必要とした費用をいいます。

資産の取得に要した費用 ＝ 購入代価等 ＋ 購入に直接付随する費用

具体的には次のようなものがあります。

業務用不動産については、登記費用や不動産取得税などは不動産所得等や事業所得などの所得計算上の必要経費として参入していますので取得費となりませんので注意します。

登場頻度は低いですが、資産の取得に要した費用には、次のような費用も含まれます。

• 違約金
  既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金などを取得費に算入することができます。
• 訴訟費用
  取得に関し争いのある資産につき、その所有権等を確保するために直接要した訴訟費用、和解費用等の額は、資産費に算入することができます。
• 借入金利子
  借入れの日からその資産の使用開始日までの期間に対応する借入金利子は取得費に算入することができます。
• 特別土地保有税
  平成14年12月31日以前に取得した土地で、一定の規模以上の土地（2,000㎡以上など）に対して課されていました。

３．設備費

設備費とは、資産を取得した後に加えた設備に関する費用をいい、次のようなものがあります。イメージとしては「後付けの設備」です。

1. 電気設備
   例）太陽光パネル
2. 給排水設備・衛生設備
   例）システムキッチン、トイレ
3. 冷暖房設備
   例）全館空調システム、エアコン
4. 昇降機設備
   例）家庭用エレベーター
5. 消火・排煙・災害報知設備
   例）スプリンクラー設備
6. 車庫等の構築物
   例）カーポート

不動産の購入後に、エアコンやカーポートを設置したり、システムキッチンやスプリンクラーなどを後付けしているような場合は、これらに要した費用（減価償却後のもの）も取得費として計上することができます。

４．改良費

改良費とは、資産を取得した後に加えた改良のための費用で通常の修繕費となる費用以外のものをいい、次のようなものがあります。イメージとしては「リフォーム費用」です。

1. 土地
   土地の取得後に行った宅地造成費用や土壌汚染対策費用、土壌改良費用、擁壁設置費用などがあります。
2. 建物
   リフォーム費用やリノベーション費用などがこれに当たります。ただし、畳や障子、壁紙の張り替え、などの修繕費用は改良費には当たりませんので注意します。

５．建物等（減価償却資産）の取得費

建物等の減価償却資産の取得費は、資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の金額から、その保有期間中の減価償却費累積額を控除した金額をもって、不動産の譲渡所得計算上の取得費とします。

(1) 用途・取得時期に応じた償却方法・残存割合・償却可能額の違い

減価償却資産の償却費の計算は、その資産の「用途」及び「取得時期」に応じて、その計算方法が異なります。

例えば、建物の償却費の計算は、次のようなバリエーションがあります。

• 償却方法の太字は法定償却方法
• 残存割合は残存価格とは意味が違います。
• 昭和27年12月31日までに取得した資産については別の取り扱いがあります。
• 所有してから売却するまでの期間の中途で業務用と非業務用の利用が混在する場合には、上記を組み合わせて計算をします。

(2) 非業務用建物の取得費の計算例

【例題】
　平成15年10月1日に居住用建物（木造）を2,500万円で新築し、その後居宅として利用していたが、令和3年2月15日に売却した場合

1. 減価償却の方法
   事業の用に供されていなかったので、取得時期とは無関係に「旧定額法」を採用します。
2. 減価償却費の計算
   建物の取得費（2,500万円）×残価率（0.9）×償却率（0.031）× 経過年数（17年）
   ＝11,857,500円
3. 建物の取得費
   25,000,000円－②（11,857,500円）＝13,142,500円

(3) 主たる部分を業務の用に供していない譲渡資産の取得費

次のような減価償却資産を譲渡した場合には、通常、①事業経費に算入された償却費の額（所法３８②１）と、②家事利用している部分・期間のみなし償却費（所法３８②２）を合計した金額を取得価額から控除し、その減価償却資産の取得費（残存簿価）を計算します。

• 建物の一部を事業の用に供していた場合
  例）建物を１階店舗・２階住宅（併用住宅）として利用していた場合
• 所有期間のうち、一部の期間につき、建物を事業の用に供していた場合
  例）建築当初は事務所・店舗として事業供用していたが、その後廃業し、居住用として利用しているような場合

しかしながら、譲渡した資産の所有期間を通じ、非業務用部分が全体の９０%以上であるときは、その資産の全部が非業務用であったものとして、取得価額から控除する償却費の計算をすることができます。

例えば、上の例では、業務の用に供されていた部分は所有期間を通じて約７．８９％^※ですから、譲渡所得の計算においては、建物の全部が非業務用であったものとして、取得費から控除する償却費を計算することができます。

• ２０％×１５年÷３８年≒７．８９％＜１０％

６．相続・遺贈・贈与により取得した不動産の取得費

(1) 相続・遺贈・贈与により取得した不動産の取得費

相続、遺贈又は贈与により取得した不動産の「取得費」は、原則として、その被相続人または贈与者の取得費を引継ぎます。

• 不動産の所有期間の算定の実務

(2) 相続又は遺贈により取得した不動産の取得費の特例（取得費加算の特例）

相続税の支払いをした相続人が、相続又は遺贈により取得した不動産を、相続開始日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後３年以内に譲渡した場合には、その支払った相続税額のうち一定の金額を取得費に加算することができます。

これを一般に「取得費加算の特例」といいます。

なお、取得費加算の特例は、原則として、確定申告において適用する必要があります。当該特例を適用した更正の請求をすることはできませんので、注意が必要です。

(3) 相続・遺贈・贈与により取得した不動産の取得費が不明な場合

相続、遺贈又は相続により取得した不動産の取得費が不明な場合は、次のいずれかの方法により取得費を計算します。

1. 概算取得費（収入金額の５％相当額）
2. 査定取得費

相続タックス総合事務所では、取得費不明不動産の取得費査定サービスも提供しています。

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７．不動産の取得費とならないもの

次のような費用は、譲渡所得計算上の「取得費」となりません。

• 修繕費用
• ハウスクリーニング費用
• 原状回復費用
• 残置物の処分費用や撤去費用
• 現使用者又は占有者に係る立ち退き費用、訴訟費用、弁護士費用等
• 火災保険料・損害保険料
• 引っ越し費用
• 建物取壊し費用
• 庭木・芝等の剪定費用

なお、上記費用は取得費とはなりませんが、売買契約においてそれらを要することが約されている場合や商慣習としてそうすることが一般的である場合の費用は、譲渡所得を計算する上での「譲渡費用」とすることができます。

譲渡費用となるか否かは、売買契約書を丁寧に確認する必要があることはもちろんのこと、不動産の存する地域の商慣習や支出時と売買時との間の期間的長短などを考慮して判定する必要があります。