宅地造成工事の内容とその相場観

１．整地工事

整地工事とは、地面を平坦な状態にするために行う工事をいいます。宅地を宅地として再利用するのか、宅地以外の土地を宅地として利用するかによって、工事内容が異なり、工事費用も異なります。

(1) 宅地を宅地として再利用する場合

宅地を宅地として再利用するために行う整地工事の場合、ユンボやショベルカーなどの重機により地表面をなだらかにするとともに、その重さを利用して軽圧することで行います。低木や雑草、瓶や石などの残留物があれば同時に撤去作業も行われます。

必要に応じて従前建物に係る階段や柵、フェンス、樹木などの撤去作業も行います。

(2) 宅地以外の土地を宅地として利用する場合

宅地以外の土地を宅地として利用するために行う整地工事の場合、上記の整地工事に加え、さらに切土工事や盛土工事などが必要になります。宅地分譲開発を行うのであれば、開発道路に当たる部分については舗装工事も必要となったり、上下水道管やガス管の引き込みも必要となってきます。

(3) 整地工事費の目安

２．土留め工事とその相場観

土留め工事とは、土砂の周りに擁壁を作り、土砂が崩れないようにする工事をいいます。

土留めをする高さが高くなればなるほど、擁壁の厚さが広がり、コンクリートの量も増え、運搬に必要な車両や重機も大きくなるため、費用は高額になります。

傾斜角が強かったり、道路面と現在の地表面との高低差が激しかったり、重機が入りづらい場所にあるよう土地については費用がかなり高額となります。

３．地盤改良工事

地盤改良工事とは、表層にある軟弱地盤の一部分を改良するために行われる工事をいいます。

軟弱地盤の上に建物を建築すると、地震があった場合は、建物が傾いたり、地盤沈下したりと、建物が深刻なダメージを受けるため、地震の多い近年では戸建て住宅においても積極的に工事が行われています。

地盤改良工事については、堅固な地盤（支持層）が表層からどの程度の深さにあるかにより対策を行う工法が異なり、対策工事に係る費用が大きく異なります。

例えば、豊洲や新浦安などの埋め立て地では、支持層が表層から40ｍ～50ｍの深さにあるため、地盤改良費は驚くほど高くなります。

４．相続税の土地評価における宅地造成費

相続税の土地評価においては、国税局の管轄ごとに宅地造成費が定めれられています。

• 財産評価基準書-路線価図・倍率表｜国税局HP

相続税申告に当たっては、原則として、上記の表に記載された宅地造成費用単価を用いて計算をすることになりますが、宅地造成費用は地質や地盤、地形、地歴により要する費用が全く異なります。

土地が埋め立て地、河川近くの土地、扇状地、三角州など場合には、実際の宅地造成費は上記により計算した金額よりもずっと高額となることがあります。そのような場合には、不動産鑑定評価による申告が検討されます。

• 相続タックスの不動産鑑定評価業務