税理士・鑑定士による不動産取得費証明サービス

１．不動産の譲渡所得税の仕組み

個人が不動産を譲渡し、譲渡所得（譲渡益）が生じた場合には、その譲渡所得に対して所得税と住民税が課されます。不動産の譲渡所得については、給与や事業所得、年金等とは分離した上で課税（分離課税）されるため、不動産の譲渡所得に対する税金を特に「不動産譲渡所得税」といいます。

この不動産の譲渡所得税は、収入金額から取得費及び譲渡費用を控除し、さらに一定の要件に該当する場合には特別控除額を控除して「譲渡所得」を求め、これに所有期間に応じた税率（14％・20％・39％）を乗じて計算されます。

1. 収入金額
   • 売買の場合：売買価格
   • 交換の場合：交換譲渡資産の時価
2. 取得費
   • 取得に要した費用
   • 設備費
   • 改良費
3. 譲渡費用
   • 仲介手数料
   • 収入印紙代
   • 建物取壊し費用
   • 測量費用
   • 交通費
   • 印鑑証明書発行手数料など
4. 特別控除額
   居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除などがあります。
5. 税率
   所有期間に応じて税率が異なります。

• 不動産の譲渡所得の金額の計算の実務
• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 不動産の所有期間の算定の実務

２．不動産の取得費とは？

取得費とは、その資産の①取得に要した金額、②設備費の額、③改良費の額、を合計した金額をいいます。

1. 取得に要した金額・・・購入代価、建築費用、購入手数料など
2. 設備費の額・・・・・・購入・建築後に設置したボイラー設備や太陽光発電設備など
3. 改良費の額・・・・・・リフォーム費用や土壌改良費用など

不動産の取得費の詳細については、「不動産の取得費のまとめ」を確認してください。

1) 不動産の取得費に含まれるもの

不動産の譲渡所得の計算において、取得費に含まれるものとしては次のようなものがあります。

• 購入代価、建築費用、設置費、改良費
• 仲介手数料、印紙代
• リフォーム費用（資本的支出に該当するもの）
• 不動産取得税、登録免許税、登記手数料、司法書士手数料（事業用資産の場合を除く）
• 立退料、取壊し費用
• 測量費用、造成費用、調査費用、清掃費用、撤去費用など
• 不動産鑑定費用、交通費など

2) 相続などにより取得した不動産の取得日と取得費の取り扱い

相続・遺贈又は贈与により取得した不動産の「取得日」と「取得費」は、原則としてその被相続人または贈与者の取得日及び取得費を引継ぎます。

• 不動産の所有期間の算定の実務

取得費加算の特例

相続税の支払いをした相続人が、相続又は遺贈により取得した不動産を、相続開始日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後３年以内に譲渡した場合には、その支払った相続税額のうち一定の金額を取得費に加算することができます。

これを一般に「取得費加算の特例」といいます。

なお、取得費加算の特例は、原則として、確定申告において適用する必要があります。当該特例を適用した更正の請求をすることはできませんので、注意が必要です。

3) 建物の取得費の計算（減価償却費の計算）

建物を譲渡した場合の建物の取得費は、建築費用や購入代価等を合算して計算をした当初の取得費から、所有期間中の減価償却費相当額を控除した残存価額となります。

なお、この場合の減価償却費相当額は、その建物が事業に使われていたか否かにより次の通り金額が異なりますので注意します。

1. 事業に使われていた場合
   建物を取得してから譲渡するまでの期間について、事業所得の計算において採用していた減価償却の方法（旧定額法又は定額法）により計算をした減価償却費累計額となります。なお、必要経費に算入していたか否かは問いませんので注意します。
2. 事業に使われていなかった場合
   建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた１年当たりの減価償却費相当額に、その建物を取得してから売却するまでの期間の経過年数を乗じて計算します。
   【端数処理について】
   • 1.5倍した後の耐用年数の端数処理→１年未満の端数を切り捨てます。
   • 経過年数の端数処理→６ヶ月以上の端数は１年とし、６ヶ月未満の端数は切り捨てます。

建物の取得費の計算例

平成15年10月1日に居住用建物（木造）を2,500万円で新築し、その後居宅として利用していたが、令和3年2月15日に売却した場合

1. 減価償却の方法
   事業の用に供されていなかったので、取得時期とは無関係に「旧定額法」を採用します。
2. 減価償却費の計算
   建物の取得費（2,500万円）×残価率（0.9）×償却率（0.031）× 経過年数（17年）
   ＝11,857,500円
3. 建物の取得費
   25,000,000円－②（11,857,500円）＝13,142,500円

３．取得費が不明な場合の一般的な取り扱い（５％ルール）

不動産の取得費は、実際の取得費を基に計算をするのが原則ですが、取得日が古かったり、何らかの事情で取得費を証明する資料（売買契約書など）を紛失してしまっている場合もあります。

このような取得費が不明な（分からない）場合には、基本的には、取得費を収入金額の100分の５に相当する金額により計算をします。これを一般に「概算取得費の特例（５％ルール）」といいます。

• 【税理士・鑑定士】取得費不明な相続不動産の譲渡所得の計算

しかしながら、上の図の地価公示・公示価格の推移からもお分かりのように、昭和45年以降における住宅地や商業地は、最低でも現在の２割～３割程度の水準にあるため、収入金額の５％で取得費を計算することは、著しく不合理といえます。

４．取得費の合理的な査定方法（取得費が不明な場合の例外的な取り扱い）

前述の通り、売買契約書などの取得時の資料を失くしてしまったことにより不動産の取得費が不明な場合は、５％ルールにより不動産の譲渡所得を計算するのが基本ですが、取得費を合理的に査定できる場合には、当該合理的な価格により譲渡所得の計算をすることが許容されています。

なお、合理的な不動産取得費の査定方法としては、次のような方法があります。

1. 市街地価格指数からの逆進的補正による査定（土地）
   鑑定業界の雄である日本不動産研究所が発行する「市街地価格指数」から取得費を査定する方法です。有名な査定方法ですが、否認件数が多い査定方法でもあります。
2. 抵当権の被担保債権額からの査定（土地・建物）
   銀行からの借入金額を基に不動産の取得費を査定する方法です。合理性な査定になることは少ないと思います。
3. 預金通帳の入出金履歴からの査定（土地・建物）
   預金通帳の入出金履歴を見ると、稀に不動産の購入に要した金額を特定（推測）できることがあります。
4. 地価公示・公示価格や地価調査・基準価格からの査定（土地）
   地価公示や地価調査データを基に取得費を査定する方法です。同一需給圏という地域概念を理解していないと、合理性の高い査定をすることができません。
5. 相続税路線価からの査定（土地）
   相続税路線価を基に査定する方法です。東京都などの大都市圏では昭和３０年頃からデータがあります。
6. 標準建築価額表による査定（建物）
   国税庁HPに記載のある建築費データを基に査定をする方法です。
   否認リスクは低いですが、付帯費用が含まれていないなど、実際の取得費よりも低く算出される傾向にあります。また、地域性や用途性が考慮されていません。
7. 建築事例やインデックスを利用した査定（建物）
   建築事例やインデックスなどを利用し、取得時当時の建築価格を査定する方法です。６の方法と似ていますが、付帯費用を考慮したり、不動産の地域性を考慮することができますので、実際の価格に近い価格が算出される傾向にあります。ただし、個別性を反映することができません。
8. 不動産鑑定評価書による査定（土地・建物）
   不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を利用して査定する方法です。
   不動産鑑定評価書による取得費の査定は、否認リスクが相当に低く、不動産の個別性を十分に反映することができます。都心部の中古不動産については、鑑定評価書の利用が推奨されます。ただし、年次が古いものについては評価が難しいことが多いです。

５．相続タックスができること

平成12年11月16日の国税不服審判所採決から、購入当時の取得価額を合理的に推定できる場合には、その推定した価格をもって取得費として譲渡所得を計算することが認められるようになっています。

• （参考）平12.11.16裁決、裁決事例集No.60　208頁 | 国税不服審判所

一方、見よう見まねで市街地価格指数を利用して不動産取得費を査定したものの、税務署より否認されるケースも年々増えてきています。安易に市街地価格指数や公示価格により取得費を査定するのは非常に危険です。

この点、相続タックスでは、不動産評価に関する豊富な実績とノウハウを持つ代表税理士・不動産鑑定士が取得費を査定しますので、取得当時の取得費を合理的に算定することができます。また、その査定に関する合理性・妥当性を課税庁へしっかりと説明をすることもできます。

また、取得費の査定方法にはいくつもの方法がありますが、税理士・不動産鑑定士である代表者が、最も有利な査定方法を依頼者ごとに検討をし、採用します。依頼者の方は安心して申告をすることができます。