私道の評価

2021年9月4日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

不動産オーナーに特化した資産税のスペシャリストです。大手不動産鑑定士事務所と大手資産税税理士事務所において約15年の経験を有する私が最初から最後までしっかりとご対応させて頂きます。

私道とは、現況は道路の用に供されているものの、その土地の所有者が個人や法人などの私人である土地のことをいいます。相続税の土地評価においては「私道の用に供されている宅地」と呼ばれ、宅地の一種と考えられています。

私道は私人に属する財産ですから、他の土地と同様に処分したり、抵当権を設定したりすることができますが、一方で、用途変更や廃止に制限を伴うのが通常であり、単独では市場でほとんど価値が無いことから、相続税土地評価においてもこれを反映することとなっています。

ここでは、私道の用に供されている宅地の評価について基礎的なことから実務的な応用論点についても、できるだけ詳細に、分かりやすく、図解を用いて解説をします。

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1.私道とは?

私道と公道
私道と公道

(1) 私道と公道

私道とは、現況は道路の用に供されているものの、その土地の所有者が個人や法人などの私人である土地のことをいいます。一方、公道とは、国や都道府県、市区町村などの公的な団体が所有する道路のことをいいます。

私道は、相続税の土地評価において「私道の用に供されている宅地」と呼ばれ、宅地の一種と考えられています。

(2) 私道と公道の利用の範囲

公道は、公共の用に供されるために整備されているものですから、基本的には誰であっても利用することができます。

一方、私道は、実質的に公共の用に供されているものもあれば、特定の人のみが利用しているものもあり、個々の私道によって利用に供されている範囲が異なります。

(3) 私道と建築基準法上の道路との関係

私道と建築基準法の道路
私道と建築基準法の道路

建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条に定義される道路のことをいいます。

都市計画が定められている区域(都市計画区域・準都市計画区域)では、建築物の建築の際に接道義務が課されますので、その道路が建築基準法上の道路に該当するか否かにより、その価値が大きく変わります。

私道は一般的に、位置指定道路(42-1-5)か2項道路(42-2)であることが多いですが、外形上は道路であるものの、建築基準法上の道路として認められていない道路、いわゆる「法定外道路」であることがあります。

仮に評価対象地の正面路線が法定外道路に該当する場合には、正面道路に路線価が付されているとしても、無道路地としての評価が検討されます。

2.私道補正が必要な理由

私道は外形上「道路」ですが、その実質は「私有地」です。したがって、その道路を処分したり、あるいは、宅地などへ転換することも本来的には可能です。

しかしながら、私道であったとしても、当該道路を利用して建物を建てていたり、生活用道路として利用している人がいるような場合には、私道であったとしても道路の利用廃止や形状変更などについては制約を受けることとなります。

(1) 私道の廃止、用途変更に制約を受ける例

次の土地(左・A)は、土地所有者Aが自己所有する土地です。これを区画割りの上、B~Eへ宅地分譲販売した後の状況が右側の図です。なお、私道部分はAがそのまま持ち続けていることを想定しています。

私道が制約をうける場合の例
私道が制約をうける場合の例

この場合、私道部分はいまだAの所有に属しているものの、B・Cの建築物の建築及び生活の用に供されているため、道路の廃止や用途変更には制限を受け、自由な使用収益は制約されている状況にあります。つまり、私道として利用されているため、本来の宅地(建築物の敷地)としての利用ができず、価値の低下が生じているのです。

したがって、相続税土地評価においても、当該私道の用に供されていることによる価値低下を評価額へ反映するため「私道の用に供されている宅地」として評価をすることとしています。

3.私道の用に供されている宅地の評価方法

私道の評価(敷地内通路として利用=評価減なし、特定の者による利用=3割評価、不特定多数の者による利用=0円)
私道の評価

(1) 私道の用に供されている宅地の評価方法

特定の者の通行の用に供されている私道と不特定の者の通行の用に供されている私道
特定の者の通行の用に供されている私道と不特定の者の通行の用に供されている私道

私道の用に供されている宅地の価額は、その私道が誰の通行の用に供されているか(利用の範囲)によって評価方法が異なります。

利用の範囲評価方法
特定の者の通行の用路線価方式又は倍率方式による評価により計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価をします。
不特定多数の者の通行の用評価をしません。つまり0円評価となります。
私道の用に供されている宅地の評価方法

(2) 宅地の通路として専用利用している路地状敷地の評価

路地上敷地として利用されている通路
路地上敷地として利用されている通路

路地上敷地として利用されている「通路部分」については、宅地の一部であるため、私道の用に供されている宅地として評価をしませんので注意します。

4.私道の用に供されている宅地の評価計算例

私道の用に供されている宅地の計算例
私道の用に供されている宅地の計算例

(1) 宅地の通路として利用している路地状敷地の評価計算例

次の土地はA部分がB部分の路地として利用されている場合の例です。

路地状敷地として利用されている土地の評価
路地状敷地として利用されている土地の評価

このような場合は、A土地とB土地とを別個に評価せず、土地A・Bを1画地の宅地として評価をします。

  1. 奥行価格補正後の路線価
    イ)計算上の奥行距離による方法
     正面路線価(70千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)= 70千円/㎡
    ロ)差引計算による方法
     ㋑正面路線価(70千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)× 156㎡ = 10,920千円
     ㋺正面路線価(70千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)× 66㎡ = 4,620千円
     ㋩(㋑ー㋺)÷ 90㎡ = 70千円/㎡
    ハ)イ=ロより 70千円/㎡
  2. 不整形補正後の路線価
    イ) かげ地割合
     66㎡ ÷ 156㎡ = 42.307…%
    ロ)不整形地補正率
     普通住宅地区、地積区分:A、かげ地割合:42.307…% ∴0.85
    ハ)間口狭小・奥行長大であることを考慮した不整形地補正率
     ㋑ 不整形地補正率(0.85)× 間口狭小補正率(0.90)= 0.76
     ㋺ 間口狭小補正率(0.90)× 奥行長大補正率(0.90)= 0.81
     ㋩ ㋑<㋺より、0.76(≧0.60)
    二)不整形地補正後の評価対象地の路線価
     ①(70千円/㎡)× ハ(0.76)=53,200円/㎡
  3. 自用地としての価額
    (53,200円/㎡)× 地積(90㎡) = 4,788千円

(2) 特定の者の通行の用に供されている私道の評価

次の私道は、宅地分譲開発により設置された開発道路の例です。

特定の者の通行の用に供されている私道の評価
特定の者の通行の用に供されている私道の評価
  1. 奥行価格補正後の路線価
    正面路線価(60千円/㎡)× 奥行価格補正率(1.00)= 60千円/㎡
  2. 間口狭小・奥行長大補正後の路線価
    イ)間口狭小補正率 0.94(∵4m)
    ロ)奥行長大補正率 0.94(∵16m÷4m=4)
    ハ)①(60千円/㎡)× イ(0.94)× ロ(0.94)= 53,016円/㎡
  3. 私道補正後の路線価
    (53,016円/㎡)× 私道補正率(0.3)= 15,904円/㎡
  4. 自用地としての価額
    (15,904円/㎡)× 地積(66.25㎡)=1,053,640円

(3) 不特定の者の通行の用に供されている私道の評価

次の私道は、公道から公道に通り抜けられる私道で、不特定多数の者により通路として利用されている例です。

不特定多数の者の通行の用に供する道路の評価
不特定多数の者の通行の用に供する道路の評価

不特定多数の者の通行の用に供されている道路については評価をしません。したがって、実務上は「第11表」に次のように記載して終わります。

種類細目利用区分、銘柄等所在場所等数量価額
土地私道公衆用道路▢市◯丁目▲番1125㎡0円
不特定多数の者の通行の用に供する私道の第11表への記載例

5.不特定多数の者の通行の用に供されている私道の例

不特定多数の者の用に供されている私道の例
不特定多数の者の用に供されている私道の例

不特定多数の者の通行の用に供されている私道としては、次のようなものがあります。

  1. 公道から公道へ通り抜けできる私道
  2. 行き止まりの私道であるが、その私道を通行して不特定多数の者が地域等の集会所、地域センター及び公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合などにおけるその私道
  3. 私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられており、不特定多数の者が利用している場合などのその私道

不特定多数の者の通行の用に供されている私道というためには、上記のようにある程度の「公共性」が認められるものであることが必要ですが、この公共性は道路の幅員の大小により影響を受けるものではありません。

つまり、道路の幅員が1.8m(約1間)であっても上記のような公共性が認められれば、不特定多数の者の通行の用に供されている私道として0円評価することが可能です。

6.倍率地域にある私道の用に供されている宅地の評価

倍率地域における私道の用に供されている宅地の評価
倍率地域における私道の用に供されている宅地の評価のフローチャート

(1) 倍率地域にある私道の用に供されている宅地の評価

倍率地域にある私道の用に供されている宅地については、次の区分に応じて、それぞれに定める方法により評価を行います。

利用の範囲固定資産税評価における
私道考慮の是非
評価方法
特定の者の通行の用考慮している本通達は考慮しません。
考慮していない100分の30に相当する価額によって評価
不特定多数の者の通行の用評価をしません。
倍率地域における私道の用に供されている宅地の評価

倍率地域における私道の用に供されている宅地についても、路線価地域における宅地と同様に私道の用に供されていることによる土地の評価減を反映する必要があります。しかしながら、その土地の固定資産税評価額の算出過程において既に私道であることによる評価減を考慮している場合には、相続税土地評価においても私道の用に供されていることによる評価減を考慮すると、二重に補正をすることとなり不当です。

したがって、倍率地域における私道の用に供されている宅地については、固定資産税評価の算出過程において私道であることによる評価減を考慮しているか否かにより、評価方法を分けます。

(2) 固定資産税評価額が私道を考慮しているか否かの確認方法

固定資産税評価額は、基本的には全国一律に定められた「固定資産評価基準」に基づき評価されます。しかしながら、土地の価格形成要因がその土地の価格に与える影響の程度は地域に応じて異なることが多いため、現実には、各地方自治体が作成する独自の固定資産税評価要領等に基づき評価が行われます。

したがって、その地方自治体が作成する固定資産税評価要領等に基づき、税理士自らが評価計算を行うことで、固定資産税評価額において私道であることによる評価減を考慮しているか否かを判断することは一応できますが、実務上は該当市区町村の資産税課等へ直接問合せをして確認をする方が無難です。

  • 土地の所有者は、毎年4月1日から第1期の納期限(毎年5月末日前後)までの間、各市区町村の資産税課等で土地価格等縦覧帳簿を閲覧することができますが、土地価格等縦覧帳簿には、土地の所在・地目・地積・価格などの情報が載っているのみであり、固定資産税評価額の算出過程を知ることはできません。

なお、固定資産税評価要領等における私道の評価は、財産評価基本通達における私道評価よりも低く評価される傾向があります。例えば、大阪市の「固定資産評価実施要領」では、私有道路は付近の土地の価額の10分の1に相当する価額によって評価とする、としています。したがって、固定資産税評価額が異常に安い場合は既に私道であることによる評価減を織り込み済みと考えても良いかと思います。

7.歩道状空地の用に供されている宅地の評価

「歩道状空地」の用に供されている宅地については、次の点を踏まえ、道路以外の用途への転用の難易等に照らし、客観的交換価値に低下が認められる場合には、その宅地を「私道の用に供されている宅地の評価」に基づき評価をします。

  1. 歩道状空地に対する法令上の制約の有無
    例)建築基準法第59条の2(敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例)
  2. 歩道状空地の位置関係及び形状等
    例)不特定多数の者が物理的に利用可能な位置にある等
  3. 歩道状空地の道路としての利用状況
    例)インターロッキング舗装などがされていること等

(1) 歩道状空地とは?

歩道状空地とは、一般に、建築基準法第59条の2に基づき整備される「歩道状の空地」です。いわゆる総合設計制度に基づく「公開空地」の道路部分に該当します。

総合設計制度を利用した場合には、容積率や高さ、斜線制限などの緩和措置を受けることができるため、都市部の高度利用が可能なマンションや事務所ビルではよく見られます。

(敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例)
第59条の2 その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率又は各部分の高さは、その許可の範囲内において、第五十二条第一項から第九項まで、第五十五条第一項、第五十六条又は第五十七条の二第六項の規定による限度を超えるものとすることができる。

建築基準法|e-Gov

(2) 歩道状空地の例

次の土地は、都市計画法上の開発許可を受けるために、地方公共団体の開発指導要綱等を踏まえて、行政指導に基づき設置された「歩道状空地」を持つ宅地の例です。なお、歩道状空地はインターロッキング舗装が施されており、居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されているものとします。

歩道状空地の例
歩道状空地の例

上の図の歩道状空地は、次の点を理由に道路以外の用途への転用が困難であり、客観的交換価値に低下が認められるため、「私道の用に供されている宅地の評価」に基づき評価をします。

  1. 都市計画法上の開発許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導に基づき整備されいている点(法令上の制約)
  2. 道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたものである点(位置関係、形状)
  3. 居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されている点(道路としての利用状況)

不特定多数の者の通行の用に供されている場合

なお、その歩道状空地が不特定多数の者の通行の用に供されている場合には、その価額は評価しませんので注意します。

(3) 歩道状空地の実例

次の写真はインターロッキング舗装がなされ、歩道状空地として利用されている場合の実例です。

歩道状空地として利用されている場合の実例
歩道状空地として利用されている場合の実例