不動産 アーカイブ

不動産譲渡税の「税率」は、所有期間により異なります。ここでは、不動産譲渡税の「税率」にスポットを当てて説明をします。 不動産の譲渡所得の計算方法【図解】 不動産の所有期間【図解】 不動産の取得費【図解】 １．短期所有した場合の不動産譲渡所得に係る税率 税目所得税復興特別所得税住民税税率30%所得税の2.1％9％根拠法措法32東日本復興特別措置法13地税法・附則35短期所有した不動産を譲渡した場合の税率 (1) 短期所有した場合の不動産譲渡所得に係る税率 不動産の所有期間が短期所有である場合の不動産の譲渡所得に係る税率は39.63%（＝30%＋30%×2.1%＋9%）次となります。 なお、住民税の税率は、厳密には道府県民税率3.6%（政令指定都市は1.8%）と市町村民税率5.4％（政令指定都市は7.2％）の合計税率となります。 不動産の所有期間【図解】 (2) 短期所有した場合の不動産譲渡税の計算 【設例】 収入金額 10,000,000円 取得費 3,000,000円 必要経費 1,000,000円 譲渡所得10,000,000円－3,000,000円－1,000,000円＝6,000,000円 所得税・復興特別所得税所得税＝6,000,000円×30%＝1,800,000円復興特別所得税＝1,800,000円×2.1%＝37,800円 住民税6,000,000円×9%=540,000円 不動産譲渡税1,800,000円＋37,800円＋540,000円＝2,377,800円 ２．長期所有した場合の不動産譲渡所得に係る税率（基本） 税目所得税復興特別所得税住民税税率15%所得税の2.1％5％根拠法措法31東日本復興特別措置法13地税法・附則34長期所有した不動産を譲渡した場合の税率 (1) 長期所有した場合の不動産譲渡所得に係る税率 不動産の所有期間が長期所有である場合の不動産の譲渡所得に係る税率は20.315%（＝15%＋15%×2.1%＋5%）次となります。 なお、住民税の税率は、厳密には道府県民税率2%（政令指定都市は1%）と市町村民税率3％（政令指定都市は4％）の合計税率となります。 不動産の所有期間【図解】 (2) 長期所有した場合の不動産譲渡税の計算 【設例】 収入金額 10,000,000円 取得費 3,000,000円 必要経費 1,000,000円 譲渡所得10,000,000円－3,000,000円－1,000,000円＝6,000,000円 所得税・復興特別所得税所得税＝6,000,000円×15%＝900,000円復興特別所得税＝900,000円×2.1%＝18,900円 住民税6,000,000円×5%=300,000円 不動産譲渡税900,000円＋18,900円＋300,000円＝1,218,900円 ３．長期居住用財産を譲渡した場合の軽減税率（特例） 税目所得税復興特別所得税住民税税率6,000万円以下の金額：10%6,000万円超の金額：15%所得税の2.1％6,000万円以下の金額：4%6,000万円超の金額：5%根拠法措法31の3東日本復興特別措置法13地税法・附則34-3居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例税率 (1) 長期所有した居住用財産を譲渡した場合の不動産譲渡所得に係る税率 所有期間が10年を超える居住用不動産を譲渡した場合の譲渡所得に係る税率は、譲渡所得の金額のうち6,000万円までの金額が14.21%（＝10%＋10%×2.1%＋4%）となります。 なお、譲渡所得の金額のうち6,000万円を超える部分の金額は前記２と同様に20.315%となります。 (2) 長期所有した居住用財産を譲渡した場合の不動産譲渡税の計算 【設例】 収入金額 10,000,000円 取得費 3,000,000円 必要経費 1,000,000円 譲渡所得10,000,000円－3,000,000円－1,000,000円＝6,000,000円 所得税・復興特別所得税所得税＝6,000,000円×10%＝600,000円復興特別所得税＝600,000円×2.1%＝12,600円 住民税6,000,000円×4%=240,000円 不動産譲渡税600,000円＋12,600円＋240,000円＝852,600円 (3) 適用５要件 長期居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の適用は、次の５要件を全て満たす場合に限り適用することができます。 個人が居住用財産を譲渡したこと 譲渡した居住用財産の所有期間が１０年を超えていること 売った年の「前年」及び「前々年」にこの特例の適用を受けていないこと 他の併用できない特例の適用を受けていないこと 特別の関係がある人に譲渡したものでないこと 居住用財産とは？（措置法31の3②） 居住用財産とは、次の家屋又は土地等を言います。 居住用財産を譲渡した個人が居住の用に供している家屋 上記「イ」の家屋で当該個人の居住の用に供されなくなったものただし、当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡されるものに限ります。 イ又はロの家屋とその家屋の敷地の用に供されている土地等 当該個人の「イ」の家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年１月１日において、不動産の所有期間が１０年を超える当該家屋の敷地の用に供されていた土地等 確定申告書への添付書類 長期所有した居住用財産を譲渡した場合の軽減税率（措置法31の3）の適用は、確定申告書に次の書類の添付が必要となります。 譲渡不動産の全部事項証明書 居住用財産に該当することを証する書類 原則・・・住民票、運転免許証など 場合によって・・・戸籍の附票、水道光熱費の検針票など 特別の関係がある人 「特別の関係がある人」とは、次の人を言います。 当該個人の配偶者及び直系血族 当該個人の親族（イを除く。ハ、ニ及びホにおいて同じ）で当該個人と生計を一にしているもの及び当該個人の親族で居住用家屋の譲渡がされた後、当該個人と当該家屋に居住をするもの 当該個人と婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの イ、ロ及びハに掲げる者及び当該個人の使用人以外の者で、当該個人から受ける金銭その他の財産によって生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの 当該個人、当該個人のイ及びロに掲げる親族、当該個人の使用人若しくはその使用人の親族でその使用人と生計を一にしているもの又は当該個人に係るハ・ニに掲げる者を判定の基礎となる株主・出資者とした場合に、法人税法施行令第４条第２項に規定する特殊の関係その他これに準ずる関係のあることとなる会社その他の法人 なお、親族とは、①配偶者、②６親等内の血族、③３親等内の姻族をいいます。（民法725）