がけ地等を有する宅地の評価

2021年9月4日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

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がけ地等を有する宅地の評価

がけ地等とは、地盤が傾斜し、あるいは階段状の形状をしているため、宅地としての利用が困難な部分をいいます。また、がけ地等を有する宅地とは、平たん部分とがけ地部分等が一体となっている宅地であり、例えば、ヒナ段式に造成された住宅団地に見られるような、擁壁部分を有する宅地をいいます。

この記事では、がけ地等を有する宅地の評価について説明します。

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1.がけ地等を有する宅地の意義

がけ地等とは、地盤が傾斜し、あるいは階段状の形状をしているため、宅地としての利用が困難な土地の部分をいいます。

また、がけ地等を有する宅地とは、平たん部分とがけ地部分等が一体となっている宅地であり、例えば、ヒナ段式に造成された住宅団地に見られるような、擁壁部分を有する宅地をいいます。なお、擁壁部分については、人工擁壁か自然擁壁かを問いません。

がけ地等を有する宅地
がけ地

がけ地等を有する宅地については、次のようなメリットとデメリットがあります。住居系地域では、メリットとして見られることもありますが、基本的には減価要因として捉えられています。

  1. メリット(主に住宅地域)
    • 日照、通風、乾湿、眺望が優れる
    • プライバシーが保護される
    • 希少価値がある
  2. デメリット
    • そのままでは建築が不可能である
    • 擁壁の工事や転落防止等のための工事が必要となり、追加のコストがかかる
    • 崩落やがけ崩れの発生があり、需要が減退する
    • 行き来が不便であり、特に車両の乗り入れが困難となる
    • がけ地の方位、配置によっては日照、通風、乾湿、眺望が悪化する
    • 高低差が大きいと、宅地として利用できる部分が非常に小さくなる

2.がけ地等を有する宅地の価額

がけ地等を有する宅地等の評価(がけ地補正)は、評価対象地の正面路線価を基に奥行価格補正を行い、その奥行価格補正後の路線価に対して側方路線影響加算二方路線影響加算三方又は四方路線影響加算間口狭小・奥行長大補正不整形地補正無道路地補正をした後の補正後路線価に対してがけ地補正率を乗ずることで行います。

ただし、評価対象地につき土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価をする場合はがけ地補正は行いませんので注意します。

(1) がけ地補正率

がけ地補正率は「がけ地の方位」と「がけ地割合」に応じて、次のがけ地補正率表より参照して求めます。

がけ地の方位

がけ地割合
西
10%以上0.960.950.940.93
20%以上0.920.910.900.88
30%以上0.880.870.860.83
40%以上0.850.840.820.78
50%以上0.820.810.780.73
60%以上0.790.770.740.68
70%以上0.760.740.700.63
80%以上0.730.700.660.58
90%以上0.700.650.600.53

(2) がけ地割合

かげ地割合は、次の計算式により計算をします。

\[ \bf{ がけ地割合 = \frac{がけ地部分等通常の用途に供することができないと認められる部分の地積}{その宅地の総地積}} \]

(3) がけ地の方位

がけ地の方位は斜面の向きにより判定します。

がけ地等の向き(方位)
がけ地等の向き(方位)

上の図の例では、左図のがけ地の向きは「南」、右図の土地の向きは「北」となります。がけ地がある方の方位を取るわけではありませんので注意します。

3.がけ地等を有する宅地として評価をしない場合

がけ地補正率が適用されるがけ地等を有する宅地とは、前述の通り「平たん部分」と「がけ地部分等」が一体となっている宅地をいいます。

別々の評価単位(宅地と山林)として評価をする場合の例
別々の評価単位(宅地と山林)として評価をする場合の例

したがって、平たん部分である宅地とそれ以外の部分(山林、雑種地等)を別の評価単位として評価すべき場合の当該平坦部分の宅地の評価に当たっては、がけ地等補正を行いませんので注意します。

4.がけ地等を有する宅地の評価計算例

  1. 基本形
  2. 傾斜が複数の方位にある場合
  3. 傾斜が東西南北の中間を向いている場合
  4. 傾斜方位が南南東である場合

(1) 基本形

がけ地の評価の基本の計算例
がけ地の評価の基本の計算例
  1. 奥行価格補正後の路線価
    正面路線価(20千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)= 20千円/㎡
  2. がけ地補正後の路線価
    イ)がけ地割合 75㎡÷300㎡=25%
    ロ)がけ地の方位 南
    ハ)がけ地補正率 0.92
    ニ)①(20千円/㎡)×がけ地補正率(0.92)=18,400円/㎡
  3. 自用地としての価額
    (18,400円/㎡)×300㎡=5,520千円

(2) 傾斜が複数の方位にある場合

がけ地のうち、傾斜部分が2方位以上ある場合におけるがけ地補正率は、次の手順により計算します。

  1. がけ地の方位は一旦無視し、評価対象地の総地積に対するがけ地部分の割合(がけ地割合)を計算します。
  2. 評価対象地のがけ地の各方位につき、①より求めたがけ地割合に基づき、各方位別のがけ地補正率をがけ地補正率表より参照します。
  3. ②より求めた各方位別のがけ地補正率に対し、全がけ地の地積に対する各方位別のがけ地の地積の割合で加重平均し、これらを合算することで、評価対象地のがけ地補正率を計算します。
複数方位に傾斜があるがけ地の計算例
複数方位に傾斜があるがけ地の計算例
  1. 奥行価格補正後の路線価
    正面路線価(20千円/㎡)× 奥行価格補正率(0.97)= 19,400円/㎡
  2. がけ地補正後の路線価
    イ)がけ地補正率の査定
     ㋑がけ地割合
      (97.5㎡+112.5㎡)÷550㎡=38.18%
     ㋺全てがけ地が南方であったとした場合のがけ地補正率
      0.88
     ㋩全てがけ地が西方であったとした場合のがけ地補正率
      0.86
     ㊁がけ地補正率
      ㋺(0.88)×97.5㎡÷210㎡+㊁(0.86)×112.5㎡÷210㎡
       =0.86(小数点第2位未満切捨て)
    ロ)①(19,400円/㎡)× イ(0.86)=16,684円/㎡
  3. 自用地としての価格
    (16,684円/㎡)× 550㎡ = 9,176,200円
  • 97.5㎡+112.5㎡=210㎡

(3) 傾斜が東西南北の中間を向いている場合

北東・北西・南東・南西のように、東西南北の中間を向いているがけ地のがけ地補正率は、それぞれの方位のがけ地補正率の平均値を採用します。

傾斜が南東向きであるがけ地の計算例
傾斜が南東向きであるがけ地の計算例
  1. 奥行価格補正後の評価対象地の路線価
    正面路線価(54千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)= 54千円/㎡
  2. がけ地補正後の評価対象地の路線価
    イ)がけ補正率の査定
     ㋑がけ地割合:48㎡÷240㎡=20%
     ㋺がけ地割合が20%である場合の南方のがけ地補正率:0.92
     ㋩がけ地割合が20%である場合の東方のがけ地補正率:0.91
     ㊁がけ地補正率:(㋺+㋩)÷2=0.91(小数点第2位未満切捨て)
    ロ)①(54千円/㎡)× イ(0.91)=49,140円/㎡
  3. 自用地としての価格
    (49,140円/㎡)× 240㎡ = 11,793,600円

(4) 傾斜方位が南南東である場合

がけ地の方位が「北北東」や「南南東」のような方位の場合には、がけ地が次のいずれかの方位にあるものとしてがけ地補正率を計算します。(納税者有利)

  1. 最も近しい単純方位(東方・西方・南方・北方のいずれか)
  2. 厳密な方位

なお、財産評価基本通達におけるがけ地補正率は、がけ地の方位が南→東→西→北と向かうにつれ、その補正割合の値が小さくなる(減価率が強くなる)ため、上記①と②のうちがけ地補正率の値が小さくなるものを採用します。

例えば、がけ地割合が30%の場合のがけ地補正率は、0.88(南)>0.87(東)>0.86(西)>0.83(北)となります。

傾斜が南南東を向いているがけ地
傾斜が南南東を向いているがけ地

「南南東方」のがけ地割合は単純方位である「南方」のがけ地割合はより小さいため、がけ地補正率の計算に当たっては、がけ地が南南東方を向いているものとして計算をします。

  1. 奥行価格補正後の路線価
    正面路線価(54千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)= 54千円/㎡
  2. がけ地補正後の路線価
    イ)がけ地補正率の査定
     ㋑がけ地割合:48㎡÷240㎡=20%
     ㋺がけ地割合が20%である場合の南東方のがけ地補正率
      (0.92+0.91)÷2=0.91(小数点第2位未満切捨て)
     ㋩がけ地割合が20%である場合の南南東方のがけ地補正率
      (0.92+0.91南東)÷2=0.91(小数点第2位未満切捨て)
    ロ)①(54千円/㎡)× イ(0.91)=49,140円/㎡
  3. 自用地としての価格
    (49,140円/㎡)× 240㎡ = 11,793,600円