取得費が不明な場合の不動産の譲渡所得の計算【図解】

１．概算取得費・５％ルールによる不動産の譲渡所得の計算

不動産の取得費が不明な場合は、概算取得費の特例・５％ルール（措法３１の４）により取得費を計算し、これに基づき不動産の譲渡所得の計算をします。

(1) 概算取得費・５％ルールによる取得費の計算

５％ルールによる取得費は、収入金額（売買価格＋固定資産税等精算金）に５％を乗じて計算をします。

（計算式）　取得費＝収入金額×５％

(2) 概算取得費・５％ルールによる譲渡所得の計算

1. 収入金額
   20,000,000円＋102,000円＝20,102,000円
2. 取得費
   ①（20,102,000円）×5%＝1,005,100円
   ※概算取得費により計算をする場合、相続登記費用は取得費に加算できません。
3. 譲渡費用
   建物滅失簿価＝102,800円/㎡×100㎡×5%=514,000円
   3,000,000円＋514,000円＋726,000円＋78,000円＋192,000円＝4,510,000円
4. 譲渡所得の計算
   ①（20,102,000円）ー②（1,005,100円）－③（4,510,000円）≒14,586,000円
5. 譲渡税の計算（所得税・復興特別所得税・住民税）
   ④（14,586,000円）×20.315%≒2,963,100円

(3) 概算取得費・５％ルールのQ＆A

２．査定取得費による不動産の譲渡所得の計算

不動産の取得費が不明な場合においても、不動産の取得費を合理的に査定することができる場合に限り、その査定取得費をもって不動産の譲渡所得を計算することが実務上認められています。

(1) 査定取得費による取得費の計算方法

査定取得費の計算方法としては次の方法があります。

1. 市街地価格指数による取得費の査定（土地）
   日本不動産研究所が発行する「市街地価格指数」を基に査定する方法です。有名な査定方法ですが、否認実績が多い査定方法でもあります。
2. 地価公示・地価調査による取得費の査定（土地）
   地価公示（毎年１月１日）や地価調査（毎年７月１日）の地価データを基に査定する方法です。
3. 相続税路線価・固定資産税路線価による取得費の査定（土地）
   相続税路線価や固定資産税路線価を基に査定する方法です。否認リスクが高いため、留意が必要です。
4. 標準建築価額表による取得費の査定（建物）
   国税庁HPに記載のある標準建築価額表を基に、取得費不明な建物の取得費相当額を査定する方法です。否認はされませんが節税効果が低いため、築年の浅い物件は他の方法による方が良いでしょう。
5. 建築事例やインデックスによる取得費の査定（建物）
   建築事例や建築費のインデックスなどを利用し、取得費不明な建物の取得費相当額を査定する方法です。建設費用を積算できるような場合は節税効果が高い方法となります。
6. 不動産鑑定評価書による取得費の査定（土地・建物）
   不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を利用して取得費不明な土地や建物の取得費を査定する方法です。マンションなどの場合は特に節税効果が高くなります。
7. 抵当権の被担保債権額による取得費の査定（土地・建物）
   銀行からの借入額（抵当権の被担保債権額）を基に、取得費不明な土地や建物の取得費を査定する方法です。否認リスクが高いため、留意が必要です。
8. 預金通帳の入出金履歴による取得費の査定（土地・建物）
   通帳の入出金履歴から、取得費不明な土地や建物の取得費を査定する方法です。こちらも否認リスクが高いため、留意が必要です。

(2) 査定取得費による譲渡所得の計算

1. 収入金額
   20,000,000円＋102,000円＝20,102,000円
2. 取得費
   査定取得費＝15,000,000円
   取得費＝15,000,000円＋108,000円＝15,108,000円
3. 譲渡費用
   建物滅失簿価＝102,800円/㎡×100㎡×5%=514,000円
   3,000,000円＋514,000円＋726,000円＋78,000円＋192,000円＝4,510,000円
4. 譲渡所得の計算
   ①（20,102,000円）ー②（15,108,000円）－③（4,510,000円）≒484,000円
5. 譲渡税の計算（所得税・復興特別所得税・住民税）
   ④（484,000円）×20.315%≒98,300円
6. （節税効果）
   2,963,100円－98,300円＝2,864,800円

(3) 査定取得費を採用する場合の留意点・否認リスク

近年は、市街地価格指数や公示価格を基に査定をした「査定取得費」が否認される事例が増えてきています。ちなみにその否認理由を見てみると、査定取得費に合理性が無いというものがほとんどです。

これを逆に捉えれば、合理的に査定をすることができれば、査定取得費が否認されるリスクは相当低いということもできます。

(4) 取得費を合理的に査定をすることができる土地・建物の範囲

全ての土地や建物について、取得費を合理的に査定をすることができるわけではありません。取得費を合理的に査定をすることができるのは、次の場合に限られます。

1. 共通事項
   • 確定申告（期限後申告・準確定申告）において査定取得費を利用する
   • 買換資産の特例、交換の特例などの特例を利用していない
   • 購入先が親族や知人、同族会社等の特殊関係者でない
2. 土地の場合
   • 概ね昭和３５年以降に取得した土地である
3. 建物の場合
   • 概ね昭和３０年以降（地域によっては昭和５０年以降）に新築した建物である

(5) 査定取得費が否認された場合の追加の納税額

仮に、査定した取得費が税務署等より否認された場合は、本来納付すべき税額（本税）に加え、過少申告加算税と延滞税を支払う必要があります。

従いまして、査定取得費を採用して申告をする場合には、事前にこのリスクを認識しておく必要があります。

(6) 既に概算取得費の特例（５％）で申告している場合の査定取得費の有効性

既に概算取得費の特例を適用し、確定申告をしている場合には、事後的に推計取得費を基に更正の請求をすることは実務上認められていません。

つまり、後出しはダメということです。