権利が競合する場合の借地権等の評価

2021年9月4日
阿部 博行

阿部 博行

税理士・不動産鑑定士・行政書士・FP1級技能士・応用情報技術者

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1.権利が競合する場合の借地権等の種類

土地の上に権利が競合する場合の借地権等の例
土地の上に権利が競合する場合の例

宅地の上に借地権定期借地権等地上権区分地上権区分地上権に準ずる地役権が重複して存する場合には、重複する権利の内容に応じて評価方法が異なります。

  1. 借地権等と区分地上権が競合する場合
  2. 借地権等と区分地上権に準ずる地役権が競合する場合
  3. 貸家建付借地権等の価額
    借地権等と借家人の土地利用権が競合する場合の借地権等の価額

2.借地権等と区分地上権が競合する場合の借地権等の価額

借地権と区分地上権が競合する場合
借地権と区分地上権が競合する場合

(1) 評価方法

借地権、定期借地権等又は地上権(借地権等)の上に、区分地上権が存する場合の借地権等の価額は、次の計算式より評価します。

借地権等の価額×(1-区分地上権割合

なお、借地権等の価額とは、借地権の価額定期借地権等の価額又は地上権の価額をいいます。

(2) 計算例

借地権と区分地上権が競合する場合の例
借地権と区分地上権が競合する場合の例
  1. 自用地としての価額
    10,000万円
  2. 借地権の価額
    (10,000万円) × 借地権割合(60%) = 6,000万円
  3. 区分地上権割合
    ずい道の所有を目的とした区分地上権 ∴30%
  4. 区分地上権が設定されている場合の借地権の価額
    (6,000万円) ×( 1 - ③(30%) × 設定割合(600㎡×1,800㎡) = 5,400千円
借地権と区分地上権が競合している場合の例の借地権の価額
借地権と区分地上権が競合している場合の例の借地権の価額

3.借地権等と区分地上権に準ずる地役権が競合する場合の借地権等の価額

借地権と区分地上権に準ずる地役権が競合する場合
借地権と区分地上権に準ずる地役権が競合する場合

(1) 評価方法

借地権、定期借地権等又は地上権(借地権等)の上に、区分地上権に準ずる地役権が存する場合の借地権等の価額は、次の計算式より評価します。

借地権等の価額×(1-区分地上権に準ずる地役権の割合

なお、借地権等の価額とは、借地権の価額定期借地権等の価額又は地上権の価額をいいます。

(2) 計算例

借地権と区分地上権に準ずる地役権が競合する場合の例
借地権と区分地上権に準ずる地役権が競合する場合の例
  1. 自用地としての価額
    10,000万円
  2. 借地権の価額
    (10,000万円) × 借地権割合(40%) = 4,000万円
  3. 区分地上権に準ずる地役権の割合
    用途・構造等の制限を受ける ∴30%
  4. 区分地上権に準ずる地役権が設定されている場合の借地権の価額
    (4,000万円) ×( 1 - ③(30%) × 設定割合(400㎡×2,000㎡) = 3,760千円
借地権と区分地上権に準ずる地役権が競合している場合の借地権の価額
借地権と区分地上権に準ずる地役権が競合している場合の借地権の価額

4.貸家建付借地権等の価額

貸家建付借地権
貸家建付借地権

(1) 評価方法

借地権、定期借地権等又は地上権(借地権等)の上に、建物賃借人(借家人)の土地利用権が存する場合の借地権等(貸家建付借地権)の価額は、次の計算式より評価します。

借地権等の価額 - 借地権等の価額 × 借地権割合 × 賃貸割合

なお、借地権等の価額とは、借地権の価額定期借地権等の価額又は地上権の価額をいいます。

(2) 計算例

貸家建付借地権の計算例(通常の場合)
貸家建付借地権の計算例(通常の場合)
  1. 自用地としての価額
    12,000万円
  2. 借地権の価額
    (12,000万円) × 借地権割合(60%)= 7,200万円
  3. 貸家建付借地権の価額
    (7,200万円) - ②(7,200万円) × 借家権割合(30%)× 賃貸割合(100%)= 5,040万円