セットバックを必要とする宅地の評価

2021年9月4日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

不動産オーナーに特化した資産税のスペシャリストです。大手不動産鑑定士事務所と大手資産税税理士事務所において約15年の経験を有する私が最初から最後までしっかりとご対応させて頂きます。

セットバックとは、建築基準法第43条に規定する「接道義務」を満たすために、既存の建物を建て替える際に、私有地として利用している部分を公衆用道路として提供するために、敷地境界線を後退する行為をいいます。

1.セットバックと道路後退

セットバック・道路後退
セットバック・道路後退

セットバックとは、建築基準法第43条に規定する「接道義務」を満たすために、既存の建物を建て替える際に、私有地として利用している部分を公衆用道路として提供するために、敷地境界線を後退する行為をいいます。

道路後退をした部分は、公衆用道路として地方自治体へ移管することもあれば、登記名義上の所有者は変更せずに利用実態のみ道路として取り扱うこともあります。

いずれの場合も、道路後退をした部分については所有者による私的利用ができなくなるほか、建築物の建築の際の建ぺい率や容積率の計算における敷地面積から除外されます。課税上も、公衆用道路として提供した部分は、固定資産税や都市計画税が非課税となり、相続税法上も不特定多数の者の通行の用に供する道路として評価しません。

2.セットバックが必要となる土地

セットバックが必要となるのは、次のような土地につき、新たに建物を建築又は既存の建物を増改築する際に必要となります。

  • 建築基準法第42条第2項に規定する道路に接する土地
  • 建築線が定められている地域における土地

3.セットバックを必要とする宅地の評価

前記1の通りセットバックをした土地については「公衆用道路」として評価をしませんが、セットバックをするまで(建物の建て替え等をするまで)は依然として宅地としての利用が可能ですから、一定の価値があると言えます。

セットバックを要する宅地
セットバックを要する宅地

したがって、評価対象地が建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価をします。

\[ \bf{ \frac{ 将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積 }{ 宅地の総地積 } \times 0.7 } \]

4.セットバックを必要とする宅地の評価の計算例

次の土地は、普通住宅地区に所在する土地の例です。なお、前面道路は2項道路に該当し、道路中心線は道路の中心にあるものとします。

セットバックを要する宅地の例
セットバックを要する宅地の例
セットバック部分の図解
セットバック部分の図解
  1. 奥行価格補正後の路線価
    正面路線価(18千円/㎡)× 奥行価格補正率(0.95)= 17,100円/㎡
  2. 自用地価格
    (17,100円/㎡)× 56㎡ = 957,600円
  3. セットバック補正後の価格
    イ)セットバック面積
     0.65m×8m=5.2㎡
    ロ)セットバック補正後の価格
     ②(957,600円)— ②×5.2㎡÷56㎡×0.7=895,356円

5.セットバック済みの宅地の評価

前面道路が2項道路の場合であっても、既に道路後退をしている場合には「セットバックを必要とする宅地の評価」は行いません。

セットバック済みの宅地の評価
セットバック済みの宅地の評価

例えば、上の図の土地は前面道路が2項道路に該当し、建て替え時に敷地の一部を道路として提供していますが、登記簿上の名義は個人のままの場合の例です。

この場合、登記簿面積に道路後退部分が含まれていますので、当該道路後退部分はそもそも評価対象地から除外して評価を行います。また、道路後退部分は「私道評価」に基づき評価を行います。

6.建築線の指定のある地域における宅地の評価

既に道路後退済みの宅地の例
既に道路後退済みの宅地の例