転貸借地権と転借権の評価

１．土地の転貸借

転貸借とは、借地人が土地所有者から借りた土地を他の者にまた貸し（転貸）する行為をいいます。

土地の転貸借が行われると、一般に、更地への復帰が賃貸借の場合と比べて困難になり、また、権利関係も複雑になるため、地主にとってはあまりメリットがありません。そのため、土地の転貸借は、賃貸借契約において禁止されていることが多く、仮に禁止されていない場合であっても地主の承諾が必要となる上、承諾料等の一時金の支払いが必要になるなど、実行のハードルが高く、実務上はあまり見られません。

しかしながら、定期借地権が設定された借地や親族間・同族会社間において設定された借地の転貸はたまに見られます。

例えば、定期借地権者の事業が当初の想定通り進まず、事業を停止しているような場合には、第三者に転貸し借地の有効利用を図ることが検討されます。定期借地権の場合は借地期間が有限であるため、転貸借が行われても地主の更地復帰期待を低めることには繋がらず、むしろ、定期借地権者の地代の支払いの履行可能性を高めるため、地主にとってもメリットがあります。

また、親が子に土地を貸し、さらにその子が自身の同族会社に土地を転貸するといったことも各種の節税の観点からも行われています。親子会社間や同族会社間では借地権や転借地権に対する権利意識が薄いため、このような転貸借が通常よりも多く見られます。

２．転貸借地権と転借権

(1) 転貸借地権

転貸借地権とは、借地権者が借地を転貸した場合における、その借地権者（転貸借地権者）が有する土地の権利をいいます。

転貸借地権は、土地の利用ではなく、もっぱら将来の受取地代と支払地代との差額である差額地代を得ることを目的とした権利であるため、その経済的実質は金融資産に類似しています。

(2) 転借権（転借地権）

転借権とは、転貸借により借地を使用収益することのできる転借地権者が有する土地の権利をいい、転借地権ともいいます。

転借権は、借地権者との間で締結した土地転貸借契約に基づき、土地の使用収益をすることができる権利であるため、借地権に類似した性格を有しています。

３．転借権（転借地権）の価額

転借地権者が有する土地利用権、すなわち転借権（転借地権）の価額は、転借地権上の建物が自用か貸家かの別に応じて次のそれぞれの計算式に従い評価します。

(1) 転借権上の建物が自用の場合

転借権上にある建物が自用の場合の転借地権の価額は、次の算式により計算した金額により評価します。

1. 借地権等の価額
   次の区分に応じたいずれかの金額
   • 土地上に１つの権利（借地権等）のみ存する場合
     借地権の価額、定期借地権等の価額又は地上権の価額
   • 土地上に複数の権利が競合する場合
     権利が競合する場合の借地権等の価額
2. 借地権割合
   ①の借地権等の評価の基とした借地権割合

(2) 転借権上の建物が貸家の場合

転借権上にある建物が貸家の場合の転借地権の価額は、次の算式により計算した金額により評価します。

Ａ － Ａ × 借家権割合 × 賃貸割合

• Ａ・・・上記(1)により計算した金額
• 借家権割合
• 賃貸割合

(3) 転借権の価額の評価計算例

1. 自用地としての価額
   12,000万円
2. 借地権の価額
   ①（12,000万円）× 借地権割合（60%） ＝ 7,200万円
3. 転借権の価額
   ②（7,200万円） × 借地権割合（60％）＝ 4,320万円

４．転貸借地権の価額

(1) 転貸借地権の価額

借地が転貸されている場合の借地権、すなわち転貸借地権の価額は、借地権等の価額から転借権（転借地権）の価額を控除した金額によって評価します。

(2) 転貸借地権の価額の評価計算例

1. 自用地としての価額
   12,000万円
2. 借地権の価額
   ①（12,000万円）× 借地権割合（60%） ＝ 7,200万円
3. 転借権の価額
   ②（7,200万円）× 借地権割合（60％）＝ 4,320万円
4. 転貸借地権の価額
   ②（7,200万円）－ ③（4,320万円）= 2,880万円