宅地造成費の査定

2021年9月4日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

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宅地造成費の査定

宅地造成費とは、農地や林地、原野などを宅地として利用するために行う造成工事に係る費用のことをいいます。

この記事では、市街地農地や市街地山林、市街地原野等の評価において必要となる宅地造成費の計算方法について解説しています。

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1.宅地造成費

宅地造成費
宅地造成費

(1) 宅地造成費

宅地造成費とは、農地や林地、原野などを宅地として利用するために必要となる造成工事費のことをいい、①整地費、②土盛費及び③土止費の3つの工事費用からなります。

相続税の土地評価においては、市街地農地市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野の評価に際して、宅地とみなして評価した価額から宅地造成費を控除することとしています。

(2) 宅地造成費の金額

宅地造成費の金額は、各国税局が「年ごと」かつ「都道府県ごと」に定めた宅地造成費の金額表に記載された金額を使用することとなっています。

(3) 平坦地と傾斜地

平坦地の宅地造成費は、①整地費、②土盛費、③土止費をそれぞれ求め、これを積算して計算されます。

傾斜地の宅地造成費は、斜度に応じた一括の宅地造成費を計算します。

2.整地費

整地とは、宅地として利用するために起伏を整え、地盤面を道路のレベルに合わせるために行う工事をいいます。また、整地費とはこの整地をするために必要となる工事費用をいいます。

相続税の土地評価のおいては、この整地費を、①整地費、②伐採・伐根費、③地盤改良費に分けて計算し、それぞれを合算することで求めます。

(1) 整地費

整地費の内の整地費とは次の工事に係る費用をいいます。

  1. 凹凸がある土地の地面を地ならしするための工事費
  2. 土盛工事を要する土地について、土盛工事をした後の地面を地ならしするための工事費

整地費の計算例

整地費
整地費

上記の土地に係る整地費は、令和2年分の大阪府の宅地造成費の金額表の700円/㎡を使用すると、次の算式より1,487,500円と計算されます。

700円/㎡×(85m×25m)=1,487,500円

なお、評価対象地に大きな石などある場合には、工事業者等に問合せをして別途撤去費用などを考慮すべきでしょう。

(2) 伐採・伐根費

伐採・抜根費とは、樹木が生育している土地について、樹木を伐採し、根等を除去するために行う工事に係る費用をいいます。したがって、整地工事によって樹木を除去できるような場合は、伐採・抜根費を計上しませんので注意します。

なお、伐採・伐根費を計上するか否かの判断は、①木の幹の太さや②木の高さなどを考慮して判断します。例えば、両手で囲えない木や3mを超える高さの木については、整地の際のブルドーザーで撤去するのは難しいため、伐採・伐根費を計上すべきでしょう。

両手の輪
両手の輪

伐採・伐根費の計算例

伐根・伐採費
伐根・伐採費

上記の土地に係る伐採・伐根費は、令和2年分大阪府の宅地造成費の金額表の1,000円/㎡を使用すると、次の算式より1,000,000円と計算されます。

1,000円/㎡×(50m×20m)=1,000,000円

(3) 地盤改良費

地盤改良費とは、湿田など軟弱な表土で覆われた土地の宅地造成に当たり、地盤を安定させるための工事にかかる費用をいいます。

実際の工事では、土砂の入替えが必要な体積を考慮して地盤改良費は計算されますが、相続税の土地評価における地盤改良費の計算では、工事単価に地積を乗じて計算することとなっています。

土壌改良工事
土壌改良工事

なお、一般に湿田については地盤改良費を計上することとなっていますが、乾田であっても、河川周辺の農地や火山灰の堆積がある農地については地盤が軟弱なことがあるため、宅地化に際して地盤改良工事が必要になる場合があります。

実務上の対応としては、評価対象地周辺の不動産デベロッパー等に対してヒアリングし、過去の工事実績や想定される工事費用などを確認するのが一番かと思います。

乾田と湿田

乾田とは、地面を乾いた状態にすることができる田んぼを指し、湿田とは、地面が常に湿った状態にある田んぼを指します。現在の田んぼのほとんどが乾田だといわれています。

3.土盛費

土盛費とは、道路よりも低い位置にある土地について、宅地として利用できる高さ(原則として道路面)まで搬入した土砂で埋め立て、地上げする場合に必要となる工事費をいいます。

土盛費の計算は、必要とする土砂の体積に工事費用単価を乗じて計算をします。

土盛費の計算例

土盛費の計算例
土盛費の計算例

上記の土地に係る土盛費は、令和2年分大阪府の宅地造成費の金額表の6,600円/㎥を使用すると、次の算式より1,980,000円と計算されます。

6,600円/㎡×(15m×25m×0.8m)=1,980,000円

4.土止費

土止費とは、道路よりも低い位置にある土地について、宅地として利用できる高さ(原則として道路面)まで地上げする場合に、その土盛りした土砂の流出や崩壊を防止するために構築する擁壁工事費をいいます。

土止費の計算は、必要とする擁壁の面積(擁壁の高さ × 擁壁の幅)に対して工事費用単価を乗じて計算をします。

土止費の計算例

土留費
土留費

上記の土地に係る土止費は、令和2年度大阪府の宅地造成費の金額表の67,600円/㎡を使用すると、次の算式より1,216,800円と計算されます。

67,600円/㎡×(1.2m×15m)=1,216,800円

5.傾斜地の宅地造成費

傾斜地
傾斜地

傾斜地の宅地造成費の金額は、斜度に応じた一括の宅地造成費を計算し、これに伐採・伐根費を加算して求めます。

なお、この斜度に応じた宅地造成費の金額には、伐採・伐根費以外の全ての宅地造成費(整地費・土盛費・土止費)が含まれているため、土止費や土盛費を別途加算することはできません。

(1) 傾斜地の判断基準

傾斜地とは、傾斜度傾斜角)が3度を超える土地をいいます。

したがって、傾斜度が3度以下の土地は「平坦地」に該当しますので、前述している①整地費、②土盛費、③土止費の合計額により宅地造成費を計算します。

(2) 傾斜角の測り方

傾斜地の傾斜度(斜角)は、起点と頂点(又は最下点)とを結ぶ線分と水平線との交点の角度により計測します。

傾斜地の傾斜度(斜角)の測り方
傾斜地の傾斜度(斜角)の測り方

なお、原則として、起点と頂点(又は最下点)は次の通り設定します。

  1. 起点
    起点は、評価する土地に最も近い道路面の高さとします。
  2. 頂点又は最下点
    頂点又は最下点は、起点から水平距離において最も遠い場所にある部分の高さとします。

(3) 傾斜角の計算

斜角の計算
斜角の計算

傾斜角(θ)は、頂点の高さ(h)と頂点までの奥行距離(d)が分かれば、次の三角関数により計算することができます。

\[\]
\[ \bf{ tanθ = \frac{h}{d} ⇔ θ = tan^{-1}\left(\frac{h}{d}\right)} \]

なお、三角関数の機能の付いた電卓を持っていない人は、下記のサイトなどを利用して斜角を求めます。

おおざっぱで良ければ、高さ(h)を奥行距離(d)で除した値を下記の表と対比させておおよその斜角を求めることもできます。

斜角(θ)h ÷ d(目安)
        3度以下    ~ 0.0524
 3度超    5度以下0.0524 ~ 0.0875
 5度超   10度以下0.0875 ~ 0.1763
10度超   15度以下0.1763 ~ 0.2679
15度超   20度以下0.2679 ~ 0.3640
20度超   25度以下0.3640 ~ 0.4663
25度超   30度以下0.4663 ~ 0.5774
傾斜角と正接(頂点の高さ÷奥行距離)との関係

6.宅地造成費を考慮した価額が純農地等の価額を下回る場合

市街地農地等、市街地山林又は市街地原野の価額は、宅地とみなして評価した価額から宅地造成費相当額を控除することによって評価します。

しかしながら、宅地造成費が多額となり、宅地としてみなして評価した価額から宅地造成費を控除すると、純農地、純山林又は純原野の価額を下回る場合があります。

このような場合は、経済合理性の観点から考えれば、市街地にあったとしても、わざわざ宅地化することはなく、そのまま農地や山林、原野のまま利用するのが通常です。

市街地山林等として評価する場合と純山林等として評価する場合の分岐点
市街地山林等として評価する場合と純山林等として評価する場合の分岐点

したがって、相続税の土地評価においても、このような考えの下、宅地とみなして評価した価額から宅地造成費相当額を控除した残額が近隣の純農地、純山林又は純山林の価額を下回る場合には、経済合理性の観点から宅地への転用が見込めない市街地農地、市街地山林又は市街地山林に該当すると認められるため、その市街地農地、市街地山林又は市街地原野の価額は、それぞれ近隣の純農地、純山林又は純原野に比準して評価します。

(1) 比準元と純農地等の価額

比準元となる具体的な純農地、純山林、純原野は、評価対象地の近隣の純農地、純山林、純原野、すなわち、評価対象地からみて距離的に最も近い場所に所在する純農地、純山林、純原野となります。

また、比準元の純農地等の価額は、評価対象地が所在する市役所等の固定資産税課等で純農地等としての1㎡当たりの評価額をヒアリングし、これに地積を乗じて純農地等としての固定資産税評価額を求め、これに評価倍率を乗じて純農地等の価額を計算します。

(2) 市街地周辺農地について

市街地周辺農地は、市街地農地であるとした場合の価額の 100分の 80 に相当する金額によって評価することになっていますが、これは、宅地転用が許可される地域の農地ではあるものの、まだ現実に許可を受けていないことを考慮して市街地農地としての評価額に80/100を乗じて求めることとしたものです。

したがって、市街地周辺農地を経済合理性の観点から純農地の価額に比準して評価する場合には、80%相当額に減額する必要はありませんので注意します。