ここでは、個人が収益用不動産を購入し、賃貸をするという不動産投資を利用した場合の節税の仕組みを説明しています。
相続タックス総合事務所は、不動産オーナー様に特化した税理士・不動産鑑定士・行政書士事務所・不動産販売の総合事務所です。
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１．不動産投資による節税の仕組み（概要）
不動産投資による節税の仕組みを一言で言えば「減価償却費を用いた節税」です。難しく言うと「保有期間の税率と売却時の税率の差の利用」です。
- 保有期間中
不動産を購入し、賃貸に供した場合、不動産の保有期間中は建物及び建物附属設備の取得価額の一部が減価償却費として期中の経費となります。
これを所得税・住民税の観点から見ると、減価償却費の分だけ所得を減らし、結果として減価償却費×総合課税の税率（０％～５５％）の分だけ所得税と住民税を減らすことになります。 - 売却時
一方、不動産を譲渡すると、売却価格 －（取得費＋必要経費）で計算される譲渡所得に対して一律２０％（長期保有）又は３９％（短期保有）の税率により課税がなされます。 - 節税（期中税率と売却時の税率の差）
建物及び建物附属設備の取得費は、保有期間中、減価償却を通じて年々減少します。そのため、仮に不動産を購入時と同じ価格で売却できたとすると、保有期間中の減価償却費の合計額分（減価償却費累計額）だけ売却益が出ることになります。
期中では、減価償却費×総合課税の税率分（０％～５５％）の税金の支払いを減らすことができる一方、売却時は減価償却費の合計額（減価償却費累計額）×２０％／４０％の税金の支払いが必要となります。
したがって、高額所得者は期中の総合課税の税率が高いため、長期保有することで、最大で減価償却費累計額×３５％（５５％－２０％）の節税をすることができることになります。
これが個人が不動産投資をすることによる節税の核心です。
２．具体例を用いた不動産投資による節税の仕組み（図解）
年収２５００万円の会社員が不動産投資をした場合の例
【納税者の属税】
- 給与 年１２００万円（月１００万円）
- 賞与 １８００万円
- 社会保険料控除 １７０万円
- 生命保険料控除 ８万円
- その他の控除 なし
【投資物件】
- RC造・平成元年築の１Rマンションを１２００万円で購入（土地３００万円・建物９００万円）
- 自己資本４００万円、借入８００万円（金利２．５％）
- 家賃収入は月７万円（年８４万円・粗利７％）
- 減価償却費は年４７．７万円
- その他の経費は次表の通り
| 管理費等 | 固定資産税等 | 外注費 | 利息 | その他 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 月１８万円 | 年３万円 | 年５．３万円 | 年１９．５万円 | 年１．２万円 | 年４７万円 |
不動産投資による節税の仕組みを一言で言えば「総合課税の税率と分離課税の税率の差を利用した節税」と言えます。
例えば、年収７００万円（課税所得３６０万円）の給与所得者が不動産投資を次のような投資をしたとします。
この時、税金計算上の不動産所得は約６万円の赤字となり、現金収支は３７万円の黒字となります。
また、不動産所得の赤字と給与所得の黒字が相殺（損益通算）されるため、６万円×３０％＝１．８万円の税金が節税されます。
仮に当該不動産を６年間運用して売却を
相続タックス総合事務所の代表は、大手資産税税理士事務所と大手不動産鑑定会社の両方で、計１５年の経験を積んだ、この業界でも珍しい税務と鑑定評価の両方の実務経験がある税理士・不動産鑑定士です。
売却不動産の取得費が不明な場合、不動産の収益力の向上・改善、節税対策、事業承継対策、遺留分対策など、不動産に関する様々なアドバイスをすることができます。