不動産法人化による節税対策の概要

2021年8月5日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

不動産オーナーに特化した資産税のスペシャリストです。大手不動産鑑定士事務所と大手資産税税理士事務所において約15年の経験を有する私が最初から最後までしっかりとご対応させて頂きます。

不動産法人化とは、不動産オーナーが所有する不動産を原資として「資産管理会社」を設立することをいいます。

不動産法人化をすることで、オーナーに集中していた所得を家族や会社へ所得分散をすることができ、所得税や相続税を軽減させることができるほか、将来の家族の年金受取額を増加させたり、相続・事業承継手続きが簡易になったりと、様々なメリットがあります。

ここでは、不動産法人化によるメリットを中心に解説をします。

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相続タックス総合事務所は、不動産オーナー様に特化した税理士・不動産鑑定士・行政書士事務所です。

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1.不動産法人化とは?

不動産法人化とは、不動産オーナーが所有する不動産を原資として「資産管理会社」を設立することをいいます。

2.不動産法人化の仕組み

3.資産管理会社の形態

節税対策に利用される資産管理会社の形態としては、①管理委託方式、②サブリース方式、③所有権移転方式の3つの形態があります。また、不動産の所有形態も考慮すれば、大きく次の5つの形態が考えられます。

No形態土地の所有者建物の所有者不動産会社の役割初期コスト節税効果運営難易度
管理委託方式オーナーオーナー賃貸不動産の維持・管理・運営低い低い高い
サブリース方式オーナーオーナー賃貸不動産のサブリース+維持・管理・運営低い低い高い
③-1土地移転方式会社オーナー土地の貸付け高いやや低い低い
③-2建物移転方式オーナー会社建物の貸付け高い高い低い
③-3土地・建物移転方式会社会社土地・建物の貸付け高い高い低い
不動産法人化により設立される不動産会社の5つの形態

ここでは、上記のうち①の不動産管理会社(管理委託方式)について、その①仕組み、②業務内容、③不動産管理手数料、④メリット・デメリット、⑤不動産管理会社の設立が向いている方の特徴について説明をします。

その他の不動産会社を利用した節税対策については、次の記事を参照してください。

不動産会社の形態に応じて、「初期コスト」と「節税効果」が異なり、互いにトレードオフの関係にあります。つまり、初期コストの低い不動産会社の形態は節税効果が低く、一方、節税効果の高い不動産会社の形態は初期コストが高いという関係にあります。

4.不動産法人化によるメリット

不動産法人化の4つのメリット
不動産法人化の4つのメリット

不動産オーナーが所有する不動産を原資として不動産会社を設立(不動産法人化)する場合は、不動産オーナーが不動産を所有し、不動産所得を単独で収受する場合と比べて、主に次の4つのメリットがあります。

  1. 所得税等の軽減効果
    不動産オーナーに集中していた所得を家族や不動産会社に移転することで、一族全体の所得税等の納税額を軽減します。
  2. 所得計算上の優位性
    個人事業主の所得計算と比べて、法人の所得計算は、損金計上できる科目が多く、所得計算上の優位性があります。
  3. 相続税の軽減効果
    不動産オーナーの所得を家族や会社へ移転することで、不動産オーナーの財産(現預金)の蓄積が抑制され、不動産オーナーの相続税が軽減されます。
  4. 相続・事業承継手続きの容易化
    不動産を株式化することで、相続手続きや事業承継手続きが容易となり、登記費用などの経費も削減できます。

5.不動産法人化によるデメリット

まとめ