農地の分類

相続タックス総合事務所は、不動産オーナー様に特化した税理士・不動産鑑定士・行政書士事務所・不動産販売の総合事務所です。

代表者が最初から最後まで、丁寧に、迅速に、真心を込めて、至高の資産税サービスをご提供させて頂きます。

１．農地の分類

相続税の土地評価において、①農地法、②都市計画法、③農業振興地域の整備に関する法律（農振法）に基づき、次の４つの農地に分類します。

なお、農地の分類の前に必ず「農地の地目判定」を行うことに留意します。

分類	農地法・都市計画法・農振法等による分類
純農地	・農用地区域内にある農地（農振法）・甲種農地・第１種農地^※1
中間農地	・第２種農地^※2
市街地周辺農地	・第３種農地^※3
市街地農地^※4	・農地法第４条又は第５条による転用許可を受けた農地・市街化区域内にある農地（都市計画法）

農地法との関係

近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第２種農地又は第３種農地に準ずる農地と認められるものを除きます。
近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第２種農地に準ずる農地と認められるものを含みます。
近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第３種農地に準ずる農地と認められるものを含みます。
農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定により、なお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたものを含みます。

農地の分類は、実務上、次の順に行います。

評価対象地が農地法の第４条又は第５条の転用許可を受けているか否かを確認します。４条許可は転用許可、５条許可は権利移動を伴う転用許可です。

農地の転用許可の確認は次の方法により行います。

農地転用許可証の確認
農地の転用許可の申請を行い、許可が下りると、都道府県知事等から「農地転用許可証」が交付されますので、相続人等に書類を探してもらい、送付してもらいます。
書類が見当たらない（紛失した）場合
紛失してしまったような場合には、農業委員会に問い合わせをして確認します。

評価対象地が農振法（農業振興地域の整備に関する法律）に規定する農用地区域内に存する農地か否かを確認します。

農用地区域内に存する農地は、原則として宅地への転用が認められないため「純農地」として評価します。

農用地区域内か否かの確認は、その農地が所属する市区町村役場等で確認することができます。例えば次の調査方法があります。

評価対象地が市街化区域に存するか否かを確認します。

市街化区域内に存する農地は、農地の転用が「届出制」となっているため、確実に宅地への転用が可能です。そのため、宅地並み評価をするために「市街地農地」として分類します。

都市計画区域	区域区分	市街地農地	市街地周辺農地	中間農地	純農地
都市計画区域	市街化区域	〇	–	–	–
	市街化調整区域	–	〇	〇	△
	非線引き区域	–	〇	〇	△
準都市計画区域	–	–	△	〇	△
上記以外	–	–	△	〇	〇