【図解】土地貸付け方式による資産管理会社の活用

土地貸付け方式とは、不動産オーナーが所有する土地を資産管理会社に賃貸する方式をいいます。実行スキームとしては大きく、①土地を貸し付けてから資産管理会社が建物を建設する方法と②既にある建物を譲渡する方法の２つの方法の２つがあります。

この記事では、土地貸付け方式の仕組みや内容、地代の決定方法、地代の相場、土地貸付け方式によるメリット・デメリット、節税効果などを説明します。

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１．建物所有会社の仕組み

建物所有会社（土地貸付け方式）とは、土地を不動産オーナーが所有し、建物を不動産会社が所有し、当該建物を第三者に賃貸する形態の不動産会社（資産管理会社）のことをいいます。

建物所有会社は、①節税対策に優れ、②運営が容易であり、③不動産所有会社と比べて移転コストが低いため、実際の不動産法人化実務においても、多くの不動産オーナーの方が実践されている方法となります。

建物所有会社は、テナント（入居者）より家賃を受け取り、これを源泉に地代、使用人給与、役員報酬、配当金の支払いを行い、余剰資金があれば会社に留保します。

建物所有会社（土地：不動産オーナー、建物：会社）の組成方法（実行スキーム）は大きく次の３つの方法があります。

項目	建物の現物出資	会社への建物売却	会社が建物建設
会社に現金預金の必要性	×	×	〇
資本金等の増加リスク	〇	×	△
短期的な相続税評価額	↓下がる	↑上がる	↓下がる
長期的な相続税評価額	上下どちらもある	↓大きく下がる	短期と変わらない
実行の難易度	普通	低い	高い
実行費用	高い	やや高い	低い
消費税の納税	可能性あり	可能性あり	むしろ還付

実行スキームごとの対比

一つ目の方法は、不動産オーナーが所有する土地・建物のうち、建物のみ「現物出資」という形で会社に移す方法です。

現物出資した建物の時価相当額が資本金等の額として計上されるため、法人住民税の均等割の額が高額となったり、場合によっては中小企業者等の税制優遇措置を受けれない可能性も出てくる点
不動産オーナーが株式を保有することとなるため、会社に利益が蓄積されると、相続税評価額が上昇してしまう点
実行に当たっては、不動産鑑定評価や税理士等による証明が必要となるため実行費用が高くなる点
不動産オーナーが消費税の課税事業者である場合は多額の消費税の納税が必要となる点

二つ目の方法は、不動産オーナーが所有する土地・建物のうち、建物のみ「売却」という形で会社に移す方法です。

三つ目の方法は、不動産オーナーが所有する土地の上に、会社が建物を建設する方法です。

資産管理会社が建物所有会社（土地貸付け方式）となる場合、いずれのスキームを実行するとしても、不動産オーナーが地主、会社が借地人となることに変わりはありません。

しかしながら、個人と法人との間の借地権の取り扱いにはいくつかの方法があり、その採用する方法によって課税の種類も異なってきます。

個人地主が資産管理会社に対して土地を貸し付け、建物を第三者に賃貸するタイプの建物所有会社の組成スキームは、実務においても多くの不動産オーナーに取り入れられている節税対策手法の一つです。

ここでは、代表的な次の６つの借地形態に関する課税関係について説明をします。

権利金等	無償返還	地代の額	認定課税	貸借関係	地主の権利	借地人の権利
あり	–	不問	–	賃貸借	貸宅地	借地権
–	–	固都税以下	あり	賃貸借	貸宅地	借地権
–	–	固都税超～相当地代未満	あり	賃貸借	貸宅地	借地権
–	–	相当地代	–	賃貸借	貸宅地	借地権
–	あり	固都税以下	–	使用貸借	自用地	–
–	あり	通常の地代～相当地代	–	賃貸借	貸宅地	借地権