ここでは被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例について説明をします。
一般的には「空き家特例」とも呼ばれています。
令和５年度税制改正により、買主が更地化する場合でも適用可能となり、使い勝手の良くなった特例です。
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目次
１．被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例
被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例とは、相続または遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得した相続人等が一定期間内に「対象譲渡」をした場合に、その不動産の譲渡所得の金額から最大3,000万円を特別に控除することができる、という制度です。
この制度は、通称「空き家特例」とも呼ばれています。
当該制度趣旨は「新耐震基準を満たさないような古い家屋の不動産流通を促進すること」にあります。具体的には、次のような売却をした場合に税制面からバックアップするような制度となっています。
- 旧耐震の建物を解体して売却をする場合
- 旧耐震の建物を耐震化して売却をする場合
したがって、新耐震基準を満たす昭和５６年６月１日以後に建築された建物や、そもそも流通量の多い分譲マンションについては、この空家特例は適用されません。
また、昭和56年5月31日以前に建築された建物は旧耐震基準に基づき建築されていますので、通常は、耐震化工事をして、耐震基準適合証明書を取得する必要があります。
相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人が、平成２８年４月１日から令和９年１２月３１日までの間に、次に掲げる譲渡をした場合には、第１項に規定する居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして、同項の規定を適用する。
- 当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の政令で定める部分の譲渡又は当該被相続人居住用家屋とともにする当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等の政令で定める部分の譲渡
- 当該相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
- 当該譲渡の時において耐震基準に適合するものであること。
- 当該相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の全部の取壊し若しくは除却をした後又はその全部が滅失をした後における当該相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等の政令で定める部分の譲渡
- 当該相続の時から当該取壊し、除却又は滅失の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
- 当該相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
- 当該取壊し、除却又は滅失の時から当該譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
- 当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の政令で定める部分の譲渡又は当該被相続人居住用家屋とともにする当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等の政令で定める部分の譲渡（これらの譲渡のうち第１号に掲げる譲渡に該当するものを除く。）
e-GOV 租税特別措置法＞居住用財産の譲渡所得の特別控除35③
２．対象譲渡とは？
空家特例は「対象譲渡」をした場合に認められる特例ですが、対象譲渡とは次のいずれかの譲渡をいいます。
- 被相続人居住用家屋とその敷地の譲渡（１号・３号）
- 更地にして土地を譲渡（２号）
- 被相続人居住用家屋のみを譲渡（１号・３号）
現実的には(1)の更地にして土地を譲渡するパターンがほとんどだと思います。
(1) 更地にして土地を譲渡
更地にして土地を譲渡する場合とは、相続・遺贈により取得をした被相続人居住用家屋を取壊し※をして、その土地のみを譲渡する場合が該当します。
- 取壊しのほか、地震や火災等で滅失した場合も含まれます。
ただし、次の要件を充足する必要があります。
- 相続の時から譲渡の時までに、事業の用、貸付の用及び居住の用のいずれにも供されていないこと。
(2) 被相続人居住用家屋とその敷地を譲渡
被相続人居住用家屋とその敷地の譲渡する場合とは、相続・遺贈により取得をした被相続人居住用家屋及びその敷地の両方を譲渡する場合が該当します。
ただし、次の要件を充足する必要があります。
- 相続の時から譲渡の時までに、事業の用、貸付の用及び居住の用のいずれにも供されていないこと。
- 譲渡時までに耐震基準適合証明書を取得していること。
(3) 被相続人居住用家屋のみを譲渡
被相続人居住用家屋のみを譲渡する場合とは、相続・遺贈により取得をした被相続人居住用家屋みのを譲渡する場合が該当します。
ただし、次の要件を充足する必要があります。
- 相続の時から譲渡の時までに、事業の用、貸付の用及び居住の用のいずれにも供されていないこと。
- 譲渡時までに耐震基準適合証明書を取得していること。
３．共通要件
共通要件には大きく次の３つの要件があります。いずれの特定譲渡であっても充足する必要があります。
- 相続人の要件
- 買主の要件
- 譲渡期間の要件
- 譲渡対価の要件
- 重複除外の要件
- 従前居住者の要件
(1) 相続人の要件
当該特例を受ける譲渡人は、相続・遺贈により被相続人の居住の用に供されていた「家屋」と「土地等」の両方を取得した相続人である必要があります。
(2) 買主の要件
買主は、売主との関係で次の関係にある者であってはいけません。
- 配偶者
- 直系血族（子・孫・父母・祖父母など）
- 生計一親族
- 事実婚の関係にある者など
- 使用人など
- 同族会社など
(3) 譲渡期間の要件
被相続人居住用財産の譲渡は、相続があった日から同日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの間にしている必要があります。
(4) 譲渡対価の要件
譲渡対価の額は、１億円以下である必要があります。
譲渡対価の要件は、個々の売買契約ごとに判定をするのではなく、前記(1)の期間内における売買契約の譲渡対価の額の合計額により判定をします。
(5) 重複除外の要件
被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例は、次の特例と重複して適用することができません。
- 取得費加算の特例
- 収用交換等による譲渡の特例
(6) 従前居住者の要件
被相続人の相続開始前に、被相続人以外が居住していないことが必要です。
例えば、生前に被相続人の配偶者が同居していたような場合は適用がありませんので注意が必要です。
４．老人ホームへ入所していた場合の取扱い
本制度は、相続開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていた居住用建物及びその敷地について特定譲渡があった場合の特例制度ですが、相続開始の直前において老人ホームに入居していた場合も適用されます。
- 特定事由により、相続外資の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合
- 従前居住者の要件
(1) 相続人の要件
当該特例を受ける譲渡人は、相続・遺贈により被相続人の居住の用に供されていた「家屋」と「土地等」の両方を取得した相続人である必要があります。
５．手続き
- 記載事項
- 措置法35条の適用を受ける旨（３面下部）
- 対象譲渡に該当する事実（５面）
- 被相続人の氏名予備死亡時の住所並びに死亡年月日（５面）
- 他の居住用家屋取得相続人がいる場合はその者に関する情報（５面）
- 適用前譲渡がある場合にはその旨（５面）
- 必要書類
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
※通常は１面～３面＋５面 - 被相続人居住用家屋とその敷地等の登記事項証明書
- 被相続人居住用家屋が所在する（していた）市町村長等からの「確認した旨の書類」（特定事由により老人ホーム等に入所していた場合に限ります）
- 一定の耐震基準に適合する家屋である旨を証する書類
- 売買契約書等の写し
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
５．3000万円控除の特例Q＆A
住宅ローン控除との併用はできますか？
できません。
3,000万円控除の特例を適用して期限後申告はできますか？
できます。
3,000万円控除の特例を適用した更正の請求はできますか？
できません。
ただし、確定申告書を提出した後（又は更正決定を受けた後）に、①提出をすることができなかったこと又は②記載若しくは添付がなかったこと、についてやむを得ない事情があると認められるときは、特例を適用して更正の請求をすることができる場合があります。
例えば、コロナ禍の外出制限により必要書類を入手できなかった、災害により必要書類を入手できなかった、などの場合が該当する可能性があります。
特殊関係者の範囲を教えてください。
譲渡者の直系血族や生計一の親族、内縁関係にある者及びその子、生活扶助を受けている者などが該当します。
居住用家屋が２つ以上ある場合は、両方の家屋の譲渡につき、居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除の規定が適用できますか？
できません。
居住の用に供している家屋が２つ以上ある場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供していると認められる１つの家屋に限り適用を受けることができます。
なお、居住の用に供している家屋とは、生活の拠点として利用している家屋をいい、一時的な利用を目的としている家屋は除かれ、次の点を考慮して総合的に判断をします。
- 所有者及びその配偶者等の日常生活の状況
- その家屋への入居目的
- その家屋の構造及び設備の状況
- ①～③以外の一切の事情
したがって、次のような家屋は「居住の用に供している家屋」には該当しないこととなります。
- この特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋
- 家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 主として趣味、娯楽又は保養の用に供する目的で有する家屋（別荘など）
併用住宅や兼用住宅も特例の適用を受けることができますか？
できます。
ただし、その家屋のうち、居住の用に供している部分として、次の計算式により計算される部分に限られます。
- A：その家屋のうち、居住用の用に専ら供している部分の床面積
- B：その家屋のうち、居住用の用以外の用に供されている部分の床面積
被相続人の居住用家屋を譲渡した後（売買代金決済後・鍵等の引き渡し後）に、売主負担で建物を取り壊した場合、被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除の特例を適用できますか？
できません。
当該規定の適用が認められているのは、条文上、建物を取り壊した後にその土地を譲渡した場合に限られているためです。
５．他の規定との重複適用（併用）の可否
| 規定 | 前々年 | 前年 | 当年 | 根拠条文 |
|---|---|---|---|---|
| 固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例 | – | – | × | 所法58 |
| 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 | 〇 | 〇 | 〇 | 措法31-3 |
| 長期譲渡所得の概算取得費控除 | 〇 | 〇 | 〇 | 措法31-4 |
| 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例 | – | – | × | 措法33 |
| 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例 | – | – | × | 措法33の2 |
| 換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例 | – | – | × | 措法33の3 |
| 収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除 | – | – | × | 措法33の4 |
| 自己の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除（本記事の規定） | × | × | – | 措法35② |
| 相続した居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除（本記事の規定） | 〇 | 〇 | 〇 | 措法35③ |
| 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例 | × | × | 選択 | 措法36② |
| 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例 | × | × | 選択 | 措法36⑤ |
| 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例 | – | – | × | 措法37 |
| 特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例 | – | – | × | 措法37-4 |
| 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例 | – | – | × | 措法37-8 |
| 平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の課税の特例 | – | – | × | 措法37-9 |
| 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除 | △ | △ | △ | 措法41 |
| 特定の増改築等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額に係る特例 | △ | △ | △ | 措法41 |
| 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 | × | × | 選択 | 措法41-5 |
| 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 | × | × | 選択 | 措法41-5-2 |
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