宅地の評価単位の決定に係る具体例

2021年9月15日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

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宅地の評価単位の決定に係る具体例

この記事では、宅地の評価単位の決定に係る具体例を紹介しています。

権利関係が異なる土地が連接する場合、共有の場合など、実務でもよく見られる論点について図解を用いて説明します。

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1.自用地と借地が連接する場合の評価単位

自用地と借地が連接する場合の評価単位は、自用地と借地を一体利用しているか否かにより評価単位の取り方が異なります。

(1) 自用地と借地が連接する場合の評価単位(原則)

自用地と借地が連接する場合の例
自用地と借地が連接する場合の例

自用地と借地が連接している場合は、次の点から、原則として別々の評価単位として評価します。

  1. 自用地と借地は権利関係が異なるため。
  2. 自用地は自由な使用収益・処分ができるが、借地は利用・処分・変更等につき地主の承諾又はこれに代わる裁判所の許可が必要となり、利用状況も異なれば、処分に対する制約の程度も異なるため。

(2) 自用地と借地が一体として利用されている場合の評価単位(例外)

自用地と借地権が連接し、一体として利用されている場合の例
自用地と借地権が連接し、一体として利用されている場合の例

自用地と借地が一体として利用されている場合は、利用状況が同一であることを重視し、一体土地を1つの評価単位として評価します。

2.2以上の借地が連接する場合の評価単位

2以上の借地が連接する場合の評価単位の考え方は上記1と概ね同様です。具体的には、同一の家屋の所有を目的とした借地権が設定されているか否かに応じて評価単位が異なります。

(1) 2以上の借地が連接する場合の評価単位(原則)

借地が連接している場合の例
借地が連接している場合の例

2以上の借地が連接している場合は、次の点から、原則として別々の評価単位として評価します。

  1. 借地の権利関係の内容は個々の借地契約に応じて異なるため。
  2. 借地契約が異なれば、借地の利用状況や処分制限の程度も異なるため。

(2) 2以上の借地が一体として利用されている場合の評価単位(例外)

借地が連接し、同一の借地内容である場合の例
借地が連接し、同一の借地内容である場合の例

2以上の借地が連接し、一体として利用されている場合は、利用状況が同一であることを重視し、一体借地を1つの評価単位として評価します。

3.貸宅地と貸家建付地が連接する場合の評価単位

貸宅地と貸家建付地が連接する場合の例
貸宅地と貸家建付地が連接する場合の例

貸宅地と貸家建付地が連接する場合は、次の点から、利用状況も処分制限もそれぞれ異なるため、別々の評価単位として評価します。

  1. 貸宅地
    借地契約に基づき、借地権の影響を受ける。
  2. 貸家建付地
    建物賃貸借契約に基づき、借家人の敷地利用権の影響を受ける。

4.貸宅地が連接する場合の評価単位

貸宅地が連接する場合の例
貸宅地が連接する場合の例

貸宅地が連接する場合は、原則として、同一人に貸し付けられている貸宅地ごとに1つの評価単位とします。

(1) 1つの契約に基づき、複数用途に供されている場合

同一人に1つの土地賃貸借契約に基づき、複数の土地を一体として貸し付けている場合には、全体を1つの貸宅地として評価します。

一体として同一人に土地を貸し付けている場合の貸宅地の評価単位
一体として同一人に土地を貸し付けている場合の貸宅地の評価単位

(2) 同一人に貸し付けられている土地が連接するものの、別々の評価単位とする場合

ただし、次のような場合には権利の内容又は利用状況・処分制限が異なるため、それぞれの貸宅地を別々の評価単位として評価します。

  1. 普通借地権と定期借地権等が混在する場合
    例えば、普通借地権が設定された貸宅地と事業用定期借地権が設定された貸宅地が連接する場合などが想定されます。
  2. 異なる借地契約に基づく貸宅地が連接する場合
    例えば、事務所ビルの所有を目的とした普通借地権が設定された貸宅地と店舗の所有を目的とした普通借地権が設定された貸宅地が連接する場合などが想定されます。
同一人に貸し付けている貸宅地が連接するが、別々の評価単位として評価をする場合の例
同一人に貸し付けている貸宅地が連接するが、別々の評価単位として評価をする場合の例

5.共有建物(共同ビル)の敷地として利用されている貸宅地の評価単位

共同ビル(共有建物)の敷地
共同ビル(共有建物)の敷地

共有建物(共同ビル)の敷地として利用されている貸宅地は、その一体地を1つの評価単位とします。

なお、地主のみが出資する同族会社が建物を所有し、土地を利用しているような場合も、実質的に地主が会社を介して建物を共有している状態にあるといえるため、これと同様に取り扱うべきと考えます。

6.単独所有土地と共有土地が連接する場合の評価単位

単独所有土地と共有土地が連接する場合は、それらが一体として利用されているか否かに応じて評価単位が異なります。

(1) 一体として利用されている場合

単有地と共有地が連接し、一体として利用されている場合
単有地と共有地が連接し、一体として利用されている場合

単有地と共有地が連接し、一体として利用されている場合は、単有地と共有地からなる一体地を1つの評価単位として評価します。

(2) 一体利用されていない場合

単有地と共有地が連接し、一体として利用されている場合
単有地と共有地が連接し、一体として利用されている場合

単有地と共有地が連接し、一体として利用されている場合は、単有地と共有地をそれぞれ別の評価単位として評価します。