不動産の取得費が不明な場合の取り扱い(概算取得費の特例)

2021年11月23日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

不動産オーナーに特化した資産税のスペシャリストです。大手不動産鑑定士事務所と大手資産税税理士事務所において約15年の経験を有する私が最初から最後までしっかりとご対応させて頂きます。

不動産の取得費が不明な場合の取り扱い(概算取得費の特例)

不動産を売却し、不動産の譲渡所得を計算する場合に、契約書等を失くしてしまったことにより、取得費が不明な場合分からない場合があります。

このような場合、不動産の譲渡所得税の計算においては、収入金額の5%を取得費とみなして計算するのが一般的です(これを概算取得費の特例といいます)。しかしながら、これは譲渡費用を考慮しなければ、売却価格の95%に対して所得税や住民税が課されることとなるため、購入時期によっては著しく不合理なものといえます。

ただ、もし取得費が分からなかったとしても諦めないでください。弊所では「不動産取得費査定業務」をご提供しています。これにより譲渡所得税が大きく軽減される可能性がありますし、場合によっては無税となる可能性もあります。ぜひご検討頂ください。

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相続タックス総合事務所(200)

相続タックス総合事務所は、不動産オーナー様に特化した税理士・不動産鑑定士・行政書士事務所です。

代表者が最初から最後まで、丁寧に、迅速に、真心を込めて、至高の資産税サービスをご提供させて頂きます。

1.不動産の取得費が分からない場合の取り扱い

不動産取得費が分からない場合の評価方法の選択
不動産取得費が分からない場合の評価方法の選択

不動産を売却し、不動産の譲渡所得を計算する場合に、契約書等を失くしてしまったことにより、取得費が不明な場合分からない場合があります。

このような場合には、不動産の譲渡所得税の計算においては、次の通り取得費を計算することとなります。

  1. 原則:概算取得費の特例
    収入金額×5%
  2. 例外:合理的な査定
    当時の取得価額を合理的に査定(推定)

2.概算取得費の特例

概算取得費の計算
概算取得費の計算

概算取得費の特例とは、租税特別措置法31の4に定められた制度であり、土地建物等の取得費を次のいずれか大きい金額をもって計算をすることができる制度です。なお、長期譲渡所得及び短期譲渡所得のいずれに対しても適用することができます。

  1. 収入金額×5%
  2. 取得価額+改良費-減価償却費相当額

(長期譲渡所得の概算取得費控除)
第31条の4
個人が昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等を譲渡した場合における長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、所得税法第38条及び第61条の規定にかかわらず、当該収入金額の100分の5に相当する金額とする。ただし、当該金額がそれぞれ次の各号に掲げる金額に満たないことが証明された場合には、当該各号に掲げる金額とする。

  1. その土地等の取得に要した金額と改良費の額との合計額
  2. その建物等の取得に要した金額と設備費及び改良費の額との合計額につき所得税法第38条第2項の規定を適用した場合に同項の規定により取得費とされる金額

租税特別措置法|e-Gov

31の4-1 措置法第31条の4第1項の規定は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた土地建物等の譲渡所得の金額の計算につき適用されるのであるが、昭和28年1月1日以後に取得した土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支えないものとする。

措置法第31条の4基本通達|国税庁HP

(1) 取得費が分かる場合の取り扱い

概算取得費の特例は、取得費が分かる場合であっても適用することができます

(2) 取得費加算の特例との併用

概算取得費の特例は、取得費加算の特例措置法39併用することができます

概算取得費の適用期間
概算取得費の適用期間

取得費加算の特例とは、相続又は遺贈により取得した資産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年以内に譲渡した場合に、その譲渡した資産の取得費に、次の計算式により計算した金額(譲渡益を上限)加算することができる制度です。

\[ 資産を譲渡した者の確定相続税額 \times \frac{譲渡資産の相続税の課税価格の計算の基礎に算入された価額}{資産を譲渡した者の相続税の課税価格} \]
  • 取得費加算の特例は、原則として、確定申告書の提出期限(翌年3月15日)までに申告をした場合で、かつ、一定の書類措置法施行規則18の18が添付されている場合に限り適用されます。つまり、事後的に取得加算の特例を適用し、更正の請求をすることは基本的に認められていません

(3) 概算取得費と減価償却

建物や構築物等の取得費を概算取得費の特例により求めた場合には、減価償却費相当額を控除する必要はありません

3.合理的な査定

取得費が不明な場合には、次のいずれかの方法により取得費を合理的に推定し、これをもって取得費とすることが実務上認められています。

  1. 不動産鑑定評価額
  2. 合理的な変動率に基づく査定価格
    • 鑑定意見書による変動率
    • その他の変動率(市街地価格指数・公示価格・路線価など)

なお、このように取得費が契約書等の資料の紛失により不明な場合に、合理的な方法により査定する方法は不動産だけでなく、有価証券などの譲渡においても実務上認められています。

(1) 取得費の推定に当たっての留意点

取得費を推定して求めることができるのは、次の全てに該当する場合に限られます。

  1. 合理的に当時の時価相当額を査定することができる場合
  2. 所得税の確定申告又は準確定申告における当初申告で利用する場合
  3. 取得価格を証する資料が存在しない場合
  4. 昭和35年以降(物件によっては昭和40年又は45年以降に取得した不動産を売却した場合
  5. 買換資産の特例、交換の特例などの特例を利用していない場合
  6. 購入先が親族や知人、同族会社等の特殊関係者でない場合

(2) 否認リスク

否認された場合は過少申告加算税のリスクあり
否認された場合は過少申告加算税のリスクあり

近年は、市街地価格指数や公示価格を基に査定をした「推計金額」が否認される事例が見られるようになってきています。

その否認理由を見ると、その推計値に合理性が無いというものがほとんどです。つまり、合理的に変動率や価格を査定しなければ否認される可能性が高く、一方で、合理的に査定することができれば是認される可能性が高いということになります。

(3) 既に概算取得費の特例(5%)で申告している場合

取得費の推定の後出しは認められません
取得費の推定の後出しは認められません

既に概算取得費の特例を適用し、確定申告をしている場合には、事後的に推計取得費を基に更正の請求をすることは実務上認められていません。つまり、後出しダメということです。

相続タックスの強み

相続タックスの代表は、過去に公示価格や地価調査の評価業務、相続税評価や固定資産税評価の評価業務に従事していたほか、公的な機関が採用している指数や変動率、格差率を作成する業務に従事していた経験があります。

売却不動産の取得費が不明であっても、合理的に当時の取引価格水準を査定することができれば、多くの場合、その推計値をもって取得費と認められます。不動産鑑定士としての経験が豊富な相続タックスの代表であれば、様々なツールや調査方法を駆使して、当時の適正価格を査定することができます。

阿部博行
代表者

どうぞ、不動産取得費を査定するならば、否認されるリスクが圧倒的に低い、経験豊富な相続タックスにご依頼ください。