【図解】個人から法人への不動産譲渡に係る課税関係

個人が法人に対して不動産を譲渡した場合は、原則として、譲渡人である個人については実際の取引価額に基づき譲渡所得を計算します。また、譲受人である法人については、時価取引を前提に課税処理を行います。

ここでは、個人が法人に対して不動産を譲渡した場合の課税関係につき、５つのパターンに分けて、課税理論上の考え方を説明します。

取引行為	譲渡対価	譲渡人（個人）	譲受人（法人）	譲受人の既存株主
無償譲渡	無し	譲渡所得（みなし譲渡）	受贈益	贈与税
低額譲渡①	時価の1/2未満	譲渡所得（みなし譲渡）	受贈益	贈与税
低額譲渡②	時価の1/2以上	譲渡所得	受贈益	贈与税
時価譲渡	時価と同額	譲渡所得	–	–
高額譲渡	時価を超えた金額	譲渡所得＋一時所得・給与所得	寄付金・給与	–

個人が法人に不動産を譲渡した場合の課税関係

個人からその同族会社に対する不動産譲渡では常に贈与税や受贈益課税のリスクがあります。この場合、不動産鑑定評価書の活用が非常に有効です。

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１．無償譲渡の場合

個人が法人に対して不動産を無償で譲渡した場合は、個人については「みなし譲渡」として取り扱い譲渡所得税が課されます。

法人については当該不動産の贈与を受けたものとして取り扱い、受贈益を益金算入するとともに、その法人またはその既存株主に対して贈与税が課されます。

内容	譲渡人	譲受人等
課税関係	譲渡所得税	法人税＋贈与税
取得価額	–	適正時価
取得日	–	取得日

無償譲渡の場合の課税関係・取得価額

(1) 譲渡人の課税関係

個人が法人に対して不動産を無償で譲渡（贈与・遺贈）した場合は、当該不動産を時価で譲渡したものとみなして、譲渡所得税が課されます。（所法59条①一）

したがって、その不動産の保有期間中に発生した「含み益」に対して所得税が課税されることとなります。

（贈与等の場合の譲渡所得等の特例）
第59条　次に掲げる事由により居住者の有する山林（事業所得の基因となるものを除く。）又は譲渡所得の基因となる資産の移転があった場合には、その者の山林所得の金額、譲渡所得の金額又は雑所得の金額の計算については、その事由が生じた時に、その時における価額に相当する金額により、これらの資産の譲渡があったものとみなす。
贈与（法人に対するものに限る。）又は相続（限定承認に係るものに限る。）若しくは遺贈（法人に対するもの及び個人に対する包括遺贈のうち限定承認に係るものに限る。）
著しく低い価額の対価として政令で定める額による譲渡（法人に対するものに限る。）
所得税法｜e-Gov

(2) 譲受人の課税関係

譲受人である法人の課税関係は、①通常の法人である場合と、②一定の社団等である場合の別に応じて課税関係が異なります。

なお、一定の社団等とは相続税法第66条第1項に規定する社団・財団又は同条第4項に規定する法人をいいますが、簡単にいえば次のような社団、財団又は法人をいいます。

代表者又は管理者の定めのある人格のない社団または財団（PTA、同窓会、町内会など）
持分の定めのない法人（当該無償譲渡により贈与者の親族等の相続税または贈与税が不当に減少する結果になると認められる場合に限ります。）

（人格のない社団又は財団等に対する課税）
第66条　代表者又は管理者の定めのある人格のない社団又は財団に対し財産の贈与又は遺贈があった場合においては、当該社団又は財団を個人とみなして、これに贈与税又は相続税を課する。この場合においては、贈与により取得した財産について、当該贈与をした者の異なるごとに、当該贈与をした者の各一人のみから財産を取得したものとみなして算出した場合の贈与税額の合計額をもって当該社団又は財団の納付すべき贈与税額とする。
２　前項の規定は、同項に規定する社団又は財団を設立するために財産の提供があった場合について準用する。
３　前二項の場合において、第一条の三又は第一条の四の規定の適用については、第一項に規定する社団又は財団の住所は、その主たる営業所又は事務所の所在地にあるものとみなす。
４　前３項の規定は、持分の定めのない法人に対し財産の贈与又は遺贈があった場合において、当該贈与又は遺贈により当該贈与又は遺贈をした者の親族その他これらの者と第64条第1項に規定する特別の関係がある者の相続税又は贈与税の負担が不当に減少する結果となると認められるときについて準用する。
相続税法｜e-Gov

通常の法人である場合の課税関係

通常の法人が個人より不動産を無償で取得した場合は、その「法人」とその法人の「既存株主」の両者につき課税関係を考えることとなります。

法人の課税関係
無償で財産を譲り受けた法人については、当該不動産の時価相当額を受贈益として、益金算入します。

（仕訳）
　土地・建物　３６００万円　　／　　受贈益　３５００万円
　　　　　　　　　　　　　　　／　　現金預金　１００万円
既存株主の課税関係
法人が無償で不動産を譲り受けることで、法人の資本金の額が増加します。結果として、当該法人の既存株主は無償譲渡を通じて、無償で出資持分の増加という恩恵を受けることとなります。

相続税法では、既存株主が受けるこの無償による出資持分の増加という事実に対して、不動産譲渡をした人から「特別の利益」を受贈したものとして捉え、贈与税を課すこととしています（相法９）。

第９条　第５条から前条まで及び次節に規定する場合を除くほか、対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で利益を受けた場合においては、当該利益を受けた時において、当該利益を受けた者が、当該利益を受けた時における当該利益の価額に相当する金額（対価の支払があった場合には、その価額を控除した金額）を当該利益を受けさせた者から贈与（当該行為が遺言によりなされた場合には、遺贈）により取得したものとみなす。ただし、当該行為が、当該利益を受ける者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合において、その者の扶養義務者から当該債務の弁済に充てるためになされたものであるときは、その贈与又は遺贈により取得したものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金額については、この限りでない。
相続税法｜e-Gov

一定の社団等である場合の課税関係

譲受人である法人が次の一定の社団等である場合には、次の通り２段階で課税処理を行います。

法人税法上の処理
法人税法上、人格の無い社団または財団は法人とみなされますので、一定の社団等が不動産を無償で譲り受けた場合は、その不動産の時価相当額を法人税法上の受贈益として益金算入します（法人税法第22条第2項）。

（仕訳）
　土地・建物　３６００万円　　／　　受贈益　３５００万円
　　　　　　　　　　　　　　　／　　現金預金　１００万円

なお、この場合の不動産の時価は「適正時価」であることに注意します。
相続税法上の処理
一定の社団等が個人から贈与を受けた場合には、当該社団等を個人であるものとみなした上で、贈与税も課されます。

この場合、法人税等と贈与税の二重課税の問題が生じますので、当該社団等に課されるべき法人税等相当額を贈与税額から控除することで調整を図ります（相続税法第66条第5項）。ただし、控除可能な法人税等相当額は贈与税額が限度となります。

なお、無償譲渡の場合における贈与税の計算上の不動産の時価は「財産評価基本通達による評価額」であることに注意します。

第二款　各事業年度の所得の金額の計算の通則
第22条　内国法人の各事業年度の所得の金額は、当該事業年度の益金の額から当該事業年度の損金の額を控除した金額とする。
２　内国法人の各事業年度の所得の金額の計算上当該事業年度の益金の額に算入すべき金額は、別段の定めがあるものを除き、資産の販売、有償又は無償による資産の譲渡又は役務の提供、無償による資産の譲受けその他の取引で資本等取引以外のものに係る当該事業年度の収益の額とする。
法人税法｜e-Gov

第66条
５　第一項（第二項において準用する場合を含む。）又は前項の規定の適用がある場合において、これらの規定により第一項若しくは第二項の社団若しくは財団又は前項の持分の定めのない法人に課される贈与税又は相続税の額については、政令で定めるところにより、これらの社団若しくは財団又は持分の定めのない法人に課されるべき法人税その他の税の額に相当する額を控除する。
相続税法｜e-Gov

(3) 設例による解説

【設例】Aさん（個人）はB社（法人）に対して次の通り、自己が所有する不動産を無償で譲渡した。

売主（A）の取得価額・・・1,000万円
時価（適正価格）・・・3,500万円
財産評価基本通達による評価額・・・2,800万円
取引価格・・・0円
譲渡費用・・・50万円
取得費用・・・100万円

譲渡個人（A）
所得税：3,500万円－（1,000万円 + 50万円）＝ 2,450万円
　　　　2,450万円 × 譲渡所得税率
譲受法人（B）
取得価格（共通）：3,500万円＋100万円＝3,600万円

【一般の法人の場合】
　法人税：3,500万円（受贈益：益金）
　　　　　→法人税等相当額＝3,500万円×37%=1,295万円

【一定の社団等の場合】　
　法人税：3,500万円（受贈益：益金）
　　　　　→法人税等相当額＝3,500万円×37%=1,295万円
　贈与税：(2,800万円 – 110万円）× 50％ – 250万円 = 1,095万円
　　　　　1,095万円 – 1,295万円 = △200万円 → 0円
既存株主（C）
【一般の法人の場合】
　贈与税：株式価値増価分×贈与税

【一定の社団等の場合】
　課税関係無し