不動産法人化支援業務

(1) 不動産法人化とは？

不動産法人化とは、不動産オーナーが所有する不動産を原資として、資産管理会社（不動産会社）を設立することをいいます。

不動産法人化をすることで、不動産オーナーに集中していた所得を家族や会社へ分散することができ、結果として、一族全体の所得税等の納税額を少なくすることができます。

また、不動産オーナーに蓄積される現預金を会社や家族に分散させることができるため、不動産オーナーの相続財産の膨張を防ぎ、相続税も大きく減らすことができます。

さらに、不動産法人化をすることで、相続手続きを容易にすることができたり、争族対策にも応用することができたり、納税資金対策にも利用できたりと、節税対策以外にも様々なメリットがあります。

(2) 資産管理会社の種類・形態

一口に資産管理会社といってもその種類や形態は様々です。例えば、法人の形態としては、大きく「株式会社」と「合同会社」の２つの種類があり、それぞれ固有の特性があります。

また、不動産の所有形態別に分類すれば、大きく次の５つの形態が考えられ、形態に応じて初期コストや節税効果、運営難易度などに違いがあります。

不動産会社 の形態	土地の 所有者	建物の 所有者	不動産会社 の役割	初期コスト	節税効果
不動産管理会社	オーナー	オーナー	賃貸不動産の維持・管理・運営	低い	低い
サブリース会社	オーナー	オーナー	賃貸不動産のサブリース（一括転貸）	低い	低い
土地所有会社	会社	オーナー	土地の貸付け	高い	普通
建物所有会社	オーナー	会社	建物の貸付け	やや高い	高い
不動産所有会社	会社	会社	不動産の貸付け	高い	高い

実務でも多い「土地貸付け方式」の資産管理会社であれば、次のような借地形態があり、それぞれ節税効果や時期に応じた課税処理の方法が異なります。

権利金等	無償返還	地代の額	認定課税	貸借関係	地主の権利	借地人の権利
あり	–	不問	–	賃貸借	貸宅地	借地権
–	–	固都税以下	あり	賃貸借	貸宅地	借地権
–	–	固都税超～相当地代未満	あり	賃貸借	貸宅地	借地権
–	–	相当地代	–	賃貸借	貸宅地	借地権
–	あり	固都税以下	–	使用貸借	自用地	–
–	あり	通常の地代～相当地代	–	賃貸借	貸宅地	借地権

上記の通り、資産管理会社はその種類が多様であるため、不動産オーナーやご家族の状況に応じて適切な会社形態を選択していく必要があります。

(3) 不動産法人化のデメリット・リスク

不動産法人化をすることで様々なメリットがありますが、逆に次のようなデメリットもあります。

1. 初期コスト（導入費用）がかかる
   法人設立費用、不動産登記費用、不動産鑑定評価報酬、シミュレーション費用などの多額の初期コストがかかります。
2. 専門性が高い
   資産管理会社の設立による節税対策は、税務、法務、不動産マーケット、不動産の管理・運営、不動産鑑定評価などの様々な知識やノウハウが必要となります。
   これらに関する知識やノウハウが１つでも不足する場合、シミュレーションと乖離したり、初期コスト等をペイするほどの効果を得られなかったりと、当初の期待を裏切る結果となることもあります。
3. 維持管理費用（ランニングコスト）がかかる
   不動産法人化をすると、厳密な会計管理が必要となったり、法人税申告等が必要となったり、様々な書類の提出が必要となるなど、維持管理にかかる費用や時間（手間）が大幅に上昇します。
4. 対策期間が長い
   不動産法人化による節税対策は一般的に中長期的な節税対策となり、最低でも３年以上は必要となります。不動産オーナーの早期の相続が予想される場合は、ほとんど効果が無かったり、トータルで見ると余分に支出が増えることもあります。
5. 増税となるリスクがある
   家族構成や家族の扶養の状況、所得の状況、不動産オーナーの所得などを総合的に見ると、節税どころか増税となってしまう場合もあります。

したがって、不動産法人化を行うに当たっては、事前に精緻なシミュレーションを行うことが必須となります。