不動産法人化による6つの効果(メリット)

2021年6月19日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

不動産オーナーに特化した資産税のスペシャリストです。大手不動産鑑定士事務所と大手資産税税理士事務所において約15年の経験を有する私が最初から最後までしっかりとご対応させて頂きます。

不動産法人化による6つの効果(メリット)

不動産オーナーが所有する不動産を原資として資産管理会社を設立(不動産法人化)する場合、不動産オーナーが個人で不動産を所有していた場合と比べて、①所得コントロール効果、②所得分散効果、③相続税の軽減、④福利厚生の充実、⑤手続き容易化、⑥相続財産の換金可能性の向上(争族防止)などの効果・メリットがあります。

この記事では、不動産法人化することにより生ずるこれら6つの効果について図解を用いて解説しています。

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相続タックス総合事務所(200)

相続タックス総合事務所は、不動産オーナー様に特化した税理士・不動産鑑定士・行政書士事務所です。

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1.所得コントロール効果

法人は個人と比べて所得のコントロールがしやすいため、結果として個人の場合と比べて法人の場合の方が所得に対して課される税金の負担を減らすことができます。

これは主に法人の方が個人の場合と比べて、税金の計算上「費用」に計上することができる項目が多いためです。例えば、法人は個人と比べて、税金計算上、次のような点につき優位性があります。

  1. 家族に対する給与の額
  2. 生命保険料の損金算入
  3. 経営セーフティ共済への加入
  4. 損失の繰り越し可能期間
  5. 譲渡損失の通算

この他にも、自宅を社宅として利用することで、その建物の減価償却費や損害保険料などを損金に計上することができるなど、様々なメリットが生じます。

(1) 家族に対する給与額

まず、家族に対して支給することができる給与の額に、個人と法人とでは違いがあります。

事業専従者給与と役員報酬との違い
事業専従者給与と役員報酬との違い

個人の事業専従者として働く場合

家族が不動産オーナー個人の下で働く場合は、原則として、その不動産オーナーの使用人、すなわち「事業専従者」として働くことになります。

この場合の給与の額は、その不動産賃貸業が事業的規模か否かによって異なりますが、いずれにせよ、高い給与の支給は難しいのが現実です。

賃貸事業の事業的規模必要経費への算入内容最大計上額
該当青色専従者給与の額労務の対価として適切な額
非該当白色専従者給与の額配偶者:86万円、その他の家族:50万円
事業専従者の損金計上額

特に青色事業専従者である場合は、労務の提供が必要となったり、年齢が15歳以上という年齢要件があったり、届出が必要となったり、それ以外の事業に従事することができなかったりと、非常に要件が厳しいという問題もあります。

法人の役員として働く場合

一方、不動産法人化により、家族を役員へ就任させた場合、その家族は会社との委任契約に基づき、会社を経営する立場となります。つまり「経営者」として働くことになります。

この場合、事業の内容や収益性、経営責任の程度に応じて役員報酬の額が決定されますので、事業専従者(使用人)として働いた場合よりも多くの給与が支給される可能性があります。

法人の役員と事業専従者との違い
不動産オーナーの家族が事業に従事する方法としては、①不動産会社の役員として従事する方法と、②個人事業主の事業専従者として従事する方法の2つがあります。外形上、両者の実態が同じであったとしても、その取り扱いには違いが認められます。
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(2) 生命保険料の損金算入

費用処理できる生命保険料の差
費用処理できる生命保険料の差

個人で不動産賃貸業を経営している場合、不動産オーナーの支払う生命保険料は不動産収入から控除することができません。どれだけ多くの生命保険料を支払ったとしても「生命保険料控除」として所得から控除する形で最大12万円までしか控除することができません。

一方、法人の場合は、一定の条件を満たす生命保険料であれば、その支払った保険料の全額が損金として、税金計算上の経費として処理することができます。

(3) 経営セーフティ共済

経営セーフティ共済は、中小企業基盤整備機構が運営をしている「中小企業業」と「個人事業主」向けの共済です。

共済の本来の目的は、取引先が倒産して貸付金の回収ができなくなったような場合に備えて、中小企業者自らが掛けていた掛金(積立金)を担保に一定額を借入れすることができるというものです。しかしながら、現実には、節税対策として利用されている側面もあります。

経営セーフティ共済(倒産防止共済)を利用した節税
経営セーフティ共済(倒産防止共済)を利用した節税

具体的には、経営セーフティ共済の掛金(月額5千円~20万円)はその全額が損金算入可能であるため、実効税率の階段を落とすために利用されます。

また、当該共済の掛金は掛け捨てではなく、40月以上の納付期間がある場合には、解約時に解約手当金として掛金全額が返還されるため、その時期にあわせて貸室のリフォームや機械設備、外壁、屋上等の修繕を行ったりすることで、返還時の一時の課税を防ぎながら賃貸不動産の収益改善を図ることができます。

倒産防止共済の掛金と積立金
倒産防止共済の掛金と積立金

賃貸事業の場合は、一般的な事業よりも収支予測が立てやすいため、経営セーフティ共済を節税対策として利用しやすいといえます。

なお、個人事業主も経営セーフティ共済に加入できますが、その掛金を不動産所得の必要経費として算入することができないため、実質的に個人の不動産オーナーにとっては加入の意味がありません。

(4) 損失の繰り越し可能期間

法人と個人とでは「損失(赤字)の繰り越し可能期間」に大きな違いがあります。法人は10年ですが、個人は3年しか損失を繰り越すことができません。

損失の繰り越し可能期間の違い
損失の繰り越し可能期間の違い

不動産賃貸業の場合、例えば、新築した時や大規模修繕をした時、あるいは部屋のリフォームをした時、その直後にいきなり満室稼働になることはそれほど多くありません。一方で、稼働率とは無関係に減価償却費は計上されますし、また稼働率を上げるためには広告費用も多くかかります。

つまり、不動産賃貸業の場合は初期投資をしてから5年~10年という比較的長期の期間をかけて徐々に投資を回収していくというビジネスモデルですから、3年しか赤字を繰り越すことができない個人はその点につき圧倒的に不利となります。

(5) 譲渡損失の通算

法人は賃貸用不動産を売却したことにより生じた損失と不動産の賃料収入とを相殺することができますが、個人の場合はそれらの損益を通算することができません。

法人と個人の所得の合算の違い
法人と個人の所得の合算の違い

これにより、買替え時に譲渡損が生じたとしても賃貸事業の利益とは相殺することができず、またそれとは逆に、賃貸事業で赤字が続いていたとしても、その赤字の累積額と譲渡益を相殺することができません。そのため、法人ならば納税する必要が無い場合であっても、個人の場合は納税義務が生ずる場合があります。

2.所得分散効果

不動産会社を利用した所得分散による節税対策のイメージ
不動産会社を利用した所得分散による節税対策のイメージ

不動産法人化の大きなメリットの1つがこの「所得分散効果」です。

不動産オーナーに集中していた所得を家族や不動産会社に分散させることで、一族全体の納税額を減少させることができます。また同時に、不動産オーナーの財産の膨張を防ぐことができるため、結果として相続税の軽減へとつながります。

なお、所得分散をさせることで、一族全体の納税額を減少させる仕組みは、主として次の4点から説明をすることができます。

  1. 各人の給与所得控除の活用
  2. 各人の基礎控除の活用
  3. 個人間の所得税率の違い
  4. 個人と法人の所得税率の違い

(1) 各人の給与所得控除の活用

不動産所得と給与所得
不動産所得と給与所得

給与所得控除とは、給与所得者のみなし経費といったイメージです。給与所得控除は必要経費と異なり、実際に経費を支払ったか否かに関わらず、給与所得者であれば誰でも適用される控除額です。

したがって、専業主婦や無職の相続人等に給与を支払うことで、各人の給与所得控除の枠を利用することができるようになり、その分だけ一族全体の納税額が減少します。

例えば、月収15万円(年収180万円)の給与を支給した場合には、62万円(=180万円×40%-10万円)が給与所得控除となります。仮に不動産オーナーが所得税率40%で課税されていたとすれば、1年間で約25万円の所得税を軽減させることができる計算になります。

給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)
給与所得控除額
         1,625,000円まで550,000円
1,625,001円から 1,800,000円まで収入金額×40% – 100,000円
1,800,001円から 3,600,000円まで収入金額×30% + 80,000円
3,600,001円から 6,600,000円まで収入金額×20% + 440,000円
6,600,001円から 8,500,000円まで収入金額×10% + 1,100,000円
8,500,001円以上         1,950,000円(上限)
給与等の収入金額に応じた給与所得控除の額(令和2年分以降)

(2) 各人の基礎控除の活用

基礎控除額の活用
基礎控除額の活用

基礎控除とは、一定の所得金額以下である人が受けることのできる「所得控除」です。基本的には各人につき48万円の基礎控除額があります。

令和2年分の所得税と令和3年分の住民税の計算より、その年分の所得が2,500万円を超える場合には、所得税及び住民税ともに基礎控除額がなくなります。

したがって、仮に不動産オーナーが2,500万円を超えるような場合には、家族や会社に所得の分散をすることで、不動産オーナー自身の基礎控除額を復活させることができる場合もあります。

納税者本人の合計所得金額控除額
        2,400万円以下48万円
2,400万円超  2,450万円以下32万円
2,450万円超  2,500万円以下16万円
2,500万円超         0円
合計所得金額に応じた基礎控除額(令和2年分以降)

また、不動産オーナーの所得が1,000万円を超える場合には「配偶者控除」の適用が無くなってしまうため、このような場合には、配偶者が給与を受けることで、配偶者自身が給与所得控除と基礎控除の適用を受けることができるようになります。

控除を受ける納税者本人の合計所得金額一般の控除対象配偶者の控除額老人控除対象配偶者の控除額
       900万円以下38万円48万円
900万円超  950万円以下26万円32万円
950万円超 1,000万円以下13万円16万円
納税者本人の合計所得金額に応じた配偶者控除の額

(3) 個人間の所得税率の違い

我が国の所得税は、所得が増えるにつれ税率が高くなる「超過累進税率」により課税が行われるため、所得の高い人ほど、納税額が累進的に増えます。

したがって、所得の高い人から低い人への所得移転により、全体としての納税額を減らすことができます。

(4) 個人と法人の所得税率の違い

法人の場合は所得の多寡と無関係に課税される法人住民税均等割の負担があり、また、所得の低い状態でも税率が高いため、不動産所得(収入-費用)が1,600万円を超えるまでは個人の方が実効税率(納税額÷所得)は低くなります。

しかしながら、 不動産所得が 1,600万円を超えてくると逆転し、個人の方が実効税率が高くなります。したがって、所得の大きい不動産オーナーについては、資産管理会社に所得を移すことで納税額を少なくすることができます。

  1. 個人については、所得税・住民税・事業税を考慮しています。
  2. 個人の青色申告特別控除については、300万円までは10万円、400万円以降は65万円を考慮しています。
  3. 法人については、法人税、地方法人税、法人住民税、法人事業税、特別法人事業税を考慮しています。
  4. 法人住民税均等割については、7万円を計上しています。
  5. 法人住民税の所得割は標準税率(7%)により計算をしています。
資産管理会社と税金
資産管理会社を設立すると、会社に対して、①法人税、②地方法人税、③法人住民税、④法人事業税、⑤特別法人事業税が課されることになりますが、法人に対して課される税金の中には所得の多寡とは無関係に課される税金もあるため、不動産法人化に当たってはこれらについて一応の理解が必要となります。
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3.相続税の軽減

資産管理会社を設立することによる相続税の軽減効果は、大きく次の3つから構成されます。

  1. 財産の蓄積の抑制
  2. 評価方式の違いよる評価減
  3. 死亡退職金の支給

(1) 財産の蓄積の抑制

不動産法人化により家族や会社に所得が分散されることで、不動産オーナーの財産として蓄積されずに、会社や家族の財産として蓄積されるため、不動産オーナーの財産の膨張を抑制することができます。

結果として、相続税の負担が軽くなります。 

財産の蓄積先の移転
財産の蓄積先の移転

(2) 評価方式の違いよる評価減

①不動産オーナーが不動産を所有する場合と、②不動産オーナーが出資する資産管理会社が不動産を所有する場合とでは、不動産オーナーの相続税の財産評価額が異なります。

不動産オーナーが不動産を所有する場合には、不動産の相続税評価額が財産評価額となります。一方、不動産オーナーが出資する会社が不動産を所有する場合は、その会社の株式の評価額が相続税の財産評価額となります。

一般的に、株式の評価額は低く評価されるため、不動産を直接保有するよりも財産評価額が低くなり、結果として相続税の負担が軽くなります。

評価方法の違いによる相続税評価額の違い
評価方法の違いによる相続税評価額の違い

(3) 死亡退職金の支給

相続人が受け取る死亡退職金は、法定相続人×500万円までの金額が相続税に計算上非課税となります。また、その死亡退職金を支給した会社の株価評価に当たっては、原則として、法人税法上、適正な死亡退職金の額までは株価評価上の負債として計上をすることができます。

つまり、資産管理会社が死亡退職金を相続人へ支給することで、非課税で財産を移転することができると同時に、相続される株価を引き下げることができるため、相続人にとってはダブルでメリットがあることになります。

死亡退職金の支給によるダブルメリット
死亡退職金の支給によるダブルメリット

4.福利厚生の充実

不動産法人化をし、家族が会社の役員として働くことで、福利厚生が充実します。特に次の3つは、法人の役員になることで生まれる大きなメリットです。

  1. 厚生年金への加入
  2. 小規模企業共済への加入
  3. 企業型DC(企業型iDeco)への加入

(1) 厚生年金への加入

基礎年金+厚生年金の支給
基礎年金+厚生年金の支給

不動産オーナーの妻が専業主婦である場合は国民年金保険に加入しますが、会社の役員へ就任すると厚生年金保険への加入が強制されます。厚生年金保険に加入すると、基礎年金に加え厚生年金が支給されますので、将来の年金支給額が増えます。

例えば、専業主婦の場合、将来受け取ることのできる年金額は満額で約78万円(月6.8万円)ですが、役員として、月額15万円で10年間働いた場合は、将来受け取ることのできる年金額は約88万円(月7.3万円)10万円ほど増えます。

会社員の妻自営業者の妻(収入不問)会社役員(月15万円・10年間)
毎月の保険料なし約1万7千円約1万4千円
将来の年金額年間78万円年間78万円年間88万円
職業に応じた配偶者の保険料と年金(参考)

(2) 小規模企業共済への加入

基礎年金+厚生年金+共済金
基礎年金+厚生年金+共済金

小規模企業共済は、小規模企業の経営者や役員が廃業や退職時の生活資金などのために積み立てる「共済制度」です。掛金の全額を所得控除できるという税制メリットがある上、積み立てた金額は、老齢退職時(又は死亡時)に「一時金」又は「有期年金」として受け取ることができます。

例えば、月額7万円を15年間掛けることで、65歳以上で役員を退職した場合は、15年間の有期年金として2月に一度約16万円が支給されます。

会社員の妻自営業者の妻
(収入不問)
会社役員(月15万円・15年間+小規模企業共済:7万円×15年)
毎月の保険料なし約1万7千円約8万4千円
将来の年金額年間78万円年間78万円年間186万円(15年
職業に応じた配偶者の保険料と年金(参考)

(3) 企業型DC(企業型確定拠出年金/企業型iDeco)への加入

企業型DCとは、企業型確定拠出年金または企業型iDecoと呼ばれる年金です。掛金の拠出を企業が行い、その運用を加入者本人である従業員・役員が行います。

従業員や役員にとっては、将来の退職金のための掛金を企業が負担してくれますし、それが給与とみなされず、また、運用益も非課税となるため、非常に有り難いものといえます。また、企業にとってもその掛金全額(最大月額55,000円)損金算入可能ですから、社員への福利厚生としては最高のものといえます。

5.手続き容易化

所有権移転登記から株主名簿の書き換えへと相続手続きが容易化されます
相続手続きの容易化

不動産オーナーの相続が開始されると、個々の不動産ごとに所有権移転登記が必要となるため手続きが煩雑な上、実行に時間がかかります。また、登録免許税の支払いや司法書士手数料も必要となり、費用もかかります。

一方、株式の相続手続きは「株主名簿の書き換え」だけで済みますので、手続きが容易であり、また、費用もかかりません。

また、生前に不動産を承継する場合も、所有する不動産について対策することは難しいですが、株式については様々な方法で承継しやすくすることができますので、生前贈与などを検討されている方にも、不動産法人化は適合性があります。

6.相続財産の換金可能性の向上(争族防止)

相続財産を不動産から株式へと変換することで、相続財産の換金可能性の向上(争族防止)の効果が発揮される例
相続財産の換金可能性の向上(争族防止)の効果

不動産オーナーに相続が発生すると、その不動産オーナーの遺産が相続人へ相続されるわけですが、主たる財産が不動産である場合は、法定相続分に応じた財産額の分配が難しくなります。

このような場合に不動産を共有にした場合、共有不動産を売却に当たっては共有者全員の同意が必要になりますので、1人でも反対をすると換金化が難しくなります。

一方、不動産法人化をした場合は、相続人が各自の相続分に応じた株式を相続する方法を取ることができ、仮に換金化したいという場合には、売却することで換金することができるようになります。

まとめ

このように、不動産法人化をすることで、所得税や相続税の軽減を図ることができ、また、相続手続きを容易化したりすることができるようになります。

ただし、不動産法人化を利用した対策では、常に経済合理性に反した取引が行われていないか、すなわち租税回避行為と認定されるような行為ではないかに目を配る必要があります。

この点、弊所は不動産と税務に精通していますので、不動産法人化を検討されている不動産オーナー様はどうぞ税務と不動産に詳しい弊所へご相談ください。